夏磊：如何衡量房地产对经济的贡献？

　　意见领袖 | 夏磊

　　当前，房地产行业正处于向新发展模式过渡之际，新模式仍在构建，传统模式还未完全脱离，房地产对经济的贡献有所下降。近年房地产业增加值增速明显低于名义GDP，2023年房地产业增加值占GDP的比重为5.8%，较2020年7.2%下降1.4个百分点，市场不乏“房地产拖累经济”的声音。

　　随着房地产业新发展模式逐步建立，未来房地产对经济的贡献将从增量扩张向存量运营服务转移，旧范式下的统计制度不足以完全反映房地产业对经济的贡献。

　　传统发展模式下，房地产业核算总产出包括五大部分，开发经营业对经济的贡献最突出。

　　一是开发经营，包括房地产开发经营业企业和其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位两部分。其中，房地产开发经营业企业的产出采用主营业务收入减去成本，这两个指标均来自房企财务报表；其他行业附属开发经营产出为法人单位所属产业活动单位情况综合表里面的经营性收入。截至2022年末，我国共有10.3万家房地产开发企业。2023年，全国商品房销售额11.7万亿元、销售面积11.2亿平方米，房地产开发投资达11.1万亿元。

　　土地出让活动不计入GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。根据统计局对生产范围的界定，土地出让是土地使用权这种无形资产与金融资产之间的交易，并未创造新的货物和服务，因此这类活动本身不属于生产活动范围，所获得的收入不应计入GDP，即土地购置费不形成固定资本形成总额。但为完成土地出让提供服务的机构，其服务活动属于生产活动，产生的价值计入GDP。

　　新房销售增值部分计入GDP。在支出法核算中，居民购买住房支出和建设住房支出按投资处理，商品房销售价格与成本之间的增值部分构成固定资本形成总额而计入GDP。在生产法核算中，假设房企新房当年建成并售出，则房款和相关生产税作为产出，扣掉建设房屋过程中间消耗及房地产销售企业的中间消耗后得到增加值。

　　二是物业管理，其总产出为物业管理业企业和其他行业附属的物业管理业产业活动单位的产出之和。其中，物管企业产出数据来自于物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表的主营业务收入；其他物管业产业活动单位产出数据来自于法人单位所属产业活动单位情况综合表中的经营性收入。

　　物管行业发展势头良好。根据弗若斯特沙利文测算，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由2016年的309亿平方米增至2021年的372亿平方米，年复合增长率为3.8%。预计到2026年，在管总建筑面积将达447亿平方米，2021-2026年的复合增长率为3.7%。

　　三是中介服务，包括房地产中介服务业企业、其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位提供的中介服务和个体经营户的房地产活动三个部分。其中，房地产中介服务业企业产出取自房地产物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表的主营业务收入；其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位产出来自产业法人单位所属产业活动单位情况综合表的经营性收入；房地产业个体经营户产出取自个体经营户经营情况综合表的营业收入。

　　二手房交易属于非生产活动不计入GDP，但交易过程中的中介服务产出则计入。根据统计局对生产范围的界定，二手房交易是双方资产交换，没有创造出新的货物和服务，因此不属于生产活动，所获得的收入不计入GDP。但在交易过程中如果有中介机构提供经纪服务，其活动属于生产活动，相应的产出与价值计入GDP。

　　四是居民自有住房服务，其总产出包括城镇和农村居民两部分，按成本价格计算，包括修理维护费、物业管理费和虚拟折旧三部分，农村的不含物业管理费。其中，修理维护费按人均维修用建筑材料、人均维修服务费等成本项乘以居民总人口数；城镇居民物业管理费=人均物业管理业费×城镇居民人口×上述四项比重；虚拟折旧为居民自有住房价值乘以折旧率，居民自有住房价值=人均住房建面×居民总人口×单位面积造价，虚拟折旧率按农村3%、城镇2%计算。以上单项数据来自城市居民家庭住房基本情况调查表、城镇居民家庭消费支出调查表、统计局人口调查资料、农村居民家庭收入与支出表、农村居民家庭概况表、固定资产投资统计年报各地区城镇房屋建筑面积和造价表等。

　　成本法核算下的我国居民自有住房服务虚拟价值对经济贡献不高。世界范围看，居民自有住房服务价值的虚拟计算多有两种方法：一种是市场租金法，即按地段、面积和质量等属性接近的住房的市场租金来估算，适用于租赁市场规范的经济体。另一种是成本法，即按居民自有住房服务的成本来估算，适用于住房租赁市场不太规范的经济体。我国以成本法计算居民自有住房服务的虚拟价值，随着房地产市场的快速发展，居民自有住房价值与实际市场价值相差较大，导致其经济贡献被低估。而多数发达经济体按市场租金法计算其虚拟价值，即根据不同城市、不同区域、不同房屋类型等具体情况，以市场价为基础、以周边住房的租金为参考，虚拟计算居民自有住房服务而计入GDP，其经济贡献率更高。

　　以青岛市为例进行测算，2020年全市虚拟租金约为213亿元，占GDP的1.7%。假定城镇与农村居民自有住房服务增加值之比为4∶1，可得青岛城镇居民自有住房服务的虚拟价值为170.5亿元。利用城镇常住人口、人均住房建筑面积、商品房销售均价粗略估算青岛市城镇居民住房市价为3.5万亿元。假定住房自有率为75%，可粗略算出青岛市2020年居民自有住房的虚拟租金收益率仅为0.66%，显著低于全国重点40城1.9%的平均租金收益率。

　　五是其他活动，包括其他房地产活动企业、执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位的生产活动三部分。其中，其他房地产活动企业总产出和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位产出计算方法和资料来源与上述物业管理一致；执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位产出包含经常性业务支出、固定资产折旧、经营性结余三部分，经常性业务支出是维护部门正常运营的必要支出，固定资产折旧按折旧率4%计算，资料来源于行政事业单位财务状况表。

　　新发展模式下，房地产业在物管、中介和居民自有住房服务等方面有继续推动经济增长的潜力空间。

　　过去房地产对经济的主要贡献在于大规模开发投资建设，依赖于增量扩张；随着住房制度改革完善和行业新发展模式的逐步建立，未来房地产对经济的主要贡献将向存量运营服务转换。与典型发达国家相比，我国房地产业在物业管理、中介服务和居民自有住房服务等方面对经济的贡献率偏低，有较大提升空间。

　　对于物管、中介等房地产服务活动，目前我国房地产市场正处于存量增量并重的阶段，物管、中介等房地产服务活动增加值对经济贡献相对不高。以石家庄、大连市为例，2017年物业管理及房地产中介服务增加值在全市GDP中占比分别仅0.3%、0.5%。相对而言，发达国家多进入住房存量阶段，其物管、经纪与代理等房地产服务更为成熟，经济贡献率更高。以英国为例，2023年基于收费或合同基础上进行的房地产服务活动增加值为269.8亿英镑，占当年GDP的1.0%。随着我国房地产市场中存量房占比逐步增加，物管中介等房地产服务活动对经济的贡献将更大。

　　未来物业管理业增长空间有三大来源。一是存量老旧小区的物业管理渗透率提升。根据2021年住建部数据，全国2000年以前建成的老旧小区约22万个、涉及居民近3900万户。一方面是推动未配备物业的小区逐步引入物业管理服务；另一方面是原有物业服务升级，推动服务范围窄、服务水平低的小区引入专业化物业。二是新房销售带来的增量物业管理面积。城镇化仍有较大空间，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物业增量空间。随着城镇化率持续提升，商业办公、公共服务等各类配套物业需求仍较大。

　　未来房地产中介服务发展空间有两大支撑。一是存量房交易占比有望继续提升。根据住建部数据，2023年1-11月，全国二手房交易比重达到了37.1%的历史新高，全国已经有7个省和直辖市二手住宅的交易量超过了新房交易量。二手房交易存在信息不对称、资金风险高、交易流程杂等痛点，需要中介提供服务。二是中介渗透率进一步提升。根据CIC数据，2016-2020年中介渗透率由43.2%增至46.9%，未来有望持续提升。尤其是新房市场的中介渗透率有较大的潜力提升空间，2020年仅为25.2%。

　　对于居民自有住房服务，由于统计方法差异，我国居民自有住房服务业增加值占GDP的比重与发达国家预计相差甚至超过5个百分点。以石家庄、大连为例，2017年居民自有住房服务增加值在全市GDP中占比仅2.7%、3.5%。与国际比较，美国2022年虚拟租金核算值2.0万亿美元，与GDP的比值为7.9%；日本2013-2022年居民自有住房服务虚拟价值占GDP比重均值为9.0%。

　　如果调整核算制度，可继续使用成本法，调整固定资产折旧中“住房造价”为“住房市价”；或采用市场租金法，与多数发达经济体保持一致。无论采取哪种调整思路，居民自有住房服务虚拟价值都会有所增加，相应带动房地产业增加值、居民可支配收入和居民消费支出增加，进而提升第三产业的比重、居民可支配收入占国民可支配收入的比重和居民消费率。

　　风险提示：全球经济放缓，国内经济超预期波动，产业政策不确定性，国际贸易摩擦，地缘政治，国际经验不具完全可比性等风险。

　　证券研究报告：《如何衡量房地产对经济的贡献？》

　　对外发布时间：2024年7月3日

　　发布机构：国海证券股份有限公司

　　本报告分析师：夏磊

　　SAC编号：S0350521090004

　　(本文作者介绍：国海证券首席经济学家)