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两会预示楼市格局生变http://www.sina.com.cn 2008年03月26日 07:18 中国经济时报
周雪松 关注住房保障新政之一 “两会”落下帷幕，与之相关的楼市话题继续在业界“发酵”。 今年“两会”期间，温家宝总理有关“抓紧建立住房保障体系”的重点论述，以及住房与城乡建设部的组建，眼下成为了业界普遍关注的两件大事。 对于楼市来说，“两会”究竟传递了怎样的信息？楼市将发生哪些变化？而作为房地产开发企业，如何审时度势顺应这种变化？带着这些问题，记者采访了有关部门和专家学者。 楼市格局生变 一年一度的“两会”，可以说是楼市的“风向标”。“今年‘两会’传达的一个重要信息就是政府更加重视住房保障。”3月20日，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授在接受中国经济时报记者采访时如是表示。 建设部房地产及住宅研究会副会长顾云昌教授对此也持相同的看法。顾云昌预计，在住房保障方面，今年有望取得更加显著的实质性进展。他同时表示，政府更加注重住房保障，将促进我国房地产市场朝着更加完善、更加健康的方向发展。 温家宝总理在3月5日举行的十一届全国人大一次会议上论及“抓紧建立住房保障体系”时，不仅谈到了三大“总的指导原则”，同时还阐述了今年将采取的健全廉租住房制度加快廉租住房建设，防止房价过快上涨等四项措施。总理在政府工作报告中，专门用539字的篇幅谈到了住房保障体系建设，这是前所未有的。 3月17日，住房与城乡建设部有关负责人接受了中外记者集体采访，记者在此间了解到，新组建的住房与城乡建设部今年将重点解决城市低收入家庭的住房困难，同时将帮助中等收入家庭解决住房问题。 回顾“两会”不难发现，房地产管理体制正在发生变革。此次国务院机构改革，不再保留建设部，新组建住房与城乡建设部。顾云昌将其称之为“住房部”，该部突出了住房保障和统筹城乡职能。 根据此次国务院机构改革方案，“拟订住房和城乡建设政策，统筹城乡规划管理，指导全国住宅建设和住房制度改革”，是住房和城乡建设部的主要职责。此次国务院机构改革还进一步明确和强化了国家发改委、央行以及财政部的宏观调控职能，与房地产有关的宏观调控，有望得到加强和改善。 此外，房地产市场格局也正在发生或预示将发生变革。温家宝总理说，要“建设科学、合理的住房建设和消费模式。”总理这一“十六字方针”，为我国今后一段时期楼市的发展定下了基调，指明了方向。温家宝总理明确指出，政府“重点发展面向中低收入家庭的住房”，而高收入家庭的住房需求则主要“通过市场调节解决”。 聂梅生教授分析认为，从最低收入家庭、低收入家庭、中低收入家庭，到所谓的“夹心层”以及高收入家庭，政府有针对性地采取不同的政策，实际上使房地产市场形成了两个板块，即高收入家庭通过市场购买商品房，其他(中低收入)家庭通过保障性住房解决住房问题，这种格局将使市场更加趋于平衡和理性。 城乡一体化期待“破冰” 住房与城乡建设部的组建，将我国长期分割的城乡“二元结构”问题再次推到了前台。据悉，今年，住房与城乡建设部将加强农村住房建设规划和管理，高度重视农村困难群众的住房安全问题，切实消除安全隐患。 顾云昌教授预测，未来一段时期内，有关部门在统筹城乡住房建设方面“会有动作，但现在还很难说。”顾云昌说，《城乡规划法》已正式颁布实施，国务院新组建的住房部不仅是城市居民的住房部，同时也是包括农村居民在内的全国人民的住房部，因此，其在更加注重住房保障的同时，必将城乡建设放到一起统筹考虑。 “城乡一体化，城市(镇)化提了很多年，实际上城乡土地仍是分割的，住房建设也是分割的，人口流动，土地不能流动，这种状况应引起政府有关部门高度重视。”顾云昌说，这种人口市场化的流动与土地带有明显计划色彩的“二元分割”之间的矛盾，突出表现在，随着城市化的加速，农民大量进城，农村出现土地(包括宅基地)闲置，而城市建设用地日益紧张。 顾云昌表示，由于城乡“二元分割”，城市化加速发展，而城市建设用地供应渠道单一且高度垄断，导致城市土地价格飙升，住房成本不断攀高房价高企。“农民可以到城里来居住，买房，却不允许城市居民到农村去买房居住，城市居民购买小产权房违法。”对此，顾云昌有不同看法：虽然小产权房问题比较复杂，但这种现象背后的城乡土地“二元结构”值得反思。 他认为，国家应在守住18亿亩耕地红线的前提下，允许农村非耕地、农村建设用地和农民闲置宅基地流转，建立一个城乡统一的土地市场或房地产市场。这样，不仅可以缓解城市建设用地紧张状况，而且还可以使农民利益得到保障，增加财产性收入。 对此，聂梅生教授也持类似的看法。她认为，有关部门可以考虑在严格保护耕地的条件下，将城乡协调发展、加快新农村建设，与优先解决农民致富以及农业问题统筹考虑。 专家建言房企：“誓死捍卫资金流” “对今后城乡建设如何统筹的问题，我们也很关注，但具体怎么做，现在还不太清楚。”3月20日上午，国土资源部有关部门负责人士对中国经济时报记者表示。当天，国土部新闻处负责人告诉记者，目前我国在农村非耕地、农村建设用地和农民闲置宅基地流转方面还处于学术探讨阶段，成都、重庆等地在进行统筹城乡试点，国土部在这方面并未有新的举措。 3月21日，住房和城乡建设部有关部门负责人在接受记者采访时同样表示，由于住房和城乡建设部刚刚组建，目前“三定”方案尚未出台，在城乡建设如何统筹的问题上，也没有新的思路。 住房和城乡建设部政策研究中心房地产业处处长赵路兴认为，虽然在统筹城乡建设方面还没有新的具体政策或措施出台，但中央此前已经提出了“五个统筹”，方向已经明确，有关部门将按照这一要求，从规划上将首先统筹考虑。 赵路兴预计，随着“两会”传递的统筹城乡建设步伐加快，新农村建设尤其是农村基础设施建设将会得到加强，但农村闲置土地、农民宅基地的流转，涉及土地制度的根本改变和土地法的修改，这跟建设部有关，但显然并不是住房和城乡建设部一个部门就能决定的事情，“短期来看，土地制度难有根本性的改变。” 顾云昌表示，有关部门在这方面可能采取在某些地区先行试点，然后再扩大范围逐步推进，从长远来看，城乡土地联接，实行统筹规划总量平衡，是必然趋势和要求。 聂梅生认为，考虑到上述各种政策和宏观经济走势，不确定性因素增加，这对房地产市场将产生一定的影响，同时，随着保障性住房和普通限价商品房建设力度的加大，对企业战略和产品定位不同的房地产开发企业将产生不同的影响。“中等收入家庭对限价房比较敏感，可能产生观望情绪，而开发高端产品的企业则可能不会受到影响。” 眼下，全国楼市成交一再锐减低迷，即使开发商使出浑身解数，消费者似乎也不太领情。顾云昌建议，在目前市场形势不明朗，购房者观望气氛浓厚情况下，房地产开发企业一定要保护好现金流，“誓死捍卫资金流”。
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