合肥地产新政退烧之后 这个新晋中部创新高地还有哪些机会？

　　合肥地产新政退烧之后，这个新晋中部创新高地还有哪些机会？

图片来源：合肥市房产局

　　一纸调控政策出台后，合肥楼市似乎戛然而止。官方给出的楼市成绩单是新政后合肥楼市量价齐跌，但一位合肥市场人士对界面新闻记者称，楼市表面上风平浪静，实则暗涌流动。

　　“你大可不必再将合肥归类为传统的中部城市，如今的合肥是长三角一体化的重要一站。传统中部城市的起点和长三角一体化的带动双作用力下，合肥有了新的特征”。在社交媒体上，网友们赋予合肥新的代称“长三角小东北”，合肥人自称“中部小深圳”。

　　在新的城市落位和野心下，曾是房价四小龙之一的合肥楼市再现荣光。

　　根据国家统计局数据，从2020年6月开始，合肥新房和二手房环比双涨，截止到今年3月，合肥楼市已经连涨了10个月。新房市场持续高温，并将热度传到至二手房市场。

　　数据显示，2020年，合肥市区新房住宅供应套数近5.6万套，市场整体的成交套数却高达6.5万套，相比新房供应接近1万套缺口。即便是已经出台调控政策的4月，合肥市区共网签住宅6053套，环比上涨13.6%，同比上涨23.2%。

　　新房市场上一房难求，只有手握全款的客户才有资格入场。二手房市场上，房东心思难测，坐地起价，客户要比拼财力、智力和运气。

　　乱象丛生

　　在合肥，买房首选的区域是市政府所在的政务区、省政府所在的滨湖区和高新区。对于合肥的这一波上涨，合肥一位市场人士对界面新闻记者表示，这次上涨的分化明显，滨湖、高新、政务的房子涨得比较多，另外就是学区不错的房子涨得多，其它区域房价基本没涨。

　　新房市场上，即便是全款也要看缘分才能买到房子。龙湖高新区CBD项目，4月份需要全款验资300万，合肥市场人士称，即便这样购房者在售楼处排着队，验资客户高达3000组，最后开发商不再接受新的验资。据一位合肥购房者表示，项目还要求绑定号子费。

　　在瑶海区，好一点的楼层也要全款。比如瑶海翡丽东方项目正常楼层要求全款，而低楼层首付至少5成起。

　　就连合肥新站、北城新区等的房子都紧俏起来。本来这些地方的开发商都需要中介分销推广加快去化，市场好起来后，开发商开始打压代理商渠道，并区别对待代理商带来的客户，要求这类客户购买相对较差楼层或要求其全款购房。

　　以华宇和中梁联合开发的麓雅苑为例，之前项目都由渠道带客。市场好了后，开发商对中介的带看客户区别对待。一位购房者投诉称，4月9日，他在中介的陪同下去售楼处看房，但等到买房时，售楼处称他这种中介带看的客户买房需要全款或者购置四层及以下的房子。

　　二手房市场上，房东坐地起价也频繁出现。张灵看中了瑶海区的鼎元府邸，所属和平路小学、38中本部是瑶海区最好的学校。3月份他和买家签好协议，当时带一个车位算下来单价2.4万每平米。但4月时房东说不卖了，张灵给他发信息也不回。最后房东要求涨价，单价变成2.9万每平米。

　　像张灵这样遭遇房东毁约的二手房购房者不在少数。数据显示，今年3月，合肥二手房均价达到18151元/平方米，同比上涨9.33%，一些小户型学区房甚至飙升到5-7万元/平方米。

　　合肥市场重回荣光的核心原因是合肥基本面的向好。这几年，蔚来总部落址合肥，另外还引进了华为、海康、腾讯等大公司，产业的导入使合肥经济基本面进一步升级。

　　摇号打新时代

　　合肥市场火热，新房全款，二手房涨价，合肥刚需客多次在政务平台投诉。

　　4月5日，合肥发布楼市新政，要求暂停市区范围内拥有2套及以上住房的合肥市户籍居民家庭在滨湖新区、政务文化新区、高新技术产业开发区和其他区域指定学校的学区范围内购买二手住房；实行市区学区内成套住房入学年限政策，要求同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。

　　同时，新政还要求实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策，合肥进入摇号打新时代。

　　合肥楼市的热度还被住建部关注到，新政发布3天后，合肥就被住房和城乡建设部约谈了。

　　4月15日，合肥房管部门再次发布摇号细则，明确了公证摇号使用公证机构提供的电脑摇号软件；对刚需购房登记人不得设置首付款超过金融机构确定的贷款首付比例的登记条件，没摇中的，第二次摇号仍可适用3成比例；摇号所获房源取得不动产权证后3年内不得交易等。

　　4月27日，合肥楼盘摇号正式进入楼市，12个项目登记摇号，包括包河区2个项目、庐阳区2个项目、新站区6个项目、蜀山区1个项目、高新区1个项目。这些项目要求非刚需最高首付7成起，门槛颇高。

　　不过根据报名人数，12个项目中只有小庙上坤云栖麓触发摇号。5月7日，上坤云栖麓摇号选房，共700多组认筹摇号，中签率为23%。

　　上述合肥市场人士表示，造成这一现象的主要原因在于，真正的热盘并未上线，这批房源大多是刚需盘及大户型房源。购房者都在等倒挂多的项目，比如高新区龙湖光年，包河区的融创滨湖湾和中海观园，滨湖区的佳兆业滨湖和鸣，新站区的招商奥体公园等。

　　对官方认定的非刚需客户来说，购房门槛依然很高。比如中海九樾项目，之前传出登记要求刚需客户验资大于140万，非刚需客户需大于430万。

　　高门槛并没有击退合肥购房者。以禹洲绿城兰园为例，该项目实行预约参观，每日限定20组参观名额，但很多购房者都表示太难预约了一位购房者称，“知道要预约看房时未来7天都被预约满了。”

　　五一期间，高新龙湖光年项目，售楼部人气爆棚，购房者还要排队等待看房。

　　上述合肥市场人士表示，这次合肥楼市本来就是分化的市场，新政后，购房者更加谨慎，但热点区域的项目有价差，买到就是赚到，购房者更知道要买这些地区。

　　表现在数据上，新政后合肥二手房市场成交量下跌51.4%，楼市热度降低。根据合肥市房地产业协会发布的最新数据来看，二手房住宅成交2219套，相较于新政前一周下降51.4%，市场热度有所下降。

　　但据上述合肥购房者表示，成交量下降丝毫不影响房东的挂牌价，新政后，一些位置好的次新房和学区房，房东挂牌价反而上涨。

　　合肥的“城运”

　　一个城市产业的高度和厚度是承载区域经济发展的关键，关乎着城市未来发展。现在合肥对外的印象是“创新高地”，因为在面板、半导体以及新能源汽车制造拥有话语权而名声大噪。

　　这形象的华丽蜕变是合肥过去20多年一直努力的结果。早在2005年，合肥就定下“工业立市”的发展战略。2007年，合肥拿出全市1/3的财政收入投资京东方，并最终在显示屏面板产业上造就了一番作为。

　　2011年，合肥拿出100多亿发展半导体产业，投资兆易创新成立合肥长鑫，从而站上DRAM芯片的竞争高地，几乎凭一己之力将内存条的价格打下了80%还要多，合肥又拿下一个千亿产值的产业集群。

　　2020年2月，蔚来宣布与合肥市签署合作框架协议，蔚来中国总部项目将落户合肥，合肥政府将通过指定的投资公司并联合市场化投资人对该项目投资超过100亿元。

　　同年4月底，以合肥市建设投资控股（集团）股份有限公司为为主的战略投资者将向蔚来中国投资70亿元人民币，这是蔚来继IPO以来最大的一笔融资，在协议签订当晚，蔚来CEO李斌发微博对此表示感谢。

　　在与蔚来签订合作协议的同时，合肥还在全方位布局新能源汽车产业。比如支持江淮汽车的混改；大众集团在合肥落地电动车制造基地；入股威马汽车；引入零跑汽车等。目前，新能源汽车已经是合肥的一张名片，合肥的新能源汽车产业也迎来高光时刻。

　　在2020年11月合肥市人民政府发布的关于加快新能源汽车产业发展的实施意见中，到2025年，新能源汽车产业规模超过千亿，整车产能达到100万辆。

　　合肥豪赌城市产业的成果卓绝，位于合肥高新区的“中国声谷”，是我国首个定位于人工智能的国家级产业基地。2019年时，合肥的国家高新技术企业就有2539户，较2016年几乎翻了一番，总量居全国省会城市第8位。目前，合肥的新型显示器件、集成电路和人工智能均入选了国家发改委公布的第一批国家战略性新兴产业集群名单，入选数位居全国城市第4，省会城市第2。

　　这些区域还有机会

　　在这一轮房价上涨周期中，合肥起步较晚，摇号打新姗姗迟来。目前在市场上的投资可参考一线深圳和新一线杭州的逻辑，瞄准一二手价差大的项目。

　　滨湖区价格倒挂约1万/平米的项目，比如绿城兰园、荣盛华府、阳光城檀悦等，尤其是备案价1.85万/平米的现房宝能城；高新区倒挂约6000元/平米的项目，比如龙湖光年；包河区倒挂约7000元/平米的项目，比如融创滨湖湾和中海观园；经开区倒挂约5000元/平米的项目，有明珠广场置地和伟星。蜀山区倒挂约4000元/平米的项目，董铺湖新项目文一云湖轩。

　　信和行地产咨询有限公司华东区域公司总经理王祥表示，优质资产的抗风险能力以及客户对这种投资的信心属性更加增强，滨湖这种热点、优质区域、优质项目在未来还是会有持续的上升空间。

　　但如果滨湖、高新区买不到新房的客户，王祥表示推荐包河区的新房，“中央公园带来的利好以及整个滨湖利好的蔓延，让包河区受到的辐射和影响力在未来会越来越大。”

　　安徽万途控股有限公司总经理孙宜庆则表示，刚需购房者不要只盯着滨湖、政务、高新，其实经开、包河、蜀山等区域还是有很多不错的选择，对于刚需购房者早买比迟买好。

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责任编辑：李昂