万源杰座变脸之谜

　　彭婷婷

　　预售合同上写的房屋性质是“酒店式公寓”，但是产权证办下来后房屋性质却成了“旅馆”……

　　上海万源投资集团旗下的源鸿置业有限公司最近很烦，它前年卖出的酒店式公寓— —万源杰座今年被业主们声讨“欺诈”。

　　业主们的理由是，预售合同上写的房屋性质是“酒店式公寓”，但是产权证办下来后房屋性质成了“旅馆”，房屋的使用年限只有40年，大大少于住宅的70年。

　　刚交房不久，有业主在网上组织与开发商谈判；将近两年的时间，当诉讼时效快过去的时候，业主开始与开发商对簿公堂。在此期间，万源杰座还被全国工商联住宅产业商会、清华大学房地产研究所评为中国酒店式公寓百强。

　　酒店式公寓是近年来新兴的物业形式，但是其究竟是商用物业还是住宅物业，在政府的含糊其词中，成为市场新的黑洞。

　　产权证疑云

　　陈月在2003年8月买了一套上海万源集团投资，源鸿置业有限公司开发的万源杰座酒店式公寓，82.35平方米，均价为8233元，她在同一个小区中已经购置了另外一套房子，要买这个公寓的原因是要接父母来住，“酒店式管理，对老人比较方便。”

　　万源地产的万源杰座小区占地面积12565平方米，共有9幢楼，其中1180平方米是商用房，万源杰座8号楼是唯一的一幢酒店式公寓。

　　2003年8月，陈月与开发商签定了《商品房预售合同》，合同上写明该房屋性质为酒店式公寓，而开发商委托了上海万泉酒店管理有限公司对该房进行前期物业管理，因该房屋规划用处为酒店式公寓，因此陈月与开发商签定了《万源杰座苑使用公约》。

　　2004年7月，8号楼交房，陈月开始往里面搬家具，年底，房屋产权证办下来了，陈月却发现产权证上的房屋性质变成了“旅馆”，而且房屋使用年限从2004年7月7日至2041年10月25日，只有40年。

　　陈月认为自己上当了，她明明买的是一个公寓，怎么就成旅馆了？这时在小区社区网上出现了关于8号楼的一个帖子：“合同上签约是酒店式公寓，可产证办下来是旅馆。有害于8号楼的业主权益，业主们要联合起来跟KFS(开发商)打官司。”她才知道原来不只是她的房子有问题。

　　销售疑云

　　在上海市建设局发给源鸿置业的预售许可证中，“万源杰座”8号楼的房屋性质是酒店式公寓/商业用房，而房屋性质的界定主要依据土地性质，在预售合同中，“万源杰座”的土地性质是商住两用，但是旧版的合同却没有写明哪些是“商”，哪些是“住”。

　　于是，酒店式公寓部分其实一直被相关部门定性为商用，但是业主却按照前面7幢楼都是公寓住宅的想法，认为8号楼也是公寓，只是多了酒店式的管理。所以别的公寓的物业管理费是2.9元/平方米，而这个公寓要收4元/平方米。“而且，当时我们买房时交的契税是1.5%，如果是商用物业，应该要交3%的税。”陈月说。

　　“我们如果知道只有40年的使用期限，就不会买这个房子了，我们是要买来住的，不是买来出租和办公的。”

　　由于房屋的旅馆性质，某些业主还面临迁不了户口的难题。

　　而万源集团副总裁杨清则声明，当时售房时住户是被告知实情的，不仅是房屋性质，而且还有使用年限，她称：“销售时我们告诉过业主这个房子可以商住两用，而且可以去注册公司，稍有常识的人都知道，如果是住宅，怎么可以申请注册公司呢？”

　　但是业主也有不同的意见：“开发商在销售时利用了普通老百姓的惯有思维，偏重介绍其住宅的特性，而故意轻描淡写其商用物业的属性，而酒店式公寓一般都是不超过100平方米的小户型，这种户型在市场上很紧俏，能加快房屋的出售。”

　　现在，陆续有业主被告之，要补交另外1.5%的税，这也让业主很恼火。

　　酒店式公寓疑云

　　实际上，酒店式公寓究竟是什么性质，连政府有关部门都搞不清楚。在浦东新区社会发展局发给源鸿置业的建筑设计卫生审核意见单和建设项目预防性卫生监督意见单上，8号楼被分别表述成“酒店式公寓”和“公寓式酒店”。

　　酒店式公寓最早起源于西方的“产权式酒店”，有30多年的历史，其最本质的特征就是：公寓式的管理，酒店式的服务。它借鉴酒店服务及管理模式，兼具居住和办公两种功能。是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

　　公寓式酒店就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，是酒店设施。

　　从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。而公寓式酒店却没有产权。

　　在最近结束的官司上，原告提供了2003年12月上海市政府颁布的《城市规划管理技术规定》，其中明确规定，公寓式酒店是公寓式(单元式)分隔出租的酒店，按旅馆建筑处理，而酒店式公寓按酒店式管理的公寓，按居住建筑处理。

　　“我们才知道，原来政府对酒店式公寓的定性有了明文规定。”杨清称，但是由于房子的性质由土地审批的性质决定，因此8号楼还是商业用房。

　　但是，记者在市场上了解到，即使是专门做商用物业的开发商，也不知道酒店式公寓被定性为居住建筑，“在业内看来，酒店式公寓被看作商业用房，多用来投资，很少会用来自住。”上海谊锦佳

房地产投资公司总经理沈彦冰称。

　　也就是说，从2003年起，酒店式公寓就已经被定性成住宅，但是几乎没有开发商将其当作住宅来开发与销售，买酒店式公寓的业主应该享受70年的使用期限，并有酒店式的物业管理，从这个标准来看，中国并没有真正的酒店式公寓。