房地产经济学：买房买亏了的人都不会这3道算术题

　　买房买亏了的人，都不会这3道算术题

　　楼小姐身边不乏爱喝酒的朋友，喝酒之后是没有办法保持理性的，最坏的情况就是说错话，做错事，第二天又是一条好汉。但很多人不喝酒，也无法保持理性，尤其是在买房的时候。很多人在买房的时候会有一种恐慌心理，担心房价越来越贵，也不管买入点是不是合适，都想着急着入手一套。没买房的盼着房价跌，已经买着的希望房价涨。其实，买房就像是做数学题，题面上会有很多误导你的‘无效信息’，千万别陷入思维逻辑和数量关系的陷阱。

　　本文节选自《房地产经济学 ABC》

　　文 / 陈淮

　　来源：冯仑风马牛

　　先来看一道似乎毫无关系的脑筋急转弯。

　　新西兰有次求职面试，考官出了个数学题，曾难倒了一大片求职者。这个题目是这样的有3个人去酒店投宿，酒店的服务生说，三人间一晚上的价格是 30 元。于是这三个人‘ AA 制’，每人拿出了 10 元，合计 30 元交了房钱。服务生把钱交给酒店老板时，老板说今天优惠，三人间的价格只要 25 元。但服务生并未把多收的5 元全部退给客人，而是自己偷偷藏起了 2 元，只把剩下的 3 元钱退给了那三个人，也就是每人退 1 元。问题就出在这里了。三个客人每人掏了 10 元，又退回 1 元，也就是说每人只出了 9 元钱，一共付了 27 元，加上服务生私自藏起的 2 元，这才29元啊。当初客人拿出的可是 30 元，那么，还有 1 元钱到哪儿去了？

　　这其实算不上一个数学题，最多只能是个‘脑筋急转弯’。答案很简单，三位客人合计所花的 27 元中，其实已经包含了服务生私藏的 2 元。这 27 元加上被退还的 3 元，不就是 30 元吗？很多求职者的思路被考官‘牵着鼻走’了，顺着考官故意设置的错误思路，你无论如何也想不出那 1元究竟去了哪里。

▲《我爱我家》| 三代同堂合住也很普遍

　　别以为这种问题只是娱乐小学生的，在过去几年中，我们很多媒体都被一个有关房子的类似题目弄糊涂了。不仅自己糊涂，还焦虑万分地去告诉读者，忧心忡忡地去请教、采访专家。

　　什么问题呢？有人说，现在中国城市中大都是独生子女家庭，家庭结构呈现为人们所说的‘四、二、一’形态，即一对中年夫妇要面对四位上辈老人，一个独生子女。如果这个独生子女要结婚时小两口再买 1 套住房，那这个小两口姻亲双方的家庭一共可能会拥有七套住房。这很容易计算，假定三代人都有自己的住房，那么男方和和女方的爷爷奶奶、姥姥姥爷各拥有 1 套住房，这就是 4 套住房双方父母再各有 1 套住房，这一共就是 6 套住房了如果再加上小两口的那 1 套，将来这里外 7 套住房最终都要落到均为独生子女的小两口手里，那时中国城镇的住房岂不是要大大地富余出来了吗？

　　别以为我在编故事。大家可以上网查查，我们的很多官员、学者也都对此深信不疑，并以此谆谆告诫年轻人们，甭着急买房子，很快中国城市中的房子将多得卖不出去。

▲中国城市化集中在北上广深等大城市

　　资源高度集中的城市成为人们移居首选

　　其实，这个问题和那个‘1 元钱到哪去了’的新西兰考题属于自一类，都是陷入了思维逻辑的陷阱。在一个家庭中，的确有可能出现孙辈前后要继承到 6 套房子的情况。但把这个局部的现象放大到全局，则完全荒谬。为什么呢？简单说吧，到 2020 年，中国城镇人口将达 8.5 亿人，合 2.8 亿 到 2.9 亿个家庭。那时中国城镇的家庭总数将比现在至少要增加 8000 万个！局部的‘家庭总数减少’和总体的‘家庭总数增加’，哪个才是说明中国未来城镇住房供求关系的依据？恐怕答案不言而喻。

　　在思考房地产问题时，我们经常会遇到类似的、在数量关系上把人‘忽悠’糊涂了的问题。再给大家举两个例子。

　　一个例子是，某开发商为了说服购房人，证明买房在投资意义上如何划算，特意举出很多国际大城市房价在长期过程的上涨数据。开发商引用的数据对不对呢？很对。开发商没造假。例如，某发达国家特大城市的房价可能在过去 100 年中上涨了 100 倍，这确有历史数据可以证明。但人们往往忽略的一点是，这个城市的房价在前 50 年中上涨了 50 倍，后 50 年其实只上涨了 1 倍！如果一笔投资在 50 年中才能增长1倍，那这个投资无论如何都不能算是一个划算的投资。

　　再一个例子是，如果把某城市的房价在未来 10 年、20 年基至更长时间内的变动轨迹画在一张以年份为横轴、以价格为纵轴的坐标图上，假如这个轨迹是一条毫无波动的向右上角上升的 45 度直线，也就是说，这个城市的房价始终只涨不跌，那投资这个城市的住房一定划算吗？

▲《华尔街：金钱永不眠》

　　看懂房价之前，你得学会读懂人心

　　你可能未必想到，不一定划算。因为这条直线意味着，这个城市的房价上涨速度在向着趋向于零的方向逐年下降！道理不复杂。假定第一年的房价是 10000 元一平方米，上涨 1000 元时，上涨速度是每年 10%；但第二年房价已经是 11000 元一平方米，再上涨 1000 元，上涨速度可就降低到 9% 了。以此类推，显然，随着基数的不断增大，这个城市的房价上涨速度一定是逐年下降的。

　　最后特别给年轻人一个忠告。其实也不能算是忠告，只是一个简单的经济学道理。凡是言之凿凿预测房价的，十有八九是江湖术士。此类高人如果真有那么大的功力，何不就此发财，或者直接把预测卖给大投资机构要个大价钱呢？其实，如果一定要预测，你自己也能办到。当你周围几乎所有人都急切地问‘房价什么时候降’的时候，房价恐怕是很难降下来的，因为有太多的人正憋着买房子呢；当你周边的人更关心什么时候房价涨的时候，房价才真的会降呢，因为这时卖房子的市场力量已经远超过买房子的市场力量了。

　　反正，信不信由你吧。

责任编辑：刘万里 SF014