“顺驰模式”能走多远？_产经动态_财经纵横

“顺驰模式”能走多远？

http://finance.sina.com.cn 2004年08月19日 11:51 赢周刊

　　赢周刊见习记者陈夕

　　有关顺驰资金链断裂的传闻似乎从顺驰用9.05亿元的天价拍下北京大兴黄村的一号地后便没有停止过，但正如天津顺驰的员工董旭化名　对记者所说，相关传言早已开始，但顺驰还是一样活到了今天。事实上，顺驰集团董事长孙宏斌出现在2004年8月7日的博鳌21世纪房地产论坛上，也多少表达了类似的意思。

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　　业界对顺驰的质疑，除了其从2003年就开始的在全国各地张扬的一系列疯狂圈地运动令人怀疑其实际资金力量外，国家采取的一系列宏观调控政策对于包括顺驰在内的房地产行业掀起的“惊涛骇浪”便是另一重要原因。

　　谈到顺驰的圈地运动，房地产业内人士大多都会咋舌甚至有些愤愤然。不仅是2003年8月，天津顺驰以17.5亿元夺得天津奥林匹克中心配套区项目，超出政府底价3亿元，创下天津土地公开交易史上最高纪录；2003年9月，河北顺驰以5.97亿元的价格获取石家庄市【2003】009号地块一案也令业内人士不解，因为最初此地的竞拍价只有2.04亿元。当然，近期顺驰在土地市场上最引起关注的，还当属其在北京经过与天鸿、富力等地产巨头角逐之后，顺驰以9.05亿元拍得大兴黄村一幅土地。由于顺驰在全国各地的土地市场上“攻城掠地”的张扬举动，业内人士开始怀疑，以顺驰2003年销售回款40亿元的业绩、而累计购地款却高达110亿元的情况来看，顺驰要如何玩资金魔术才能买得起这个单？

　　然而，这对顺驰集团董事长孙宏斌来说似乎不构成什么问题，他曾在多个场合为大家算了一道“算术题”。他说，所有的土地款并不是在短时间内集中支付的，而是分布在全年每个月，甚至有的是分布在两三年支付的。比如有‘世纪第一拍’之称的顺驰.领海项目，政府要求土地款在两年内付清，在2004年元月底之前只需支付其中的2.7亿元即可。因此，顺驰只需要根据政府规定的付款要求，制定一个周密的财务计划，在拿到部分土地证及“四证一计划”后，既可以根据规定从银行取得贷款，也可以开盘获得销售回款。

　　“顺驰模式”遭遇考验

　　在这里，便涉及到了开发商运作项目的流程。一般来说，房地产开发流程是这样的：拥有部分自有资本金——购买土地——按计划支付部分款项——获得《国有土地使用证》等“五证”“两书”——向银行申请项目贷款——开工——施工单位垫资施工——销售回款支付土地款、工程款等费用——继续购买土地——开始下一个项目开发……

　　一般情况下，对于开发商而言，一个合理的对政府和银行的还款模式是能否付账的关键。

　　而在结束不久的海南博鳌21世纪房地产论坛上，孙宏斌所阐述的顺驰的商业模式，即，“钱是从哪来的，去哪了，什么时候去的，有没有升值，如何回来的，什么时候回来的……”便正是这种还款模式的通俗阐释。据其介绍，顺驰的钱主要来自自有资金、合作伙伴的资金、销售回款、银行贷款以及信托市场上的资金，其中前二者比重最大。而需要支付的第一笔土地转让费是其最大的一笔开支，因为只要能够开盘，项目的销售回款便足以支撑后来的工程款和地款。而只要知道钱什么时候能回来，如何回来，就能在获得银行贷款时拥有一条坦途。

　　但是，所有的模式都会存在风险，在国家加大宏观调控力度的背景下尤其如此，而对顺驰这种发展迅速，全国遍地“开花”的企业就更加如此。

　　为了见到正供职于天津顺驰发展有限公司的董旭(化名)，记者在顺驰某楼盘售楼处等了挺长时间，因为他一直在带领客户看房，而即使在午饭时间，来往于这个售楼处的客户也仍不见少。“虽然不像2、3月份那样火爆，但销售情况还是不错的。”董旭高兴地告诉记者。他说，8月份天津顺驰的销售计划是5.8亿元，其中顺驰太阳城的销售目标是1.5亿元，半个月过去，目前已完成了1亿元。而太阳城的销售回款，将用于支持顺驰下半年在山东、南京、上海等地的项目。

　　销售回款对于顺驰的重要性便体现出来了。董旭向记者谈起今年4月顺驰所经历的危机时，记者发现，顺驰的一个主要回款项目无法进行销售也是其中的重要原因之一。

　　尽管顺驰对自己的融资渠道颇有几分自豪，但业内人士还是认为它的融资渠道过窄。合作伙伴是其津津乐道的重要渠道，但顺驰的摊子太大，合作伙伴能在其中起到多少作用尚未可知。银行贷款对房地产企业而言相当重要，但在央行提高存款准备金率0.5%，国务院发布《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定自发布之日起房地产开发(不含经济适用房项目)资本金比例由20%及以上提高到35%及以上等背景下，要获得银行的支持，包括顺驰在内的房地产企业将付出更多成本。虽然对所有的房地产企业来说都是如此，但顺驰铺开的摊子太大，所以其面临的风险也会更多。

　　正是在这样的情况下，上市成了顺驰拓展资金渠道的重要手段。但由于上市时间一推再推，销售回款便成为顺驰目前最可靠的资金来源渠道。这也难怪天津顺驰会给开出发“双薪”的条件，激励员工完成或超额完成销售任务。所幸的是，从顺驰方面得到的消息称，顺驰在天津市场上的各个项目销售情况都不错，其中“城市之星”项目更是早已清盘。但是，由于规划引起邻近小区居民强烈不满，顺驰的城市星座项目目前仍处于停止销售状态，甚至出现业主要求退房的传言。当记者再追问顺驰置业建新路店的店员为什么停止销售时，店员立刻闭口不言。对“城市星座”不满的天津秋实园的业主义愤填膺地告诉记者，这项目已经停工，肯定不让盖了。来自顺驰新闻中心的消息称，城市星座能通过天津市的规划，其销售就必然不会出现问题。在顺驰星天地售楼中心，顺驰的员工虽有犹豫却仍兴致勃勃地向记者介绍着这一楼盘的概况。

　　所以，就一般情况而言，倘若销售回款情况良好，顺驰的资金不会有什么问题，但一旦出现异动，就必须依靠合作伙伴，而合作伙伴对顺驰的支持度便显得非常重要。

　　8月之后，继续拿地？

　　就在8月前半个月，顺驰置业祥泰小区连锁关闭，虽然顺驰置业的大招牌被拿掉，但顺驰连锁店统一的粉刷风格还是向人清楚地显现出这里曾是顺驰庞大网络中的一环。有意见认为，这是顺驰收缩的表现之一。

　　但顺驰新闻中心的相关人员却表示，那不过是顺驰对其连锁店进行绩效考核后的反应而已。关掉这个店，肯定会开新的店，总体来说仍会扩张。

　　然而，综合各媒体的报道，顺驰对长三角的战略已经发生了很大的调整。有消息称，顺驰在5月时开了几个会专门讨论了在目前环境下的拿地问题，会议最终达成的统一意见是停止继续在长三角拿地。

　　顺驰新闻中心的负责人则表示宏观调控对顺驰不会造成太大影响。她说，从整个房地产市场来说，宏观调控主要有两方面的影响：在供给方面，限制土地投放量，限制贷款，也就是限制进入市场的房子，供应将减少；而对需求方面则影响不大，所以需求减少的可能性不大。因此地价和房价不会下跌，市场前景看好。从企业发展来说，国家宏观调控对大企业来说是件好事，它实现了优胜劣汰。银行收紧贷款，今后小企业的日子会不好过，但对顺驰却不会造成太大影响。

　　对于未来，孙宏斌似乎充满了信心，根据他的分析，明年或者后年，商品房的供应量会大幅减少，而需求恢复到良好水平甚至增加，因此，房地产市场肯定会涨价。房地产企业现在需要做的便是拿地。从5月开始停止的拿地行动，将会于 8月之后重新启动。

　　而关于顺驰上市的消息，记者也听到了三个版本，其一是饶清所说的已经没有可能，其二是董旭所说的年底上市，其三则是顺驰新闻中心告诉记者的年内必然会上市，但具体时间未定。

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