多空交织！万科何去何从？

撰文|杆姐&编辑|爱丽丝

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房地产行业暗潮涌动，房企标杆万科最近也大事不断。

一边政策利好股价数天放量大涨，市值重回千亿；融端资也还算顺利，拿到200亿银团贷款；也有些不好的消息，比如被惠誉下调评级。

多空交织下，万科未来的路会怎么走？

01

销售、债务

据媒体报道，5月24日，评级机构惠誉再次下调万科评级，长期外币及本地货币发行人违约评级由「BB+」下调至「BB-」，评级展望由「负面观察」调整至「负面」。   

惠誉表示，评级下调反映万科年初至今的销售表现弱于预期，该公司流动性缓冲下降。惠誉认为，销售额的持续恶化影响了万科的非银融资渠道，该公司将愈来愈多地依赖在手现金、资产处置和有抵押境内银行融资来偿付其于今年及明年到期的大量债务。

惠誉还称，负面展望反映即使政府加强政策支持，万科及行业的销售仍然面对风险，将会影响公司现金变现及资产流转。不过其认为万科具有足充流动性应对短期偿债需要。

从销售端来看，杠杆地产看到，其实不仅万科，今年前4个月百强房企销售多数仍在下滑中，不过降幅有所缩窄。

截图来源|克尔瑞（特此感谢）

克尔瑞数据显示，今年前4个月百强房企实现销售操盘金额10914.1亿元，同比降幅46.8%。万科还算是跑赢平均，销售额同比下滑41.5%为779.8亿元。

现金流方面，此前年报显示，截至2023年末万科有货币资金998亿元，2022年同期为1372亿元。

截至2023年末，万科的有息负债合计3200.5亿元，占总资产的比例为21.3%。其中一年内到期的有息负债 624.2 亿元，占比为 19.5%；一年以上有息负债2576.3亿元，占比为 80.5%。

分融资对象来看，银行借款占比为 61.7%，应付债券占比为 24.8%，其他借款占比为13.5%。   

分境内境外来看，境内负债占比 80.3%，境外负债占比 19.7%。人民币负债占比80.9%，外币负债占比19.1%。

02

融资

从披露数据可以看到，现阶段万科的销售压力不小、债务方面确实也不轻松。好在融资能力目前还算通畅。

5月23日，多家权威媒体报道万科获得了一笔200亿元的银团贷款，这是4年来房地产领域单笔最大金额贷款，该笔贷款为万科与招商银行、兴业银行等头部金融机构的合作。

值得注意的是，根据报道，万科此次拿出旗下万纬物流股作为抵押物，质押了81.62%的股权，这也是“打动”金融机构的重要因素之一。

万纬物流是万科集团旗下成员企业，于2015年推出的独立物流品牌，致力于为企业提供高标准、多元化的多温区综合物流服务。

公开信息显示，万纬的核心业务覆盖全国47个主要城市，持有并代运营170+个物流园区，仓储规模超过1200万平方米。

此前2023年报里，万科曾披露旗下物流业务的营运情况，期内实现经营收入41.8亿元，同比增长 17.2%。

此外杠杆地产还看到，万科除了地产业务这个基本盘外，在其他业务方面辐射众多。除了物流，还有租赁住宅、商业业务，以及另一大板块物业服务。从2023年整体表现来看，除了房地产开发及相关资产经营业务下滑了，其他这些业务都增长得还可以。

万科董事会主席郁亮在股东大会上曾表示，除了综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。   

这笔200亿银团贷款之外，最近万科还披露了多份子公司为公司申请银行贷款提供担保的公告，陆续获得了多家银行贷款，大部分用于经营需要比如项目开发建设等，累计融资额大概近百亿元。

另外根据市场信息透露，招商银行与兴业银行这一笔 200 亿元银团借款，还和此前传闻的 “500 亿元银团贷款 ”不是一笔，后者主要由国有大行牵头。这是否意味着后面万科还会有大招？

03

万科不仅是万科

此前万科官宣的是，未来两年计划削减付息债务1000亿元以上，未来五年付息负债总规模要降一半以上。

在杠杆地产看来，降杠杆最关键的是现金流入，说白了还是销售端。卖资产也好、股权质押也好，或其他各种融资途径融资，最终都是以时间换空间，落脚点在空间究竟有多大？不仅是万科，这是所有房企都正面临的问题。

最近，房地产各种核弹利好频出，资本市场曾一度沸腾，效果几何，目前说啥的都有，不好评论。最终等二季度数据出来后或许更准确些。

从资本市场来看，地产股在经过前段时间暴力上涨后，今天似乎又有回撤趋势。截至5月24日收盘，城建发展跌停，渝开发跌超8%，滨江集团跌超7%，金地集团、天地源跌超6%，万科也跌了5.96%，每股价格报收8.99元。这是否意味着什么？

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