8·31大限将至 房产大盘盈利模式土崩

　　国土资源部第71号令规定，在今年8月31日之前，各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。这道政令对房地产业界和市场都产生了很大影响。

　　明日将是协议出让经营性国有土地使用权的最后期限。这意味着：仅凭政府一纸批文就协议取得土地使用权的日子将成为过去，取而代之的是以招投标方式为主的“阳光地政 ”。

　　据新华社电早在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监查工作的通知》下发后的7月末，广州市国土房管局副局长谢晓丹在一次新闻发布会上作出了“广州大盘时代终结”的断言。这个断言似乎正在被印证。

　　粤商掀“造城运动”2001年11月，一本名为《大盘时代》的书将广东房地产开发商热衷于“大盘”开发的现状摆到了公众面前。但事实上，广东地产商的“大盘情结”早在广州番禺20世纪90年代开发祈福新村时就已初见端倪。此后，位于广州番禺的“华南板块”越做越大。21世纪初，这股“大盘”风刮到了广东的二、三级城市，并通过广东地产商的北上、西征刮向了全国各地。

　　在广州，占地面积超过100万平方米的住宅小区有14个，不少楼盘达到了10余万居民的规模。其中，单幅土地最大的碧桂园凤凰城占地超过600万平方米；在广东的二级城市佛山，已经有万科、奥园、雅居乐、碧桂园、恒大、五元等大盘安营扎寨；即使在经济相对并不发达的广东鹤山市，某大盘一次也竟然圈地达到了5000亩；而在北方，广东一家开发公司在一个城市一次就圈地18000亩……

　　有人形容，广东的地产商已经不是在造楼了，他们在造城。

　　　　资产负债率蹿高终预警

　　地产商哪里来的气魄？其背后的支撑，一在于协议出让土地，二在于银行贷款。我国城市土地出让方式主要包括协议、招标、拍卖以及从拍卖出让衍生而来的挂牌出让4种。协议出让方式由于有市场竞争弱、交易不透明等特点，颇受国内地产商的青睐。2002年以前，全国土地使用权招标拍卖挂牌出让的面积占当年出让总面积的比例一直徘徊在2%至5%之间。通过协议出让方式，地产商们以低廉的价格取得大片的土地。

　　在以协议方式大规模“圈地”后，这些地产商顺理成章地成为国内商业银行重点扶持的对象。银行资金开始源源不断地流入他们的腰包，支撑起整个气势磅礴的“造城运动”。据统计，全国2万多家房地产开发公司，平均资产负债率高达70%以上。广州市的房地产开发公司则高达78%。

　　　　百足之虫死而不僵？

　　对于“8.３1”土地大限，不管内心究竟是怎样想的，广东的土地开发商们都表示了谨慎的欢迎。他们认为：经营性土地使用权协议出让方式的终止，对于建立起“阳光地政”、建立起整个房地产市场的公平、有序竞争是一件好事。“在这种‘阳光地政’的照耀下，将很难出现一个大开发商囤积大量土地的状况，以往席卷全国各地的大盘开发热将逐渐消退。在这种意义上，‘大盘时代’已经终结，”广东佛山一位不愿透露姓名的房地产开发商这样说道。

　　但这一观点遭到了广东省政府参事、广州市房地产学会副会长潘蜀健的质疑。他说，在经营性土地使用权彻底实行招标拍卖挂牌出让以后，中小地产商将被淘汰出局，余下的都是一些“地产大鳄”。这时，如果政府“有形之手”能够有效控制单幅土地的出让规模，大盘时代可以宣告终结。否则，下此结论为时尚早。“后大盘”将现“精品时代”

　　广州、佛山的这种情况事实上隐喻着“大盘时代”终结后国内房地产市场可能出现的局面。“一个并购联合的时代，也是一个精品时代！”潘蜀健这样断言。“8.３1”大限之前，针对房地产行业，国家已经出台了包括地产项目自有资金要达到35%在内的严厉调控措施。在这些政策与协议出让土地终止的共同作用下，房地产企业将面临重新洗牌：一些中小企业将遭淘汰。股权资金雄厚、融资渠道广泛、房产质量和服务优良、经营管理成熟的房地产企业，将并购那些自有资金不足、信贷以外缺乏融资渠道的企业；同时，中小地产企业也在积极地走联合之路。

　　而在“大盘时代”依托低价地取得超高额利润的盈利模式在“8.３1”之后也将很难存在。潘蜀健认为，房产企业热衷于围绕土地储备展开经营，必然忽视企业自身品质的提升，这不利于土地资源的有效配置。在“阳光地政”时代，随着土地市场价格的日益透明，必然使地产企业的主要精力转移到产品制造，为消费者提供品质越来越好的房子，形成各自市场的细分和专业化，大盘时代后的时代将是一个品牌、实力为王的“精品时代”。

　　[观点]宏观调控给市场型企业提供机会

　　在新一轮的宏观调控中，大企业会凭借自身的强大实力躲过风险，小企业真的没有出路了？

　　房地产企业家、SOHO中国联席主席潘石屹认为这种说法有些以偏盖全，公司运作正常与否跟规模大小并没有直接的关系，营业额多少也不是决定因素。宏观调控只会给真正按照市场化规律运作的企业提供机会。他坦言，由于宏观调控政策直接影响了土地、信贷等和房地产业密切相关的要素，因此的确会有许多企业会在这个过程中相继落马。只有正确看待自己和市场，才能走出一条健康的发展之路。

　　顺驰集团董事长孙宏斌则认为，宏观调控给房地产带来的是一种压力，也是一次机会，要将每一次市场和政策的变化当作机会，因为变化是一种常态，作为房地产商应该拥抱变化，只有变化才有发展，所谓“变则通，通则久”。

　　富力地产集团董事长李思廉认为，我国的宏观调控政策，不会使房地产出现低潮，毕竟经过10多年的奋战，各家企业都具有了一定的免疫能力，市场也自然有后来人，小企业为变成大企业而努力，通过新一轮公开公正的竞争，有实力的企业可以加快发展，市场的运作也会越来越透明。

　　　　房产退烧小开发商临灭顶之灾

　　房地产商们普遍认为，当前我国部分地区的房地产行业的确存在着房价“确实偏高”“涨势过快”的问题。因此，政府对房地产业实行宏观调控的主要目的是要挤出“泡沫”，把偏高的价格降下来，要限制过热的开发投资。在这种背景下，房地产市场肯定会出现重新洗牌的局面，对于那些小的资本金不够的开发商，也有可能会是“灭顶之灾”。

　　实际上，这种趋势在珠三角不少城市已经初现端倪。广州是经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让实行得比较好的一个城市。2002年，广州市登记在册的房地产企业有2000多家，到了2003年，这个数字已经减少到800多家,而真正从事地产开发的只有300多家。佛山市顺德区在国土局注册在案的190多家房地产企业，目前仍能进行项目开发的企业已经不足五成的比例。

　　真实的需求只会上涨

　　部分实力较强的房地产商却对宏观调控后的房地产行情保持着谨慎的乐观态度。顺驰集团董事长孙宏斌认为，央行121文件出台后，很多公司说贷款难，但顺驰集团感觉反而容易了，因为有很多企业不具备贷款资格。对于今后房地产市场的需求量是否减少的问题，孙宏斌认为，真实的需求只会上涨，不会减少。

　　首创集团董事长刘晓光表示，北京、上海、广州等城市的房地产价格在我国是比较高的，但随着经济的发展，农村人口对城市的冲击，这些城市的人口依然在快速增长当中，真实的需求只会增加，不会减少，所以这些城市的房地产价格依然有上升的空间。华远集团董事长任志强认为，我国的房地产业至少还有20年-30年的持续发展，不会因为宏观调控的原因出现崩盘的现象。

　　下半年将“有涨有跌”

　　对于下半年全国房价的走势，业内专家的看法是，在国家收紧资金(银行贷款)和土地供应两根线时，再加大宏观调控，下半年全国房价会是“有涨有跌”。专家预测，我国房地产市场下半年将会出现三个发展趋势：一是房地产业投资增速过快的势头将明显“降温”；二是在巨大的住房需求推动下，房地产业仍将保持较快发展；三是房价上升较快的势头会受到遏制，逐渐趋于平稳，下半年全国房价不会出现大的跌幅，会在基本平稳的基础上缓慢上扬。