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万科上海再引价格战 开发商放弃观望开打价格牌
挑战2000万平方米供应量
开发商放弃观望开打价格牌求生
本报记者 王海春 上海报道
新年伊始，万科又掀起了新一轮降价潮的序幕。上海万科元宵节期间推出了“丰礼迎春”活动，与万科有合作关系的代理机构相关人士向记者表示，今年万科会继续加大在上海的促销力度。
中富投资市场研究部主任蔡文蓉表示，和去年开发商纷纷观望不同，沪上不少开发商不再消极等待楼市回暖，绿地、嘉华、保利等品牌开发商也参加到价格战行列中。
2009年上海2000万平方米庞大的供应量，令开发商今年的销售不容乐观。“目前市场信心还没有真正建立，在房价没有见底前，能否回笼足够的现金流对开发商来说至关重要。”高力国际华东区董事李庆贤认为。
今年万科降价更早
元宵节期间，上海万科对上海在售项目开展了包括抽现金券、免八项费用在内的让利促销活动。“上海真实需求今年会比较保守，如果没有促销活动推动很难取得销售业绩。”蔡文蓉预计，今年万科促销优惠、力保销售量的战略不会有太大的变化。
“虽然今年的优惠幅度小于去年，不过今年万科降得更早。”上海深思域房产策划有限公司策划经理付琦认为，去年的事实已证明万科率先降价是比较正确的选择，这在其市场份额进一步提高中得到了体现。
万科2008年自5月以来，除11月以外万科的月销售面积同比均为负增长。从去年9月至12月，万科的销售面积和金额同比仍呈下降态势。万科公告数据显示，2008年万科全年完成销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。
不过在销售量下滑的时候，万科去年依然创造了478.7亿元的销售成绩，其市场占有率大幅提高。国泰君安分析师测算，2008年万科全年销售额在全国住宅市场占有率将达到2.6%，比2007年的2.07%增加0.53%个百分点。道帮房产董事林荣时认为从目前的情况来看，万科今年将继续高举降价旗帜，坚决通过下调房价来赢取市场竞争优势。
跟风29%降幅
“万科的打折促销活动有一种带动作用，相信很多开发商会跟进。现在市场发生了一些变化，消费者已经从原先完全观望转变到心理松动的状态了。”付琦认为开发商会抓住这个机会而展开新一轮营销活动。
易居中国分析师薛建雄告诉记者，上海一些知名楼盘和中介公司2月7、8日两天的客户接待量就达到四五十组之多，大量的看房人拥至售楼处甚至让不少开发商处于一片忙乱之中。
蔡文蓉认为，万科促销无疑对周边楼盘造成了压力，不少品牌开发商同样面临挑战。在市场购买数量有限的情况下需要更多的打折促销才可能获得理想的销售业绩。
“从市场监控的数据看，目前那些销售情况不错的楼盘基本都是通过打价格牌而胜出的。”薛建雄表示。绿地、保利、嘉里建设等品牌开发商在新年也加入了打折、降价的行列。嘉里不夜城卓悦居本月的成交平均折扣为8.5折。绿地蓝海庭2月份的成交均价为6360元/平方米，相比去年6月9000元/平方米最高值，该楼盘目前的价格降幅达29%并赢得了相应的成交量。
华燕置业的研究报告认为，降价幅度虽不代表整个上海的楼盘都要有30%的降价幅度才能获成功，但价格如此大幅的涨跌说明部分楼盘的价格的确虚高。而在当前的市场形势下，只有把这部分价格“水分”挤干，才能在当前的市场上获得销售成功。
巨量供应引爆降价革命
上海庞大的存量房，以及大量在建的价廉的保障性住房令开发商在新年开始便不再消极等待，真刀真枪打起价格战。
易居中国数据显示，2008年之前上海市场有500万平方米的存量房，2008年上海2000万的商品住宅供应量有近800万平方米的房源积压在开发商手上，另有323万平方米的房源积压在市场上。这意味着去年上海楼市的实际积压量超过1000万平方米。
与此同时，去年新房的开工量为1762万平方米。薛建雄分析，今年新房的成交量即使上升三成，也只能消化1200万平方米左右的住宅，这也意味着今年又至少会有500万平方米的新增积压。那么到2009年底，预期上海市场上推出未售的，以及达到预期标准而未推的商品住宅房源将至少达到2000万平方米。
而保障性住房的建设也将对普通商品房的销售造成压力。上海市房管局相关负责人表示，今年将是上海经济适用房的“起步年”。上海经济适用房年度开工建设目标将维持在去年400万平方米的水平。5年内上海将新建经济适用住房及廉租住房约2000万平方米，其建设规模约占同期新建住房规模的20%。届时平均每5套新建住房中就有一套是保障性住房。而在土地供应上，2009年上海住宅用地供应约1000-1200公顷，其中经济适用住房和廉租住房用地不低于25%。
华燕置业研究报告认为，降价也许并非最佳的选择，但从春节前后案例可见价格可能是今年弱市营销中最直接而有效的手段。“巨大的供应压力是开发商不得不重视的问题，成交量的回暖改变不了房价做适当调整以去除泡沫的趋势。”薛建雄认为。
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