房地产业是宏观经济发展的重要增长点和支柱产业。在我国城市化进程日益加快，西部大开发日益深化的经济背景下，如何看待和培育日趋活跃的房地产业？政府和企业应该如何去应对？中国房协秘书长顾云昌教授日前在兰州召开的西部大开发与房地产业高级研讨会上发表了自己的看法。

　　机遇和挑战并存

　　顾云昌认为，目前，房地产业正处于新一轮经济周期的上升阶段，由于经济发展的推动、居民消费结构的变化及城市化进程的加速和西部大开发战略的实施，使房地产业面临着极好的发展机遇。今年1-7月份，房地产投资同比增长24%，房产竣工面积同比增长19%，房产销售面积同比增长38%，首次出现了销售快于竣工面积的局面。从房地产价格情况来看，1996年前每年上升15-20%左右，而自1997年来呈下降趋势，这使得住房销售日趋活跃。

　　顾云昌认为，目前是中国房产业机遇和挑战并存的新时期。他说，目前全国房产建设规模已达5亿平方米，但全国人均只有1.1平方米，城镇居民也只有3平方米；空置房也在不断增加，影响了房地产的进一步投资；从房价收入比来看，房价与家庭收主之间的比例，北京是15倍，兰州也在10倍以上，且居民预期收入与预期支出之间反差太大，收入偏低而支出过高，居民有限的购买力制约了房地产的销售；目前房地产业整体素质不高，产品质量不高，产业水平有待提升；而从市场发育和金融支持方面来看，这两方面均显滞后，加上WTO的临近，这一切使中国的房产业面临着严峻的挑战。

　　可持续发展靠创新

　　顾云昌认为，房产业的新时期必须要有新观念、新思路、新政策及新产品，必须要走创新之路。他认为，房产业的创新必须从四个方面着手：

　　其一是制度、政策的创新。在分配体制上要全面停止福利分房，实行货币分房；在供应体制上，要对不同的收入阶层提供不同类型的住房，如高档型、经济型、普通型等；在市场体制的改革上，要大力培育和开放二级市场；在金融体制上，要建立中国新的房产金融系统。这是房改的“四大轮子”，必须早日驱动；其二是产品供应的创新，无论是从质量上还是品种上都要新的突破；其三是市场服务的创新，中介(经纪)、物业管理要有新的形式和内容，住房贷款等繁琐的手续要简化、科学、利于操作；其四是消费观念的创新。

　　顾云昌以一个经典的幽默对照了两种消费观念：美国老太太住了一辈子好房，临上天堂前刚好还完银行贷款；中国老太太攒了一辈子钱，刚刚买到好房便进了天堂。他说，在住房上，百姓要有梯度消费意识和借贷消费意识，美国人7-8年换一次房，中国老百姓住房几乎终身不变，在经济日趋发展的今天，百姓住房应由小套向大套过渡，由经济型向高档化过渡，消费观念的创新会拉动刺激房产业的增长。

　　政府企业联手应对

　　顾云昌认为，针对当前的房地产业形势，政府应该因地制宜，培育市场；企业要认清市场，营造“卖点”。政府企业联手，双管齐下。

　　顾云昌认为，政府要全方位启动个人住房消费，培育开放住房二级市场，推行住房效区化，大力推行旧城改造等。他说，世界个人住房贷款占全社会贷款比为20%，但我国却只有1.6%，差距太大。近年来上海市全方位启动个人住房消费，个人住房抵押贷款占全社会贷款比已达24%，全上海房贷额度占到全国的1/5，个人房贷的增长有力地刺激了住房消费。由于二级市场的开放，使二级市场房产存量和增量的交易达到1：2，而全国只有1：9，香港，美国为1：5，可见二级市场交易已日趋活跃，许多上海人都在卖小房买大房或购买二套房。在南宁，由于地方政府重视开放二级市场，简化交易手续，5天内就交易99套，而北京半年只交易了300套，可见政府的培育作用很明显。

　　顾云昌认为，企业则须从三个方面应对，一是营造买方市场，努力追求买方市场条件下的局部“卖方市场”。这就需要企业认清目前房地产业竞争加剧、风险加大、趋于微利的现实，看清购房者的“质变”与“扩大化”进程，做好市场细分化，主动参与市场，以超前的观念引导消费。二是要“精雕细刻”，追求“套套都好销”，这就要求企业要依靠全面的技术创新，全面提高住房的工程质量、功能质量、环境质量、管理质量，要在克隆、模仿中学会开拓创新，从规划设计与产品方面寻求新的市场突破点。三是追求利润，多渠道增添获得利润的可能。因此，企业要注重房产营销，做好产品的定位、包装和销售，要树立品牌意识，将CIS战略导入房地产业，同时还要注重企业的改革改制，获取机会利润、管理利润、创新利润。

　　顾云昌强调，中国房地产业的创新主体在企业，房地产业目前已处于数量和质量并存的时代，企业要在这样的环境中生存并壮大，创新是惟一的出路。（本报记者 王宏）

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