首批RIETs上市已满三年 5只解禁基金全部处于折价状态丨公司研究|REIT_新浪财经

6月21日，首批公募REITs迎来上市三周年，与此同时，战略配售投资者持有的部分基金份额也迎来了解禁时刻。在公募REITs发行时，基金份额被分成三部分，分别面向战略配售投资者、网下投资者和公众投资者，其中原始权益人及其关联方参与的战略配售比例合计不得低于基金份额发售数量的20%，超过20%的自上市之日起持有不少于36个月。

2021年6月7日，公募基金行业迎来首批REITs成立，当时共有9只产品，首批9只公募REITs的上市时间均为2021年6月21日。三年过去了，截止到2024年6月7日，首批9只公募REITs中，有5只产品在6月21日迎来了战略配售投资者所持份额的部分解禁，分别是博时蛇口产园REIT（180101）、平安广州广河REIT（180201）、中航首钢绿能REIT（180801）、浙商沪杭甬REIT（508001）以及东吴苏园产业REIT（508027）。

平安广州交投广河高速公路REIT解除限售份额为2.17亿份，占基金全部份额的31%；博时招商蛇口产业园REIT解除限售份额为1.08亿份；浙商证券沪杭甬杭徽高速REIT解除限售份额约为1.95亿份；中航首钢绿能REIT解除限售份额共计 2000万份；东吴苏园产业REIT解除限售份额为1.8亿份。合计解禁份额约7.2亿份，占5只产品基金总份额的20%。

平安广州交投广河高速公路REIT、中航首钢绿能REIT和博时招商蛇口产业园REIT原始权益人表示，将继续持有本次解除限售的基金份额，暂无卖出计划。从二级市场表现来看，三年期战略配售份额解禁首日，公募REITs整体运作平稳，其中，博时蛇口产园REIT、东吴苏园产业REIT受到平安广州广河REIT分别上涨0.11%、0.09%、0.02%，中航首钢绿能REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT分别下跌0.17%、0.26%。

本次解除战略配售份额的5只REITs几乎全部处于折价状态，也就是所谓的破发状态，原始权益人均处于亏损，不过，各家Reits的情况还不尽相同。例如:平安广州交投广河高速公路REIT发行价13.02元/份，场内报价9.54元/份，三年累计分红2.22元/份,折价不到10%；东吴苏园产业REIT发行价3.88元/份，场内报价3.20元/份，三年累计分红0.46元/份，折价6%；博时招商蛇口产业园REIT2.31元/份，场内报价1.86元/份，三年累计分红0.235/份，折价10%；中航首钢绿能REIT发行价13.38元/份，场内报价13.14元，三年累计分红4.13元/份，有近29%的溢价；浙商沪杭甬REIT（508001）发行价8.72元/份，场内报价8.54元，三年累计分红1.69元/份，亦有17%的溢价。

东吴苏园产业REIT基金管理人为东吴基金，原始权益人为苏州工业园区科技发展有限公司和苏州工业园区建屋产业园开发有限公司；基础设施项目为国际科技园五期 B区和 2.5 产业园一期、二期项目，均位于苏州市苏州工业园区。国际科技园五期 B 区项目坐落于苏州市苏州工业园区星湖街 328 号，位于苏州工业园区独墅湖科教创新区版块，收入主要为租金收入、物业费收入及停车费收入。2.5产业园是中国-新加坡苏州工业园区“积极培育新兴产业增长点”的重点项目，自2011年底正式对外运营以来，已吸引了包括IBM、TE、Baxter、泛博等多家世界500强及行业巨擘入驻，产业发展方向涵盖IT、电子器件、医疗器械等为园区制造业服务的主导产业。项目所在地属于中新生态科技城板块。收入来源主要为租金收入、物业费收入及停车费收入。

浙商沪杭甬REIT基金管理人为浙商证券资产管理有限公司，原始权益人为指浙江沪杭甬高速公路股份有限公司；基础设施项目为位于浙江省境内自留下至昱岭关（皖浙省界）的杭徽高速公路（浙江段），起于杭州市留下，终点位于浙皖两省交界昱岭关，主线路长度为 122.245 公里，设有13 个收费站，收费期限最长至2031年12月25日，收入来源于高速公路通行费收入。

中航首钢绿能REIT全称中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金，基金管理人为中航基金，原始权益人为首钢环境产业有限公司，基础设施资产指项目公司持有的位于门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村的北京首钢生物质能源项目、北京首钢鲁家山残渣暂存场项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目（一期），涵盖生活垃圾焚烧发电，厨余垃圾收运处置等业务。通过向北京市有关城区提供生活垃圾焚烧处理服务及厨余垃圾收运处置服务，收取生活垃圾处置服务费及厨余垃圾收运处置费；通过向国网北京市电力公司提供电力，取得售电收入。

2022年12月15日，中证指数公司发布了我国中证REITs指数（932006），该指数以2021年9月30为基日，基点1000，目前报795.21点，低于基点20%。回顾公募REITs的发展历程，2021年与2022年，在股票市F场震荡下行、“资产荒”逐渐蔓延的背景下，以高分红著称的公募REITs迅速成为众多资金眼中的香饽饽，9只公募REITs全部一日售罄，不仅打新收益可观，而且在二级市场走出了高歌猛进的独立行情。

但随后，受到宏观经济影响，2023年部分公募REITs的底层资产运营情况出现波动，二级市场也遭遇深度调整，公募REITs在二级市场出现了明显折价。首批公募REITs中，底层资产中与产业园项目或房地产相关的表现大都不佳，主要是由于过去三年时间里，产业园经营受到外部事件的较大影响，二级市场的走势出现较大分化。相对来说，底层资产与高速公司相关的表现相对较好，而中航绿能因属于能源类REITs更容易受到长期资金关注。

在经历了超跌后，2024年上半年，公募REITs市场整体回暖，市场也在重新定价的动态过程中越来越关注底层资产的经营情况。截至6月21日，公募REITs今年以来的平均涨幅超8%，投资情绪逐步回归理性，但受去年回撤影响仍然有部分产品存在亏损。截至目前，36只已经上市的公募REITs中，20只处于处于溢价状态，其余部分产品二级市场价格位于发行价以下。公募REITs在2023年合计实现营业收入101.99亿元，净利润13.42亿元。投资者对于REITs基金的分析也更加侧重于底层资产盈利能力的分析。

Wind数据显示，截至6月21日，首批9只产品累计分红金额合计达50.94亿元。其中，经营权类项目平安广州广河REIT的累计分红金额高达15.53亿元，领先于其余产品，浙商证券沪杭甬高速REIT、中金普洛斯REIT分别以累计8.48亿元、7.67亿元的分红金额紧随其后，其余产品的分红金额也在1亿—5亿元之间，年化派息率的均值达到7.09%。6月21日，证监会官网显示，明阳智能新能源REIT和中航易商仓储物流REIT获批，公募REITs市场再添2只“新丁”。