半数以上小区亏损 物业为何给房产做嫁衣

　　实习记者 王洁 本报记者 杨联民

　　房地产市场的繁荣将带来物业市场的繁荣期。据建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾介绍，截至2002年底，我国物业管理企业总数超过2万家，从业人员230万人，物业管理的覆盖面已占物业总量的38%，全国物业管理实现年产值300亿元。除现有的住宅小区物业管理外，大范围的后勤服务社会化增容了物业管理空间，物业管理行业已经步入了市 场。

　　但据记者调查，目前国内物业市场并没有做到能独立经营，除少数高级商务楼的物业管理公司盈利外，半数以上的住宅小区物业公司都是在开发商的支持下，亏损经营着为开发商的楼盘打造房产品牌制造卖点。据南京某媒体报道，南京1100多家物业公司有七成物业公司处于亏损境地，亏损的主要原因是物业管理费标准低、收缴率低。据统计，南京市物业费收缴率平均不到50%，许多居民小区的收缴率仅为10%多一点。去年青岛市有关部门在一次抽

　　样调查中发现青岛四成物业入不敷出，据统计，青岛市内物业小区的平均收费率仅为60%。

　　现状亏损居多

　　一位业内人士向记者透露，上海大多物业公司特别是住宅小区物业公司多数都是亏损经营的。记者从上海合生物业和万科物业了解到的物业费收缴率均超过90%，但上海最低的物业收缴率仅有30%-40%，所以仅靠业主支付的微薄物业管理费根本无法支撑公司的运转的。基本上都是靠母公司开发商给予经济支持，费用从广告费中支付。也就是说物业管理依然扮演着房产商的一个延伸服务的角色，它还是作为职能管理，很难脱离开发商去自主发展。

　　面对目前就物业需求十分大而看好物业市场的观点，隶属于“珠江投资———合生创展?的上海合生物业公司的张总向记者表示，物业和每个人都有关联，它并非专门行业，所以仅从市场需求来判断市场前景是不够的。他认为现在大多好的物业都是房产商下的子公司，它们靠母公司的经济支撑将物业管理作好再为母公司赢得消费者偏好。

　　据了解在香港，像第一太平洋戴维斯、戴德梁行这样的公司已经成为优质物业的品质保证，其享誉世界的品牌对于地产项目来说是一块金字招牌。优质物业已经成为房产开发商销售楼盘的一大热点。

　　在国内，市场上虽呈现国有、民营、外资多种成分经营的局面，但外资物业公司大多进驻的是少部分高级商务楼这样的盈利市场空间。而上海科技馆、上海城市规划馆之类的有高门票收入的物业管理业务大多给了由原先房管所转制的物业公司，民营的物业基本都是依托在开发商下管理住宅小区，或靠一部分商务楼管理的盈利来贴补住宅小区物业管理。

　　打开多重阻碍

　　就一个企业而言，物业公司面临的阻力来自于其的法律环境、社会环境和自身内部环境的欠缺。

　　张总谈到，企业处于立法滞后，执法乏力的法律环境。例如上海对物业管理收费有标准定价，在管理全面的物业公司其实际管理成本远超过定价，定价已经滞后。管理条例也规定必须召开业主大会决议某些事项，但在一个3000到4000人的中等住宅小区根本无法召开这样的业主大会，法律没有可操作性。遇到业主和物业发生矛盾时，应该由行政部门出面执法，但事实上，这些行政部门碍于人力财力的匮乏，没有专门的执法队或人员来处理这些问题。而社会环境常常对物业公司不理解，以为房产商和物业是“父子兵?，不为业主办事，造成舆论倾向将物业公司置于弱势地位。此外，现在从事物业管理行业的人员综合素质普遍不高也是物业发展的一大阻力，首先国内还没有系统专门的物业培训专业，一般一个合格优秀的小区经理需要3年的实践经验，但这个速度对于现今的人才缺口来说实在太慢。

　　物业管理的市场化还刚刚起步。据了解，现在国内物业大致有以下三种模式，一是市场化程度较低、以发展商为主的物业。如万科，特点是以做发展商的品牌为主要目标，成为发展商整体战略的一部分。二是发展商支持下的半市场化物业，其代表是中海。主要依赖于市场，有很强的市场竞争力，母公司的大量项目成为其比较优势之一。三是完全的市场化公司，其代表是金地、均豪。主要凭借较强的策划顾问能力与经验在市场上取胜。

　　谋求生路

　　入世后，国外许多知名的物业管理如第一太平洋戴维斯、德国杜斯曼、英国威格斯以及香港的东亚物业、戴德梁行等外资物业管理企业都已经或开始在国内接管项目，加快了进驻大陆市场的步伐。上海目前存在的近1800家物业管理公司中，有152家物业管理公司由原房管所转制而成立，其余是由系统单位、房产开发公司成立的物业公司，还有中外合资、独资的物业公司，这些物业公司管理着1.5亿平方米的居住物业。

　　国内的物业如何自谋生路，能否作为市场的独立主体运营是国内物业市场想要健康发展而必须要解决的问题。从国外物业发展的经验来看，我国物业市场现在只处在部分打开的局面，少数寡头企业垄断市场，一些物业公司还存在计划经济管理方式的残余。

　　对一些刚刚起步的物业公司来说，和房产商合作是短期内的一个好方法。可以借助房产商的强大经济后盾将物业管理做出自己的品牌，逐渐转换物业作为房产依附品的角色。一家地产公司的负责人认为好的物业管理服务应该是早期介入、全程顾问，参与项目的选址、目标市场定位、销售方式等全过程。这样既可以避免代理商销售时的乱承诺，也可以保证小区住宅开发时的规划。

　　有关专家表示，物业公司面临的共同发展道路是：立足现有优势，逐步推进市场化，到市场上找项目；从服务层次和内容上，努力实现设施管理向管理顾问策划的飞跃；面向市场，打造品牌。此外，政府的立法与执法环节也要跟上，组建专门的管理队伍，建立专业人才培养体系，这样才能为物业谋得良好发展之路。