民企左右陇房地产市场产销两旺难免高开低走

　　摘要：民营房地产开发企业施工房屋面积为908.18万平方米，实际销售房屋面积为64.25万平方米，分别占该省的85.55%和81.24%。在甘肃省房地产市场，民营企业已经是绝对的主力

　　　本报记者 赵民望

　　甘肃省商品房屋销售价格虽然稳中有升，但是其增势已经略有回落。产销两旺其实难以掩盖落势的形成

　　在热闹的房地产市场背后，有一种现象值得关注：空置新房千万间，千万间新房还在建

　　民企领军房地产市场

　　在甘肃省，凡是上一定规模的民营企业，几乎都挤到了房地产开发行业。记者一段时间以来的这一感受，近日得到了证实。来自甘肃省统计局的有关统计分析说：今年上半年，甘肃省房地产开发完成投资中民营经济投资达22.74亿元，占房地产开发全部投资的85.14%。民营房地产开发企业施工房屋面积为908.18万平方米，实际销售房屋面积为64.25万平方米，分别占该省的85.55%和81.24%。在甘肃省房地产市场，民营企业已经是绝对的主力。

　　据统计，1-6月，甘肃省房地产开发累计完成投资26.71亿元，同比增长35.68%，其中，商品住宅累计完成投资18.90亿元，增长37.95%；上半年该省房地产开发投资增速与上年同期和今年前4个月相比均有所回落，与1-5月增速基本持平。上半年该省房地产开发施工房屋面积1061.58万平方米，同比增长51.20%，竣工房屋面积84.33万平方米，同比增长1.22倍，销售(含预售)房屋面积122.12万平方米，同比增长41.57%。

　　尽管甘肃省房地产市场呈现出供需两旺的发展态势，但是在国家有关宏观调控政策引导下，今年的甘肃省房地产开发却是“高开低走”的增长态势。

　　面对甘肃省房地产开发与销售市场，甘肃省统计局投资处的李同乐分析认为，从发展速度看：上半年全省房地产开发增速继续保持回落态势，国家宏观经济调控政策效果进一步显现。从2003年开始，甘肃省房地产开发投资增速跃升高位，去年最高月份增速达到64.56%，除年初和年末的两三个月，其他月份增长都在50%以上。今年前4个月，房地产开发投资基本保持了去年的增长势头，并且逐月攀升，从1-2月的47.23%，以后逐月累计增长分别为47.35%、59.93%，从今年1-5月开始，全省房地产开发投资增速第一次出现明显回落。上半年全省房地产开发继续保持了5月份以来的回落态势，1-6月增速比上年同期回落14.28个百分点，比1-3月下降11.67个百分点，比1-4月下降24.25个百分点。

　　产销两旺难掩落势

　　就眼下的市场来看，“高开低

　　走”的态势似乎并不影响产销两旺的大局。至少，从资金来源情况来分析，房地产开发资金来源充裕，个人住房贷款继续保持较快增长。由于房地产业盈利率较高，吸引了大量资金流入。据统计，1-6月，甘肃省房地产开发到位资金达51.02亿元，比去年同期增长39.90%，资金到位率达191.01%。其中：上年末结余资金12.79亿元，占全部到位资金的25.07%；企业自筹资金13.29亿元，占26.05%，其中自有资金7.83亿元，占15.35%；国内贷款12.16亿元，占23.83%；其他资金来源12.41亿元，占24.32%。由于今年以来全省预售商品房数量继续保持较快增长，所以主要由集资、定金及预收款构成的其他资金保持较快增长，比上年同期增长20.49%。据中国人民银行兰州中心支行6月份统计资料，截至6月末，甘肃省金融机构发放个人住房贷款余额(不含个人住房公积金贷款)为59.55亿元，比上年同期增长26.27%。

　　这样的背景下，市场供求总体保持了产销两旺的发展势头，居民购房踊跃，居民个人购房成为商品房消费主体，一级市场平均销售价格稳中有升。1-6月，甘肃省竣工房屋面积84.33万平方米，同比增长1.22倍；实际销售商品房屋面积79.08万平方米，增长28.46%，其中商品住宅实际销售建筑面积70.65万平方米，增长23.43%。销售给个人商品房屋建筑面积74.00万平方米，增长39.25%，所占比重为93.58%，说明居民个人购房已占主体。

　　另外，近年来城市人口持续增加及改善居住条件意愿的持续强烈，使得房地产市场需求持续旺盛，对商品房价格起到了一定拉升作用。去年下半年以来，受市场供求关系、土地价格和建造成本以及消费者买涨不买落的非理性购房心理，加上个别企业的价格炒作等因素的共同影响，1-6月甘肃省商品房屋平均销售价格为1691元／平方米，比上年增长34.31%。其中，商品住宅平均销售价格为1470元／平方米，增长27.72%。

　　有关分析人士认为：甘肃省商品房屋销售价格虽然稳中有升，但是其增势已经略有回落。产销两旺其实难以掩盖落势的形成。

　　空置新房快速增长

　　在热闹的房地产市场背后，有一种现象值得关注：空置新房千万间，千万间新房还在建。

　　据统计，1-6月，甘肃省商品房空置面积为126.05万平方米，比上年同期增加34.28万平方米，同比增长37.35%。其中，空置一年以上(含一年)的滞销商品房和积压商品房面积为64.61万平方米，比上年同期增加29.16万平方米，占全部商品房空置面积的51.26%。上半年商品住宅空置面积84.79万平方米，增长29.57%。滞销和积压商品住宅42.59万平方米，占全部住宅空置面积的50.23%。商品房空置量的增加对全省房地产开发有一定的负面影响。

　　因此从存量来分析，商品房空置面积增加较快，一方面说明商品房市场供求关系存在一定程度的错位，开发结构有待进一步调整；另一方面也说明消化空置房的举措有待于进一步深化和落实。

　　来自甘肃省建设部门的信息是，过去几年里甘肃省其实已经积累了相当数量的空置商品房，且很多空置时间较长。据统计，截至今年5月底，甘肃省的商品房空置面积共有约121.17万平方米，空置一年以上的房屋面积比重由去年底的40.83%上升至51.85%，尤其是空置三年以上的房屋面积由去年的7.04万平方米增加到10.15万平方米。

　　在这些数字背后，一边是商品房空置面积不断增加，一边是开发商开发热情不减。

　　不过，众多开发商对商品房空置面积的增加不以为然，很多房地产开发商并不认为甘肃房地产市场“过热”，相反，他们认为目前甘肃房地产业仅仅是

　　处在起步阶段。有民企老板称：1995年以前民营企业不得单独注册房地产企业，兰州房地产业真正取得长足发展是在1998年之后，银行开始提供购房按揭贷款，从资金上支持了购房需求，至今不过6年时间。真正的发展才刚刚开始。

　　业内人士认为，商品房空置主要源于违规开发和供需结构不合理。甘肃陇鑫实业有限公司总经理李海珊认为，目前兰州的房地产市场应该是正常。至于出现空置的商品房，肯定有一部分是因为手续、证件不全，现在老百姓购房时很少有人会买这种房屋。据估计，目前大约有60%-70%的空置商品房是手续不全、无法正规上市出售造成的。另一种情况是，开发商开发商品房时考虑不周，房屋的位置、环境不好，户型大小不合理，功能不齐全等，不符合购房者的需要。

　　还有一个重要的问题是，目前甘肃的房地产市场鱼龙混杂，很多房地产开发企业资质不具备，却依然能在市场上运作。据说，兰州市约200家房地产开发企业中，至少有80-90家没有资质，这些企业的不规范开发，肯定会造成商品房的空置。政府应该加大对房地产企业的监管力度，通过市场调节和政府监管，实现房地产市场的健康发展。

　　根子上的问题要根治

　　甘肃省房地产开发业近年来的稳步发展，对甘肃省固定资产增长和经济发展目标的实现做出了积极贡献。但是，全省房地产市场体系不够完善、房地产业发展过程中存在的突出矛盾等，并没有从根本上解决，还存在不少问题。

　　据此间业内人士分析，这些问题突出的体现在：第一，房价过高，居民购房处于价位与地段难以兼顾的境地，望房兴叹的人很多，远超出城镇居民收入的承受能力，与经济发展水平不相适应；第二，商品房开发结构性矛盾突出，造成商品房空置面积逐年增大，沉淀了相当可观的资金；第三，个别企业不讲诚信，在商品房营销宣传中存在夸大炒作，误导消费者，更有兰州“招银大厦”原开发商蒸发、购房者被烂尾楼套牢等现象的发生；第四，房改政策落实不到位，“经济适用房”名不副实；第五，开发商在购房合同上设置陷阱，坑害消费者以及房屋拆迁纠纷等问题，影响了房地产开发业的良性循环和国民经济的稳步发展。