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朱宁：房地产税不只为打压房价 更是为缓解地方债务危机
8号楼工作室/出品
邱慧/文字
刘洋/编辑
房地产行业从来不缺话题。从2010年国务院和财政部三次发文推进房地产税至今，房地产税为什么征收、如何征收、由谁征收等问题仍能刺痛一批人的神经。在清华大学五道口金融学院教授、国家金融研究院副院长朱宁看来，房地产税应该由地方政府征收，以此来体现出台房地产税的初衷“缓解地方债务危机。”
朱宁认为，房地产税之所以在国内备受争论，不仅是因为实施技术上的难度，也跟一些有房地产资源集团的利益有关，“推出这个税相对比较敏感，我们很难说对房地产进行大规模的调控，而不影响整个经济发展的速度。”
房地产税初衷是为地方政府缓解债务危机
房地产税作为新税种，由谁征收的问题一直是多年以来争议的点。朱宁认为，房地产税应该由地方征收。他指出，出台房地产税并非外界片面理解的打压房价，或是抑制房地产的投资。他指出，当前困扰中国经济另一个重要的原因就是，地方政府的债务问题。而地方政府出现债务问题则很大程度上来源于当地没有一个稳定的、可持续的税基。朱宁说，“这是一个考虑房地产税的初衷。”
2011年1月，上海、重庆两地成为房地产税推行的试点城市。2018年9月18日，亿翰智库发文称，从上海和重庆两市房地产税的试点情况来看，每年房地产税征收总额占地方一般公共预算收入的比例维持在3%的范围内。文中称，从数据来看，房地产税对地方财政收入的贡献作用不大。
朱宁分析，房地产比较大的矛盾是中央政府和地方政府之间政策的协调和匹配。房地产税推出之初是希望能让地方和中央政府之间的关系相对平衡，但是随着政策逐步落地，可能会出现不同地方政府之间的政策竞争。“一定的税收优势会对地方的人才、资金等经济发展问题有所帮助。”他指出， 在推进房地产税出台合理化的过程中，政府应先搭好大的征税框架，给地方一定的税率动态调整区间，来保证地方的灵活性。
朱宁表示，房地产税在一定程度上起到了财富重新分配的作用。他以美国征收房地产税的州为例，“房地产税越高的州，整体房价涨幅越慢。（房地产税）能一定程度遏制房地产投资和投机需求，对平稳房价起到贡献作用。”而就地方来说，朱宁称，这对于地方政府积极地推动地价，积极推动土地出让，可能会形成一定的压制，从而减小地方政府卖地的冲动，对平抑整体房地产泡沫有一定帮助。
租房才是真正的刚需
2018年7月以来，以北京为首的城市房租大涨现象引发关注。中国房价行情网数据显示，过去1年，全国的一二线城市中有13个城市的房租涨幅超过20%，其中，成都上涨了30.98%，深圳上涨了29.68%。
在朱宁看来，短期可能会因供求不平衡导致房租上升，但结合居民家庭的可支配收入来看，“房租不可能超过整个家庭可支配收入的一定比例。”朱宁分析，房租不会无限地涨下去。
而此前我爱我家(3.020, 0.08, 2.72%)原副总裁胡景晖提到的“政府应当出台房租指导价”的观点在朱宁看来有些片面，但他认同其中提到的政府干预行为。他指出，“租房市场是一个刚需市场，不是一个完全市场化的行为，应是一个有政府干预的不完全市场。” 其中的“干预”并非只是租金指导价，“应该从法律保护的角度，调节房东和租户之间的关系。”朱宁补充道，这就是此前政府推行的“租购并举”政策。
朱宁认为，只有租房的需求才是真正消费的需求，而大量买房的需求更多是投资和投机的需求。在他看来，如何稳定预期，挤掉这些投资和投机的需求，是整个房地产长效机制要达到的最核心目标。 （发自天津）
责任编辑：梁斌 SF055
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