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潘石屹称半年后北京楼市仍难见底
京千万平方米空置率逼房价下行走低
本报记者 王冰凝 北京报道
2月10日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布最新统计公报显示，截至2008年12月末，全市商品房空置面积达1438.3万平方米，比上年末增长302.1万平方米，增幅达26.6%。这意味着去年商品房交易的萎缩，并预示着2009年开发商将要面临的巨大销售压力。
“2009年中国的房地产和北京房地产市场仍会比较低迷。北京的住宅价格，在五环之外，受保障房大量积压、房地产商资金链条紧张等因素的影响，下降的压力很大。”SOHO中国董事长潘石屹表示，受存量房和保障房双重压力，半年后北京楼市也难见底。
开发商土地38%闲置
2008年以来，北京市商品房空置面积呈逐步增加趋势。
根据北京市统计局的统计，截至2008年12月末，全市商品房空置面积达1438.3万平方米，其中，商品住宅空置面积为522.7万平方米，比上年末增长110.9万平方米，增幅为26.9%。空置一年以内的商品住宅面积占住宅空置面积的64%，比上年提高7个百分点。
京展担保地产分析师戴晓光指出，商品房空置率的增加并不是因为供求关系发生变化，2008年北京市房地产投资呈现下降趋势，这意味着受消费者持币待购影响，2008年房屋成交量严重萎缩，这是导致商品房空置率加大的主要原因。
根据北京市统计局的数据，2008年，在全市经济适用房投资36亿元，增长27%的背景下，全市年房地产开发投资却下降了4.4%，而2007年为增长16%。
与此同时，房地产投资的下降也并非因为开发商手中土地资源的减少。根据国际物业顾问DTZ戴德梁行发布的报告，当前中国房地产市场呈现出土地市场与住宅市场双重积压现象。过去10年全国用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而期间全国土地开发总量仅为19.4亿平方米，占购置总面积的62%，这意味着38%的土地闲置在开发商手中用来规避未来土地资源稀缺的风险。
“虽然政府在2008年底出台诸多救市政策，但土地和商品房双重积压，成交量仍然持续低迷，将逼迫开发商在2009年进一步下调房价来吸引需求，只有开发商尽快将房价降到底，房地产市场回暖时间才能尽快到来。”戴晓光指出。
银行不敢放贷
而看淡楼市的，不仅是消费者，还有银行。
进入2009年，虽然在2008年央行一再降息的基础上，工行率先推出了房贷7折的利好房地产行业的政策，但在商业银行内部，为自保却一致看淡房地产行业，不敢放贷救市。
正如潘石屹所言：由于经济形势的影响，银行对房地产行业贷款很谨慎，前几年是人民银行不让商业银行贷款，现在的情况是人民银行想让商业银行放贷，但商业银行害怕了，不敢放贷。
据记者从北京银行获悉，2009年北京银行降低了整体信贷目标，从2008年四季度房地产贷款双降后，2009年还将继续此政策。
“目前开发商面临的最大问题就是资金问题，各商业银行的贷款都未对开发商松动，房地产行业在不断调整，还可能进一步优胜劣汰，商业银行为了自身利益，都不敢轻易贷款给开发商。”华夏银行北京一分行负责人告诉记者。
业内专家称仍有1/4降幅
进入2009年，万科率先再次降低房价。
“房地产商只有降价，把价格降到与消费者心理价格接近的时候，楼市才有望回暖。”戴晓光说。
华夏银行一负责人则告诉记者，银行业普遍认为目前房价下调幅度仍较小，2009年应该持续调整，这种价格回调预计要持续到2009年年底。“房价降到位后，房地产行业信贷风险也会降低，因此银行业也在等待房地产价格尽快降到底，市场尽快回暖。”
销售量下跌和空置率增加令开发商继续看跌2009年房地产市场，易居中国针对全国39个重点城市房地产企业高管和业内专家展开的2009年市场预测调研显示，北京、上海等一线城市68%的受访开发商认为2009年房价继续下跌。
对于2009年的房地产市场，潘石屹认为，楼市恢复信心最重要的标志不是价格，而是成交量。“从数字上看，2008年北京住宅成交量腰斩，商品房成交金额降到2004年水平，成交面积创2004年以来新低。成交量锐减，说明没有需求，也说明房价供需双方没有达成一致。”潘石屹说。
中科院研究员陈锡康表示，今年房价总的趋势为低速下降走势，全国平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。中国管理科学院研究员、著名经济学家李开发则预测，在国际金融危机冲击、国内房市萎靡不振、各地措施频出的关口，预计2009年房价平均降幅或将达25%。
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