文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 姜兆华
国家统计局发布全国70大中城市商品住宅销售价格最新变动情况显示：8月末全国70个大中城市，67城新建商品住宅价格环比上涨，2城房价持平，仅厦门房价出现下跌。个人住房按揭贷款利率连涨20个月。房价涨，房贷也在涨。房贷涨价究竟何时才是头？
9月15日，国家统计局发布全国70大中城市商品住宅销售价格最新变动情况。数据显示：8月末全国70个大中城市，67城新建商品住宅价格环比上涨，2城房价持平，仅厦门房价出现下跌。与房价连涨遥相呼应，个人住房按揭贷款利率连涨20个月。房价涨，房贷也在涨。房贷涨价究竟何时才是头？
一、房贷利率为什么疯涨？
个人住房按揭贷款利率的快速增长，引发市场的持续关注。分析其中原因，既有住房调控的宏观因素影响，也有银行改善经营的利益驱动。具体讲主要有以下三方面因素：
（一）住房贷款严控。按照“房住不炒”的宏观监管要求，商业银行加大信贷资金监督管理，对各类涉房贷款、融资严防死守，从资金供给端遏制炒房融资。从执行层面看，监管层对商业银行提高住房按揭贷款利率，增加购房成本的做法始终保持默许态度，这在一定程度鼓励了商业银行拉高住房按揭贷款利率。
（二）信贷规模紧张。在金融去杠杆、表外资产并表背景下，大量表外资产回归表内，银行信贷规模一直促襟见肘，不得不压缩信贷增量，消化表外资产。为提高贷款收益率，银行会将利率定价和贷款规模挂钩，以资产高定价平衡信贷规模。贷款定价高低成为商业银行贷款发放与否的前提条件。住房按揭贷款利率定价只能随行就市，越涨越高。
（三）融资成本上升。住房按揭贷款是商业银行一项长期优质资产，但就其收益而言其实并不算高。随着资金市场利率走高，商业银行资金成本也相对增加。出于经营效益考虑，银行上浮贷款利率提高资产收益率。中小商业银行、股份制银行因筹资成本较高，往往会率先提高住房按揭贷款利率，五大银行则借坡下驴紧跟其上，形成住房按揭贷款利率的普涨行情。
无论出于什么原因，房贷利率上都涨势必增加购房者财务负担；首套房贷利率跟风涨价，对刚需一族来说更是一个致命打击。
二、涨房贷利率就能降房价？
个人住房贷款连涨20个月，而房价却不降反升？房贷利率和房价究竟是什么关系？涨房贷利率就能降房价吗？其实，影响房价涨跌的因素有很多，诸如贷款政策、房产税等都会不同程度影响房价，但决定房价走势的关键因素主要集中在以下三点：
（一）住房供给关系。从经济学角度讲，决定房价的根本因素是住房供求关系，也就是住房买卖双方的供给关系。当住房供给大于住房需求时，房价就可能出现下降；当住房供给小于住房需求时，房价就可能出现上涨。从当前情况看，一二线城市人口持续净流入，住房供给严重不足，房价上涨的动力依然存在；三四线城市人口呈净流出趋势，住房供给相对过剩，房价回调的压力也相对较大。
（二）货币通胀程度。货币发行量决定物价总体水平。一旦社会货币发行量远超实际商品供应量，就会引发通货膨胀。央行最新统计数据显示，8月末，我国M2广义货币余额已达178.87万亿，同比增长8.2%；如此天量货币发行总得有一个资金出口。投股市、P2P还是投房产？过去几年间，投股市人人赔得一塌糊涂，投P2P个个亏得血本无归，而投资房市即使在三四线城市也都赚得盆满钵满。投资买房已经成为居民应对通胀的重要资产配置。
（三）宏观调控政策。限购、限贷、限卖等住房调控政策的相继出台，对稳定房价起到了阶段性的“止疼”效果。提高住房贷款利率，增加个人购房成本，会在一定程度抑制投资炒房需求，但对房价本身并不会产生实质影响。对购房者来说，能否贷得到款是投资买房的关键，利房贷率高低则退居其次。
综上所述，房贷利率高低与房价涨跌没有必然联系。能买房的，贷款利率再高也会买；不能买房的贷款利率再低也买不了。房贷利率涨，房价未必就一定会降；反而房贷利率跟涨房价的概率会更大一些。
三、房贷利率还会涨多久？
个人住房按揭贷款利率连涨20个月，未来还会不会涨？究竟还能涨多久？需要结合国家住房调控基调和资金市场行情做出综合分析与判断。
从短期看，每年三、四季度都是银行住房按揭贷款的关键节点。一方面，房地产开发商进入“金九银十”传统销售旺季，房子销售或迎来局部小高潮，房贷需求会较大；另一方面，商业银行住房按揭贷款进入全年下半场，房贷规模紧张持续加剧。根据利率定价排队放款将会成为常态，房贷利率上涨的行情年内不会改变。
从中期看，房贷利率会随着资金市场价格的变化而变化，2019年一季度是商业银行信贷业务投放季，信贷规模会相对宽松，房贷利率涨幅会因此出现放缓趋势，但全年利率上涨行情或将延续。只要住房限购、限贷政策不松绑，房贷利率涨价就难言到顶。
(本文作者介绍：中国海洋大学MBA、EFP金融理财管理师，现任某全国股份制银行总行零售部门负责人。)
责任编辑：陈鑫
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