证券时报：广州楼市“限价之雷”好埋难拆

　　广州楼市“限价之雷”，好埋难拆

　　“双合同”下，加上动辄几十万、上百万装修款的实际首付，没多少人承受得起。

　　李宇嘉　（作者系资深地产研究人士）

　　近日，广州传来消息，占全市80%商品房成交量的三区——增城、南沙、花都“取消限价”。紧接着，官方回应称，取消限价说法不实，正确的说法是“对预售和网签价指导机制进行优化，严禁拆分价格报备”。同时，又一次铿锵有力地表态，以“三个继续”坚决推进楼市调控，包括继续严格新房价格指导。官方对楼市表态，既要宣贯政策，又要传达信号，还要消弭一些顾虑，政策充满中国式的话语艺术。笔者看来，这是限价令埋下的雷，现在到了不得不拆的地步。

　　熟读公文用语的人明白，官语的言下之意是限价已松绑。事实上，占广州成交量近一半的增城，近3个月限价已放开，备案均价上调3000元~6000元。同时，很多项目可以“单合同”网签。别担心房价上涨，因为从7月起，广州不再公布新房网签均价，取而代之的是“城房指数”，即采用同质可比的特征价格法，比较同质楼盘本期与上期成交价，计算涨幅，这是拆雷第一步。也即，以后媒体和业内无法基于官方平台“阳光家园”的成交数据计算和披露广州房价了。

　　采用新算法，7月广州新房均价22431元，比6月的网签均价19876元上涨13%，数据部分“归真”。目前，三个成交密集区的新房实际售价，与新算法下的价格差不多，放开限价不会拉升全市价格，这是拆雷第二步。重要的是，放开管制后，备受诟病、掣肘楼市的“双合同”或阴阳合同迎刃而解。自2016年底调控以来，广州新房市场捆绑装修或车位的“双合同”现象严重。2017年城区调控升级后，需求涌向增城、南沙和花都等政策和价格洼地，也是“双合同”重灾区。

　　如果房价上涨，“双合同”也没什么问题，因为购房者心里清楚，阳合同的网签价加阴合同的装修或车位价，才是房子的实际价格。只要未来房价上涨，一切都风平浪静。甚至，价格管制下，开发商为加快预售审批、回笼资金，阴阳两个合同的价格加起来比实际价格还要低。这就是为何，“双合同”下仍会摇号抢房。问题是，一旦预期逆转、房价开始回调，“双合同”便逆转为楼市的掣肘。一方面，“双合同”间接导致的“房闹”，将开发商至于难堪的境地。

　　楼市回调与“房闹”如影随形。过去，“房闹”多因降价引发。但白纸黑字的契约下，认为利益受损的购房者，自知拿“房价下跌”维权，道德和法律上都站不住。于是，就拿房屋质量、广告语、配套等方面的些许瑕疵，扭捏地维权。近期，遍及全国各地的“房闹”，堂而皇之的维权口号，就是严重的货不对板。数千元的精装修标准，交楼却发现以次充好、劣质装修，这给“得便宜不卖乖”的购房者绝佳的维权理由，而政策打击乱象也给了“房闹”尚方宝剑。

　　7月开始，住建部等九部委在30个重点城市开启半年楼市严打，捆绑销售、以次充好和虚假宣传是打击重点。小业主是得理不饶人，但谁都看出的劣质装修，能怪人家挑刺？“房闹”理由拿的上台面，但“阴阳合同”、政府默认装修“以次充好”拿不上台面。难怪，一贯大义凌然、以契约对抗“房闹”的万科也妥协了。若扒开算算，万科白鹭郡精装修是不是值100万？厦门楼市惨淡，若真掰起来，估计落个“赔夫人又折兵”的结局。过去“房闹”是白闹，现在还真不一样。

　　稳定压倒一切，主政者不想到处维稳，再说这背后地方也难咎其责。“双合同”下，加上动辄几十万、上百万装修款的实际首付，没多少人承受得起。过去，消费贷大行其道，还能应付。现在，资管新政后，资金难入楼，而这一波火热行情过后，楼市下行开启，还愿意上车的多数是刚需，拿什么支付“双合同”？所以，广州限价拆雷，也意在对冲市场下行。同时，限价也导致预售严审，开发商回款难、销售难，对土地市场和税收冲击很大。总之，楼市稳定了，限价这个雷的问题全面暴露。当然，市场未稳，房价高位不胜寒，雷要拆，但更要小心翼翼。

责任编辑：万露