2015年房地产业静待春回

　　文/新浪财经专栏作家 杨红旭[微博]

　　展望2015年，房地产业肯定强于2014年。从外部环境看，经济继续走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也注意了保增长压力巨大，财政政策和货币政策还将继续宽松，尤其是降息降准将有助于楼市企稳反弹。

2015年楼市静待春回

　　近日，国家统计局公布了2014年度经济数据，包括全国房地产数据。从经济层面看，2014年全国GDP实际增长7.4%，创了1991年以来24年新低，说明中国经济正在经历由高增长转向中增长的“阵痛期”，正如蛇蜕皮一样，不经历阵痛，也就难以获得新生。发达国家皆走过这样的历程，尤其是日韩等东亚国家更为典型。

　　经济增幅下滑，与房地产市场降温有一定关系。经济增长有所谓的“三架马车”：投资、消费和净出口。2014年，对经济增长拖累最大的是投资，全国固定资产投资同比增15.7%，相比2013年19.6%，降幅明显。而导致投资降速的“元凶”，正是房地产，2014年全国房地产开发投资增长10.5%，相比2013年的19.8%，降幅更加显著。因此，在很大程度上，是房地产业拖累了经济增长。

　　那么，2014年的房地产市场，是否真如很多人预期的那样崩盘了吗？非也！大体而言，房地产指标体系可分为两类：市场指标和建设指标。从建设指标来看，2014年确实比较糟糕。

　　其一，2014年，全国房地产开发企业房屋新开工面同比下降10.7%，而2013年同比上涨13.5%。回顾过去十几年，除了2014年，只有2012年出现7.3%的同比下跌，也即2014年房屋新开工增幅，创了过去十几年最低值，反映了房企拓展不积极，同时也包含有保障性安居工程推进节奏放缓的因素。

　　其二，2014年房地产开发投资增长10.5%，创了1998年以来最低值。由于房地产投资与建设活动，可以拉动上下游几十个行业，所以正是这两个指标的异常低迷，严重拖了经济后腿。

　　从市场指标来看，2014年还不算很糟。其一，2014年全国商品房销售面积同比下降7.6%，而2013年增长17.3%，相比而言，确实大降温；但相比2008年14.7%的降幅，又不算特别悲惨。

　　其二，2014年全国商品房销售均价上涨1.4%，虽然涨幅远小于过去多年的平均水平，但毕竟没有整体下跌，同样强于房价下跌1.7%的2008年。在2014年楼市如此不景气的情况下，全国房价基本平稳，已相当不易。

　　其三，2014年全国房地产开发企业土地购置面积同比下降14%，房市降温后，开发商拿地热情迅速下降，但这一跌幅要小于2008年的18.9%，也小于2012年的19.5%。

　　其三，2014全国房地产开发企业土地购置均价同比增长17.5%，仅比2013年回落5.5个百分点，且高于过去十几年平均涨幅，大幅强于同样是楼市降温的2011年：地价下跌2.3%。“房冷地热”现象，有些奇怪，尤其是一线城市土地溢价率仍然较高，这点明显区别于2011年，这让那些想要补充“面粉”的开发商，迷惑、无奈、痛苦。

　　其五，全国70个大中城市房价指数，2014年5月开始环比下跌，也即入冬，并于7月环比跌幅创近十几年最大值：1.2%。但其后，环比跌幅持续收窄，12月份只有0.4%，其中一线城市总体看已率先止涨反弹。如果看二手房，则一线城市已于11月份止跌。所以，一线城市最佳抄底时间应是9月和10月！

　　其六，全国一二线城市的商品住宅成交量，2014年前三季度经历了明显收缩，但随着9月30日“央四条”的出台，10月份成交放量，12月更创年内最大成交量，其中部分城市创了历史最高值，市场见底反弹迹象明显。

　　总而言之，回顾2014年，房地产业总体出现显著降温，但我们必须理性而全面的看待诸多指标，建设类指类确实很差，创了1998年以来的新低，对经济增长构成明显冲击。但市场类指标并不算太糟，至少强于2008年，而且一二线城市已于四季度出现成交量复苏态势。当然，就市场类指标而言，也必须看到广大三四线城市库存压力依然山大，很多楼盘滞销，很多中小房企还在苦苦挣扎，甚至有老板被迫跑路。

　　展望2015年，房地产业肯定强于2014年。从外部环境看，经济继续走弱，2015年GDP增幅可能下滑至7.3%，但也注意了保增长压力巨大，财政政策和货币政策还将继续宽松，尤其是降息降准将有助于楼市企稳反弹。由此也会传导至个人房贷，必将进一步宽松，针对大型优质开发商的融资，也会有所放松。MBS、专项债、REITs等金融工具的建立与推进，将为房地产输入更多中长期的流动性。

　　从行业内部形势看，房地产调控还将沿续2014年放松的势头，应该还会进一步加强，尤其那些市场偏弱的二三线城市。而市场类指标，还会继续好转，全国商品房成交面积与均价，全国购地面积与均价，表现皆强于2014年。而2014年非常糟糕的建设类指标，开发投资与新开工，将会有所企稳，可能不会明显反弹，但至少不会明显继续恶化了。

　　中长期来看，中国房地产业自2011年就已告别黄金时代，进入白银时代，对于市场尤其是房价涨幅，不宜抱过高期望。但就短期而言，2012年全国楼市整体见底企稳，一线和部分二线城市必定复苏上行，其中房价也会出现一定幅度的上涨。恭候2015：冬去春回。

　　(本文作者介绍：上海易居房地产研究院副院长、中央电台财经评论员)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。