半年20亿 孙宏斌如何解围顺驰北京公司？

　　本报记者 李小默 北京报道

　　8月7日，顺驰集团董事长孙宏斌再次对媒体宣称“顺驰今年肯定能实现100亿的目标！”这句话孙宏斌早在6月就曾经表情诚恳地向本报记者说过。

　　同时，孙宏斌强调：“我们6月份就已经化解了资金链的风险！”但是，顺驰员工内 部流传的“集团将在6月底上市”的时间表已经被推迟了，顺驰已经把其上市保荐人由汇丰银行转为摩根士丹利。

　　日前，顺驰北京集团公司总经理陶琴对外透露，北京顺驰计划下半年再拿两个项目，开发面积预计超过40万平方米，而地块的取得如同去年底拿下“大兴1号地”一样，采取竞标方式。

　　事实上，在外界看来，顺驰正让人越来越看不懂了。

　　北京告急

　　据陶琴介绍，两个新项目分别位于朝阳和通州，仍将通过土地储备中心的“招标”拿地。而目前北京顺驰旗下已有三个项目——去年10月开盘的“林溪”、今年6月开盘的“领海”和9月即将开盘的“蓝调国际”，如果下半年的开发计划成功，北京顺驰明年将有5个项目同时运作。陶琴表示，目前顺驰项目“运转非常正常”。但与此同时，业界关于其资金链紧张的议论却不绝于耳。据业内人士透露，顺驰项目“销售情况并不太好”。

　　而另一方面，来自顺驰置地(北京)的财务资料显示，其1-5月的销售回款仅为1.32亿元，仅完成2004年战略目标20亿元的6.6%；其中土地款支出2.43亿元，工程款支出0.65亿元，亏损347万元。

　　这份财务报告特别指出，由于领海项目土地款投资额为9.06亿元，而截至6月12日，公司仅付款1.55亿元，故下半年土地和工程款的付款压力较大。其中，公司在下半年即将支付的土地款为7.6亿元、工程款4.3亿元、税费、2.1亿元、战略资金11亿元。这意味着，顺驰北京在6个月内要支付20多亿的账单。

　　尽管顺驰一再对外高举“现金-现金”的“资金秘笈”，即尽量延长付款时间，缩短回款周期，但是，种种迹象表明，这一招已经引起客户的警惕。

　　在北京，将林溪和领海项目的色彩绚烂的户外广告牌打遍大街小巷的顺驰显得财大气粗，而实际上，据业内人士透露，顺驰欠北京各广告公司的钱大概有1000多万，是合同金额的一半以上。往往在做完广告好几个月，才开始一次10%一次10%地支付广告款。

　　而在顺驰的大本营天津，业内普遍流传一种说法，许多为顺驰做工程的建筑企业就抱怨拿不到钱，而顺驰的广告公司则要不停地为顺驰垫资购买媒体投放。　

　　顺驰速度

　　顺驰南京公司总经理助理樊雷说，办一个证件正常时间是30天，但顺驰将它改为15天，后来又改为7天，“必要的程序我们一个也不少，但办证时间可以节约”。“一旦看准了就立即进入”，快速开工，快速销售，快速形成现金流，这就是顺驰速度。

　　事实上，顺驰的“绝对速度”在北京领海项目上得到了“完美”体现。

　　“5月下旬领海项目才拿到开工证，当时已经有一幢楼封顶。”顺驰内部的一位员工告诉记者，“6月中旬，领海拿到预售证，19日开盘。”然而根据央行121文件，只有项目封顶才能办理按揭，而在交清土地出让金之前甚至根本拿不到预售许可证。”不过有人指出，顺驰这种超前速度有违规开工的嫌疑。

　　此外，顺驰北京公司的管理团队和员工时不时能够感受到公司的不安定。

　　7月初，在位于北京知春路翠微大厦的顺驰置地(北京)公司总部的布告栏中悄悄贴出了有关北京公司最新人事调整的通知。通知称，原北京顺驰置地丰润房地产公司总经理耿耀辉调任昌平房地产公司任项目副总；原达兴房地产公司总经理杨庆允调任北京集团总部，分管新闻中心工作。

　　事实上，这是顺驰置地(北京)公司在一个月内经历的第二次人事风波。仅在一个月前，原顺驰北京总经理王全存离职，取而代之的是在“顺驰领海”项目中表现出色的年轻女将陶琴。据透露，王全存离职，一是与董事长荆宏相处不融洽，二是顺驰北京原管理团队工作不力，在北京的市场表现难以令顺驰总部满意。

　　“这两次人事调整意味着原顺驰的核心层已有大半出局。”顺驰北京内部的一位员工告诉记者。

　　频繁的人事震动让顺驰北京公司总部的气氛有些紧张。“5月份的工资被拖延了一个月才发放，员工们明显感到集团的资金链吃紧。”一位员工告诉记者，“目前，公司的人员流动很大。仅上个月，研发部就有四五人离职，而销售部走的人更多。”

　　上市延迟 集团如何输血？

　　自2003年确立全国扩张战略后，一直忙于在全国各地跑马圈地的顺驰在不到10个月的时间内，已经在北京、天津、河北、南京、苏州、上海、山西等地圈了10余块土地，总面积约300万平方米，总地价款近100亿元人民币，加上顺驰在天津拍得的土地，则总地价款将达110亿元以上。其中，当属由陶琴以9.05亿拍得的大兴黄村的一号地和以5.12亿元拿下的丰台区“菜户营西街117号住宅及配套”项目用地，让顺驰名动京城。

　　“这些土地款绝对不是在短时间内集中支付的，而是分布在全年每个月，甚至有的是在两三年支付的。”孙宏斌这样解释道，“比如有‘世纪第一拍’之称的顺驰.领海，政府要求土地款在两年内付清。”

　　“因此，顺驰只需要根据政府规定的付款要求，制定一个周密的财务计划，在拿到部分土地证及‘四证一计划’后，既可以根据规定从银行取得贷款，也可以开盘获得销售回款。”

　　顺驰集团总裁助理付彦彬告诉记者，前几个月，天津地产市场火爆异常，顺驰天津的月销售额达7亿元左右。再加上部分银行、合作伙伴的资金支持，足以按期支付新增土地付款，但这离20亿还很遥远。

　　有业内人士分析，顺驰已经积压了太多的到期未付地价款、贷款和工程款；顺驰的资金链条过于紧绷，而顺驰也公开承认，其已经将按月编制现金流量计划改为按周编制，可见其资金链已经到了捉襟见肘的地步。而这种运行情况放到宏观调控和上市推迟的大背景下考虑，只要其中任何一个小环节出现现金流转问题，就可能导致整个资金链断裂。