政府与开发商的博弈 二线城市“拔高”

　　本报记者 曹盛洁 刘长杰 北京报道

　　“很多二线城市政府都想将金子贴在脸上，怎样做才能贴在脸上？建一个超高层的标志性建筑或规划高楼林立的CBD，是最讨巧的做法。”金网络房地产经纪有限公司副总经理林金城对二线城市到处泛滥的CBD，作出如上评价。

　　据记者了解，郑州是其中比较典型的例子。这个位于中原腹地的城市约两年前正式启动郑东新区CBD的建设，根据最初的规划，作为郑州市标志性建筑的新郑州大酒店号称建成后将成为亚洲第一高楼，高度将达400米，总投资达20亿之巨。尽管这一规划因未获批准被迫进行了修改，但修改后的高度仍然在300米以上。当地政府为了尽快建成这一形象工程，对本地及外地开发商开出了零地价等多种优惠条件，但至今仍没有一个开发商对此感兴趣。

　　在二线城市中，类似的现象并不鲜见。不仅标志性建筑，包括其所谓CBD中的写字楼和商业，大量兴建的同时要求建筑必须达到一定高度，甚至有城市要求一些工程必须赶在“十七大”之前封顶。

　　然而，与地方政府急切的心态形成鲜明对照的是，在二线城市发展的地产商明显将更多的热情投向了住宅，投资写字楼和商业的则寥寥。“有些地方政府希望我们去建100米以上的超高层写字楼，但当地根本就没有这方面的需求，如果每月每平米只能租5美金，我们什么时候能收回成本呀，可能连银行利息都付不起。”一位京城知名地产商直言不讳地说。

　　政府与开发商的博弈

　　在北京和上海等一线城市，同一地段的商用物业用地价格要高出住宅用地一截，但在大部分二线城市，这种情况却恰好相反。

　　“万通正在一些二线城市寻找商业机会，我们明显感觉到寻找商用物业用地与住宅用地存在很大差异，一般住宅用地有很多开发商在抢，价格高不说，而且很难拿到，拿商用物业用地则简单得多，各地政府都给出种种优惠政策吸引开发商投资。”北京万通地产副总经理陶民表示。

　　更有不愿具名的地产商向本报记者透露，该公司负责商用物业投资的部门和住宅投资的部门目前都在各二线城市跑地，然而，两者受到的待遇却窘异，不少二线城市的市长或其他政府高层会亲自接见负责商用物业的主管，而当地政府对跑住宅用地的同事却爱搭不理。

　　之所以会出现这种“不平等”待遇，除了二线城市对住宅的需求比对商用物业的需求更多之外，背后显然还有更深层的原因：在几乎每个二线城市都规划了CBD的前提下，如何让有实力的开发商心甘情愿地为其建标志性建筑及林立的高楼大厦，以突出该城市的外在形象，已成为摆在很多二线城市政府面前不折不扣的难题。比如，河南当地一家主流媒体在去年7月的一篇报道中称，“河南省委、省政府对郑东新区CBD的建设提出了‘三年出形象、五年成规模’的要求，为了实现这一目标，郑州市有关部门正在采取多项措施，同开发商一道努力加快招商和建设。”

　　但事实是，许多开发商并不合作。郑州、南昌等地方政府在超高层建筑上除给予减免地价等优惠政策之外，在容积率等方面也有一定的放松。尽管如此，响应者仍然很有限，尤其是当地政府寄予很大期望值的外地有实力的发展商。

　　对于本地开发商，在某些情况下则不得不参与。“本地开发商和政府是重复博弈，他们与政府有千丝万缕的联系，有时为了获取其他项目，只能去建一些本身并不愿投资的项目，相比之下，外地开发商则比较超脱。”中体奥林匹克花园集团副总经理范睿告诉记者。

　　然而，这种退让也是有底线的。记者获悉，在郑州拥有多个项目的河南建业并没有参与郑东新区CBD中“亚洲第一高楼”的兴建。

　　在郑州盖这么高的楼毫无疑问是要赔钱的。有丰富的二线城市开发经验的阳光100置业集团常务副总裁范小冲直言：“现在都能预见到要赔钱，谁敢去做呢？做不好就从丰碑直接变成墓碑了。”

　　商用物业为何冷清

　　为什么目前众多二线城市商用物业的地价比住宅地价还要便宜？

　　林金城认为，商用物业整个系统操作比住宅要难得多，而且对资金的要求较高，如果开发商想长期持有，更需要强大的资金实力。相对而言，由于住宅可以滚动开发，资金回笼较快，因此，在可能的情况下，开发商一般不会选择做写字楼和商业，他们更偏爱做住宅，在二线城市尤其如此。

　　华高莱斯国际地产顾问有限公司总经理李忠则认为还有更重要的原因，即在二线城市，由于办公本身的需求较少、商务的市场化程度较低及一些规模稍大的公司完全可以在当地征块地自己盖楼，从写字楼的需求者变成供应者等原因，建过多的写字楼，存在卖不出去或租不出去的危险，因此开发商对此都非常慎重，尤其是对超高层写字楼。

　　“高度增加同时意味着体量的增加，从开发商的角度而言，在二线城市盖100米以上的超高层基本上很难赚到钱。”陶民与李忠持相似的观点。

　　他进一步向记者表示，超高层在结构上，包括竖向交通和平面交通、加避难层、防火、疏散等建安成本、装修成本及运行成本会增加很多，相比之下，由于很多二线城市土地价格较低，在所有成本中，只占到一小部分。

　　然而，尽管本地及外地开发商都对超高层建筑避而远之，在显而易见的高风险之下，越来越多的二线城市政府还是一厢情愿地规划了大面积的超高建筑。北京等城市在一定区域内是“限高”，他们却在“限低”。

　　违背市场需求的后果在规划之初其实就已经被设定了。例如江西南昌在规划CBD时，政府规定每栋写字楼最低的高度要在150米以上，该区域的住宅用地很快被瓜分完毕，但没有一个地产商提出要建写字楼等商用物业，导致至今规划中的写字楼用地仍然空空如也。

　　这种例子比比皆是。呼和浩特在中心地段推出了几栋已建成的高层写字楼项目，但业内人士透露，截至目前几乎没有成交。而上述提到的郑州郑东新区CBD，规划分为内环和外环，作为住宅和公共设施的内环建筑物指定统一高度为80米，作为办公及商业用的外环建筑物高度至少为120米。目前，其招商过程中困难重重。

　　郑东新区管委会工作人员在接受其他媒体采访时曾表示，已运营一年多的郑东新区，去年仅在CBD核心区做的基础建设投资以及相关项目的开发，初步估计在100多亿以上，超过郑州市全市总基建投资一半以上。其中政府投入55亿，其余大部分为以政府作担保的银行贷款。而从今年开始，管委会的规划是，进一步投入的资金来源除了依靠部分的土地转让金以外，主要还是银行贷款。

　　“如果招商不力，无疑会将大量银行的钱套进去，形成新的不良资产，而且积压的很多写字楼也会造成社会财富的极大闲置。”李忠向记者表示。

　　CBD泡沫

　　当大学城泡沫迅速破灭之后，另一个泡沫——CBD泡沫已经若隐若现。

　　据建设部的一份调研报告数据显示，截至去年，除北京、上海等一线城市之外，具备发展地区级CBD条件的城市只有重庆、杭州、大连等10个城市。但全国20万人口以上的城市中却有36个已提出和实施CBD发展计划。该调研报告指出，目前中国提出CBD发展计划的城市数量甚至超过了美国。

　　在很多人还没有弄清楚什么是真正的CBD时，这种盲目的热情甚至波及到了一些地级和县级市。据了解，已有襄樊、淮南、晋江、绍兴等9个地级及县级市在申请拟建CBD。

　　迄今为止，国务院只批准了九个城市建CBD，其他规划中的CBD都没有获批，但这并没有妨碍地方政府以此为卖点、不遗余力地宣传。的确，国内的CBD并不是市场自发形成的，地方政府在规划建设中显然是决定性的主导力量。

　　实际上，业内人士对此的质疑和批评一直没有中断。中国建筑设计研究院副总规划师韩秀琦认为，尽管地方政府改变城市想象的愿望很急迫，但CBD需要很大的“吞吐量”，一个人口流动有限、经济发展缓慢的城市建造CBD，根本无助于改善城市现状。

　　李忠更是言辞激烈：“很多二线城市甚至三线城市要建CBD，这是一个很大的误区。”他表示，一般的城市都会有商务区，但不是有商务区就会有CBD，CBD的形成必须是两个条件的交集，即当地的商务发展到一定程度和用地紧张度比较高。即使是广州这样的繁华的城市，由于用地紧张程度并不是很高，至今也没有形成典型的CBD。

　　但遗憾的是，这些声音并没有得到各个地方政府的充分重视，许多现成的教训也没能让这些中小城市却步。

　　据《海南日报》报道，原本作为CBD规划建设起来的海口金贸区，由于缺乏需求，现在几乎变成了商住区，居住建筑用地远远超过了办公建筑用地。而且，该区域内交通设施、市政设施和公建配套设施严重不足，从而导致居民生活极不方便。

　　几年前，石家庄在总体规划上也定位了一个CBD区域，然而这个计划最终流产，该区域最终变成由上海一家地产商开发大型的居住区。

　　谁会去二线城市

　　从去年肇始的一系列宏观调控政策相继出台之后，已有开发商开始从京沪等一线城市陆续撤出，转向开发成本更低的二线城市。比如在重庆，自有资金达到四五千万元人民币就可以运作一个10万平方米的项目。

　　“越来越多的京沪开发商走出去的确与规则的改变有关系，土地、金融政策的调整尽管令一些实力不强的京沪开发商难以为继，但却降低了跨地域开发的门槛。另外，由于一线和二线城市房地产处于不同的周期，上半年天津、重庆等城市出现了爆发性增长的拐点。其他城市如长沙、沈阳等条件也比较好，会在一定时间进入高速成长期。”范小冲说。

　　目前，业内流传一种说法，即去外地开发的“正规军”相对比较少，而“杂牌军”却比较多。对此，范睿认为，到二线城市发展的开发商基本可以分为两类，一类是游击队式的，比如有人介绍一块地就去了，他们只看机会；另一类完全是出于战略上的需要，比如确定了跨区域发展的万科(资讯 行情 论坛)、阳光100、奥林匹克花园等。现阶段，游击队式的开发商的确在数量上远高于品牌开发商。

　　事实上，尽管二线城市大都实现了土地的招拍挂，但不愿具名的业内人士向记者透露，定向挂牌和定向招标的现象并不鲜见，有开发商事前已和政府谈好，政府通过设置一些挂牌条件、方案投标等方式，最终使土地落入该开发商的手中。“还是要靠关系，只不过以前要与土地方搞好关系，现在变成了要与政府搞好关系。”