开发商举报自己不等于无责 律师：败诉业主可索赔
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新浪法问 王茜
西安闻天科技实业集团有限公司（简称“闻天公司”）近日以举报自己没有预售证而“一举成名”。这家开发商以旗下涉案的紫杉庄园项目没有预售许可证为由，将两年前签订了内部预售合同的购房者起诉至法院，要求认定内部预售合同无效，并在一审获得胜诉。
法院一审判决认为，涉案合同应为商品房买卖合同，因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。
闻天公司举报自己看似荒唐，其实“如意算盘”打得响：当初为了加快销售进程回笼资金，在没有预售证的情况下，与购房者签订了内部预售合同；如今房价涨了三倍，开发商起诉购房者要求认定预售合同无效，收回房屋重新定价。
对于一审判决结果，被诉的购房者和许多网友都表示不解。购房者认为开发商是恶意诉讼，应依法驳回。而网友们质疑开发商违法在先，为何还能从中获益？契约精神如何维系？
开发商一审胜诉是否意味着购房者就维权无门了呢？多位律师向新浪法问指出，本案中应该是由开发商承担导致合同无效的过错责任。根据律师意见，购房者可以另行起诉开发商，要求开发商赔偿房屋涨价损失，或同时赔偿涨价损失和已购房款的一倍损失。
另有律师指出，基于目前的新闻内容，一审判决在法律适用方面存在错误，本案中的认购合同非商品房买卖合同，应认定为商品房预约性质的合同更符合双方的实际情况。
开发商应承担导致合同无效的过错责任
广东奔犇律师事务所主任刘国华律师对新浪法问指出，“如果因无预售许可证而导致合同无效，做为专业卖房的开发商和做为房地产小白的买家，开发商可能过错更为明显。
如果开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，买方可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。当然，具体如何划分责任，尚需看具体情况以及具体的证据。”
北京大成（深圳）律师事务所高级合伙人陈南沙律师对新浪法问指出， 虽然双方在签订内部认购合同的时候，不符合相关的规定，导致合同无效，但根据司法实践，如果在诉讼期间，开发商及时补办了《商品房预售可证》的，法院仍然判决该合同有效。
根据本案的相关事实，表明开发商在因为无预售许可证受到了处罚通知后，仍然未去补办许可证，怠于履行自己的义务，以致法院判决《内部认购合同》无效。导致合同无效的过错责任，应该是由开发商承担。购房者可以另行起诉开发商，要求开发商赔偿因合同无效给购房者造成的损失，损失为原购房款与现在市场价值的差额。
购房者可索赔：房屋涨价损失和已购房款的一倍赔偿
北京市道可特律师事务所高级合伙人师光虎律师指出，购房者可选择另行起诉的维权方式要求开发商进行赔偿因合同无效而给自身造成的损失，赔偿包括因房屋涨价造成的损失。根据《合同法》相关规定，开发商应当赔偿购房者因此受到的损失。
至于这个损失计算的标准，目前根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，可以要求开发商支付已付购房款一倍的赔偿，但目前根据房价上涨的情况，一倍的赔偿显然不能覆盖给购房者造成的损失。
师光虎律师进一步指出，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》相关规定，购房者要求开发商赔偿房屋涨价损失和已购房款的一倍赔偿是合理请求。
一审是否在法律适用方面存在错误？
湖南天地人律师事务所翟佳雨律师对新浪法问表示，她认为基于目前的新闻内容，一审在法律适用方面存在错误，购房者上诉应着重围绕“认购合同非商品房买卖合同”方面进行阐述。
她指出，商品房销售分为现房销售和预售，二者需具备法定条件，认购协议不受《最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条的规制，认购协议是双方为将来签订正式商品房买卖合同所签订的预约合同，实践中在项目取得预售条件前双方为提前锁定对方，先签订认购协议，以确定双方买卖意向，待具备销售条件后再签订正式商品房买卖合同。认购协议与商品房买卖合同是不同性质的合同。
“本案中，根据开发商与购房者签订的认购合同约定，认购合同签订后，开发商与购房者还需要签订《商品房买卖合同》可知，该认购合同是售房者与购房者就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，并非对商品房买卖结果进行直接的确认。该认购合同应认定为商品房预约性质的合同更符合双方的实际情况。”
师光虎律师也指出，如果《紫杉庄园内部认购合同》被认定为预约合同，则因其只是对将来成立合同的意向和安排，并不违反法律法规的强制性规定，故其一般不因商品房预售许可证的缺失而认定无效。
不能以虚假合同为由起诉开发商
有许多网友提出，购房者是否能以虚假合同为由或欺诈为由起诉开发商。对此，新浪法问也咨询了律师意见，但律师们并不认可这一方式。
师光虎律师指出，虚假合同并非法定的起诉案由。“本案涉及的情况为该合同是否构成欺诈。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）相关规定，如开发商在签订认购合同前向购房者隐瞒其未取得预售许可证的情况，那么开发商则可能构成欺诈；如开发商在签订认购合同前如实告知购房者未取得预售许可证，则不构成欺诈。”
翟佳雨律师也指出，根据新闻内容来看，买受人对出卖人未取得房屋预售许可证一事知情，出卖人未实施欺诈行为，法律没有规定签订认购合同需具备五证。认购合同未损害国家利益，认购合同是双方在平等、自愿基础上协商一致的意思表示。只要不违反法律、法规的强制性规定就应是合法有效的，依法受法律保护，双方均应受合同约束。
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