房贷适度放松 央行报告中关注房价的弦外之音?

    8月10日，央行公布的第二季度货币政策执行报告首次以较大篇幅讨论房地产价格，并且提出“必须高度关注房地产价格”。这一说法不仅立即引起了媒体的关注，也在地产行业造成不小的震动。聚集在海南房地产论坛的地产界人士立即开始了热烈讨论，某知名财经媒体在报道中以“调控会有下一步？”为题怀疑央行的报告是一个信号：针对房地产的宏观 调控将会进一步加强。

    针对地产界的疑虑，记者采访了央行货币委员会委员李扬。李扬称：“我没有从报告中关于房地产的部分看出什么特殊信号，央行的报告与中央的政策是保持一致的。”不仅如此，多位分析人士反而认为，如果说央行的报告是一个信号的话，也许是房地产信贷将会适当放松的信号。本来可能是令人松口气的事情，却让人虚惊一场。

    模糊的信号？

    第二季度货币政策执行报告中关于房地产的部分，相当多的人认为“令人费解”。看过报告的人们最关注的问题是央行为什么要提出从未提出的房地产价格问题？“高度关注房地产价格”是否意味着央行不希望这种态势继续，并要采取措施？央行可能会采取什么措施？

    该部分总共有五段，前四段都是在讲房地产宏观调控的效果显著，房地产贷款、投资总额的增幅都出现回落，第五段却开始分析房地产价格持续上涨的情况，并称要“高度关注房地产价格，要加强对大中城市房地产市场的形势分析，针对不同情况采取不同的政策措施，促进房地产业持续、健康发展”。翻阅以往央行的报告可以发现，对于房地产价格的论述确是首次出现。不过李扬却有自己的解释，他认为，从上世纪末以来，总体的趋势是货币政策开始高度关注股票价格和房地产价格等资产价格的走势，以前我们只关注股票价格，央行报告关注房地产价格说明我们的货币政策分析在逐步完善。

    建设部官员谢家瑾在7月份曾表态，“去年部分地区房地产有些过热，投机性购房造成房价上涨过快，宏观调控只是让过快增长的势头得到遏制。投机炒作等虚的购房需求退出后，总体供求得到回归。”这种观点似乎与央行报告中分析的“随着房地产开发投资、新开工面积增速的继续回落，可能导致供需矛盾进一步加剧的预期，推动价格上涨”的观点有判断逻辑上的矛盾。这是时间差的问题吗？也就是说在一个月之内对价格走势和原因的判断已经发生了变化？宏观调控抑制了房产供给导致价格持续上涨？

    有的分析人士认为，单从报告字面含义上看，我们几乎可以得出宏观调控导致房地产价格上涨的逻辑。如果说维持价格稳定或者使其下降是宏观调控的原定指标之一，现实的情况恰恰是宏观调控导致价格的上涨，这与报告中房地产部分的标题“房地产宏观调控效果显著”显然不太一致。对此，李扬的解释是“本轮增长中房地产的价格问题突出，但是如何判断价格走势与货币政策之间的关系和协调还有待于进一步探讨”。按照李扬的理解，央行关于“高度关注房地产价格”也许仅仅是注意到房地产价格与货币政策调控间的关联问题，并没有对问题下结论性的判断和表态。

    李扬还透露，他所在的社科院金融研究所已注意到房地产和货币政策间的关系问题是下一步分析宏观经济的一个重要视点，所里开始筹集课题费，专门就“房地产和货币政策间的关系问题”，进行具体标准和量化的研究。

    对央行关于房地产部分的表述，还流传一种说法，央行在似乎平淡的表述中，已对房地产信贷政策有了一定的调整。这个调整紧接在国务院常委会议之后。7月14日，国务院常务会表态说，除了继续强调要充分认识搞好宏观调控的艰巨性和复杂性，不能盲目乐观，不能放松工作，不能半途而废之外，也提出合理控制货币信贷总量，优化信贷结构，及时为有市场、有效益、有利于增加就业的企业提供正常流动资金贷款，切实支持符合国家产业政策和市场准入条件的项目建设。

    两难抉择

    实际上，当我们回过头来看的时候，央行关于房地产说法的变化不仅与国务院常委会议讲话口吻的变化相应，我们还可以在最近一期的国务院发展研究中心中国市场形态动态分析课题组的报告中找到佐证。

    7月29日，该课题组举行了第二季度市场形势分析报告发布会，其中有专门研究房地产形势的部分。该会议强调目前房地产供给与需求的差距正在扩大，下半年必须要考虑供求平衡问题。报告认为，应该合理支持合规的房地产项目，提高在建工程的竣工比例，对合规的项目在流动资金贷款等方面应当给予适当支持，以提高竣工率，增加供给。事实上，与其他网站提供的报告不同的是人民银行网站登出的报告原文中还有六个专栏，第一个专栏的标题即为“宏观调控中的区别对待”，该专栏提出要在引导信贷结构调整中注意有控有保。从这些变化来看，如果一定要强调央行报告发出的信号，信号的含义只能是合理调整而不是继续加强。接下来的问题只是央行可能采取哪些措施。

    虎杰投资顾问公司首席分析师张寅分析，报告中关于房地产的分析比较模糊的原因就是宏观调控要压缩信贷规模和投资总额的增长幅度，而控制信贷则影响房地产项目的开工率和竣工面积是导致供应减少和价格上涨的主要因素之一。央行的两难之处在于既要控制信贷又要抑制价格增长过快。央行有两个选择方向，适当放松信贷和控制需求增长。

    控制需求当然是可能性最小的，放松信贷控制不当也可能导致新一轮过热。“能够同时控制地产商信贷规模，又在一定程度上抑止需求的方法就是加息！”张寅说。报告中对下半年展望时有一句话就是“协调本外币利率政策”，这让人充满联想。国泰君安证券研究所研究员张宇也认为，加息的预期对房地产影响大，一是影响开发商的融资成本，二是控制了投资性房地产需求。由此，央行可能采取的措施是适当放松信贷或者加息，或者同时进行。

    开发商的喧哗

    当政府各部门在微妙地调整对房地产行业认识之时，身为核心利益主体的房地产开发商们却丝毫没有表现出微妙的感觉。在海南开会的开发商听说央行新报告之后却是立刻虚惊起来。有关媒体报道，开发商听说消息之后最担心的就是政府对开发商的调控手段更加严格。有开发商称，“如果这些调控手段一并使出，房地产业有可能陷入像10年前那样的低潮”。

    恐慌之外就是继续高呼“还要涨价”，这个从年初开始开发商就不断使用的手段在央行公布第二季度报告表态要高度关注价格之后仍然是开发商抱守不放的惟一不变的舆论武器。“开发商应该保持冷静！”张寅认为，开发商固然有困难，但是作为本轮经济周期的受益者或许应该更低调与配合一些。

    且不论央行的报告是否值得虚惊一场，开发商所面临的恐怕也不仅仅是资金困难。张宇表示，最近的一个现象是上市地产公司纷纷提高了业绩预期，从上半年的情况来看，地产公司的毛利率是在增加而不是下降。

    现实的情况是政府和民意都在担心和指责高涨不止的房地产价格，为了缓解困难，政府还在加大推出经济适用房的力度。在这样的背景下，开发商反复使用“涨价”的口号，除了刺激之外不知道还会有什么效果。