外资银行抢滩陆家嘴写字楼市场

　　依靠信誉做生意的金融机构，都希望能够进驻代表自身形象的优质写字楼。然而，随着上海甲级写字楼租金的一路上扬，租户只得通过提前预租的方式，希望拿到比较优惠的租金，以控制公司的租金成本。因此，陆家嘴优质写字楼出现“预租热”，不少外资银行开始在小陆家嘴甲级写字楼市场抢夺地盘。

　　商报记者 朱楠

　　环球中心并未高价

　　作为陆家嘴

写字楼市场标杆的环球金融中心目前签约率已超过30%，租金成交均价则在人民币14元／平方米／天。近日，有2个日资银行各租用了环球金融中心四个整层，据相关人士透露，这两个日资银行均是环球金融中心

开发商——日本森大厦株式会社的关联企业，但在表面上看，双方仍是业主与租户的关系。

　　另有一家英资背景的投资银行在环球金融中心租用了3万平方米办公面积，而一家新闻传媒背景的外资公司也租用了3000平方米的办公面积。同时，多家国内知名企业已签订了意向进驻协议，目前尚在最后谈判阶段。

　　今年春节前，业内关于环球金融中心租金水平的预测还停留在2.5美元／平方米／天左右，这与环球金融中心业主当时的心理预期相差不大。或许是对当前上海写字楼租金水涨船高走势的眼热，开发商适时调整租金水平也成为理所当然。

　　对于市场上广为关注的环球金融中心开出高达3.3美元／平方米／天的租金价格，戴德梁行写字楼部董事卓奇乐认为，其实该价格是按照使用面积来算的，如果折合成业内通行的以建筑面积计算租金的“行规”的话，环球金融中心报价也仅略超过2美元／平方米／天。而目前环球金融中心人民币14元／平方米／天的实际成交租金价格应该跟目前的市场价格差别不大，“并没有高出很多。”卓奇乐评价道。

　　渣打银行获得冠名

　　不仅是环球金融中心颇得外资银行的青睐，陆家嘴地区的多个甲级写字楼近日都出现外资银行大面积租用的成交案例。英国老牌银行——渣打银行近日连买带租，共拿下了世纪大道上一栋写字楼29000平方米使用面积，包括14个层面的办公面积和3层裙房部分，并获取大厦冠名权。

　　记者从知情人士处获悉，虽然渣打银行早在2006年1月就曾宣布，投资4000万美元以租赁及购买方式入主这栋与环球金融中心隔世纪大道相望的在建写字楼，并将其命名为“渣打银行大厦”，但之前渣打银行与上海陆家嘴股份签署的“陆家嘴金融贸易区D3-5地块”命名及楼宇使用意向书并无真正意义上的法律效力。而如今渣打银行拿下该楼29000平方米使用面积将正式落单，渣打银行中国总代表处、上海分行及相关机构将一起进驻该大厦。

　　另外，多家外资银行正在陆家嘴地区积极寻找扩租面积。如华侨银行近日将总部迁到陆家嘴，原先租用的2000平方米将扩租至6000平方米；大华银行原先在金茂大厦中1000平方米的办公面积如今也已扩充至5000平方米；星展银行、巴黎银行等多家外资银行都在委托租赁代理机构在陆家嘴地区寻找可扩展租用面积的写字楼项目。

　　近期，国泰君安租用了上海银行大厦15000平方米办公面积也是小陆家嘴地区另一租赁成交大单。

　　银行巨头买楼比拼

　　从去年以来，外资银行中的巨头，纷纷动用巨额资金，在陆家嘴树立自身的标志性建筑，中小外资银行也不断进驻、扩租，银行租户成为小陆家嘴甲级写字楼市场最强大的一批。继2006年1月，渣打银行“定制”渣打银行大厦之后，同年，花旗银行以每平方米5200美元的价格购买了陆家嘴黄浦江边一栋写字楼的六层楼面，命名为花旗银行大厦。随后，在上海国际金融中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的20层办公楼面，同时宣称国际金融中心将成为汇丰中国总部所在地。

　　随着中国金融业全面对外开放，海外金融机构自然争相抢占上海这个桥头堡。但一般租赁的方式，很难取得所租写字楼的命名权，而金融机构依靠信誉做生意，都希望拥有代表自身形象的大楼。同时，随着甲级写字楼租金的一路高升，租户为了控制成本，不得不提前预租，甚至将预租提前至破土动工之际。

　　业内人士表示，目前陆家嘴地区至少有300多家各类金融机构，其中绝大部分每家只有不足1000平方米的办公面积，但像汇丰、渣打和花旗这样的庞然大物，不可能把区域总部放在如此狭小的空间里。随着区内优质写字楼市场需求日趋强烈，定位为上海乃至全中国的国际金融中心的陆家嘴，继续扩容势在必行。

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　　甲级写字楼三季度供不应求

　　戴德梁行最近公布的第三季度写字楼市场报告显示，甲级写字楼市场在第三季度继续维持供不应求局面。由于没有新的写字楼上市，而需求依然不断增长，上海甲级写字楼平均空置率继续下降。截至第三季度末为3.02%，与去年同期的5.69%相比，下降了2.67个百分点。由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.16美元／平方米／天(8.70元／平方米／天)。一些扩展中的公司在现有的写字楼市场已经很难找到合适的办公区域以满足不断增长的员工规模带来的办公需求。由于对优质写字楼的强烈需求始终不减，办公楼预租的情况也愈演愈烈，这些公司必须设法提前计划，才能保证能获得所需办公面积。