不动产登记行为，能否作为判断当事人真实意思表示的依据？ | 以案说法

案 例

2019年5月，甲与乙签订房屋买卖合同（以下简称“案涉买卖合同”），双方约定甲将房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给乙，成交总价355万元。合同签订后，乙通过中介公司法定代表人丙向甲支付了5万元定金。按照合同约定双方办理过户手续后，甲应交付房屋，乙应付清剩余购房款，否则须由违约方支付违约金。随后，乙出具借条，向丙借款250万元，甲也在该借条上借款人处予以签名。同日，丙向甲转账250万元，甲用该笔款项偿还了案涉房屋的贷款。2019年6月1日，甲、乙办理结婚登记手续。同日，甲、乙以双方已登记结婚为由，签订了将甲单独所有的案涉房屋约定为甲、乙共同共有的协议书，某税务局契税业务处理单载明夫妻婚内单方所有约定为共同所有，免征契税；双方将案涉房屋变更登记为双方共同共有。次日，甲、乙又签订了案涉房屋为乙单独所有、甲放弃产权的协议书，某税务局契税业务处理单载明夫妻婚内共同所有约定为单方所有，免征契税；双方又将案涉房屋变更登记为乙单独所有。2019年6月3日，甲、乙办理离婚登记手续，离婚协议约定双方无共同债权债务，双方名下财产归各自所有。案涉房屋变更登记至乙名下后，乙以该房屋抵押贷款归还丙借款250万元。

此后，因乙拒不支付甲剩余房款，甲向一审法院提起诉讼，请求判令乙支付案涉房屋剩余价款100万元，并按合同约定支付违约金。乙辩称，案涉房屋是其通过婚内赠与所得，也是按照婚内房屋赠与办理的房屋过户手续，并未欠付购房款。

一审法院认为，原、被告签订的案涉买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效；甲与乙订立买卖合同后登记结婚，通过婚内约定案涉房屋为共同共有、单独所有，以及离婚析产方式，将案涉房屋变更登记至乙名下以逃避税费，双方约定案涉房屋为共同共有、乙单独所有并非真实意思表示，应当认定无效；案涉买卖合同约定房屋价款355万元，甲已收到255万元 （丙转账250万元、定金5万元），乙归还丙250万元后，可以认定乙已支付房款255万元，尚欠房款100万元。据此，一审法院判决：乙于判决生效之日起十日内支付甲房款100万元及违约金。

乙不服一审判决，以“甲、乙共同在借条上签字向丙借款，并于当日办理了结婚登记手续，应属双方共同借款；案涉买卖合同签订在前，甲婚内赠与房屋在后，本案法律关系应属婚内赠与”等为由，提起上诉。

疑 惑

01

不动产登记行为，能否作为判断当事人真实意思表示的依据？

02

婚姻关系存续期间，不动产权证书上加减姓名属于哪种登记类型？

解 惑

根据《契税法》等规定，在婚姻关系存续期间，夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。实践中，当事人出于规避税费等目的，通常会利用上述法律政策并通过虚假婚姻等伪装行为实施多个民事法律行为，掩盖其真实的交易行为。在此情形下，要解决由此产生的纠纷、认定民事法律行为的效力，就需要判定当事人之间的真实意思表示。根据《民法典》第146条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。司法实践中，人民法院会通过证据识别、事实推断、常理分析等方式，判定当事人之间真实的意思表示。对于房屋买卖等作为双方隐藏的民事法律行为，只要是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，就应当认定有效。不动产登记中，登记机构对据以登记的权源材料并不进行实质审查和延伸审查，无职责也没有能力审核据以登记的民事法律行为是否为当事人真实意思表示。同理，登记结果及依据材料也不能作为判定据以登记的民事法律关系是当事人真实意思表示的依据。本案中，甲、乙通过结婚、婚内赠与、离婚析产实现案涉房屋产权的变动，其真实的意思表示是房屋买卖。登记机构依据双方申请办理以婚内房产赠与为由的变更登记，仅表明物权变动的结果与归属，并不能反证婚内赠与是其真实意思表示。一审法院根据丙的证言、甲的陈述、甲乙双方关于房款支付的微信聊天记录等认定赠与行为无效，其隐藏的房屋买卖行为有效，驳回乙以婚内赠与关系为由否认其房屋买卖法律关系的辩解，符合法律规定精神。

实践中，婚内夫妻间房屋产权变动（又称“产权证加名、减名”）按变更登记办理还是转移登记办理，有两种不同做法。

一是按变更登记办理，其依据为：其一，《民法典》规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产，归夫妻共同所有。在实践中普遍存在夫妻共有房产只登记在一方名下的情况，未登记一方作为隐性共有人对待，此情形下加名、减名只是权利主体形式变化，并不影响其权利主体实体变化。其二，《契税法》及有关司法解释中均使用了“变更土地、房屋权属”“赠与房产变更登记”等提法，据此，多数地方将婚内产权证加名、减名作为变更登记类型处理。本案中的做法即属此类情况。

二是按转移登记处理，理由为：其一，不动产登记中的变更登记、转移登记是法定登记类型，有其特定的适用范围和内涵，只能由不动产登记相关法律法规及部门规章予以规定和调整，而《契税法》及有关司法解释中的“变更”“变更登记”不能机械地理解为“变更登记”类型。其二，《契税法》明确规定，“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人”。可见，缴纳契税的前提是“转移”土地、房屋权属，变更登记中权利主体名称的变更，并不涉及权利主体的变动（即权属转移），也就不符合缴纳契税条件，《契税法》中婚内赠与“免征”规定的前提和法律逻辑，也应是符合权属转移下的征税条件。因此，婚内夫妻间在产权证上加名、减名实质仍是权属转移，只不过免征契税。

本案二审法院认为，甲、乙双方订立买卖合同后登记结婚，先后通过约定案涉房屋为共同共有、乙单独所有并办理变更登记，后随即离婚，有违生活常理，丙的证言等在案证据也证实房屋买卖欠款事实存在，故一审法院认定双方结婚、离婚的目的系为逃避税费并无不当；双方约定案涉房屋为共同共有、乙单独所有并非真实意思表示，应当认定无效，双方真实的房屋买卖关系作为隐藏的民事法律行为合法有效。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

本案反映出通过虚假结婚、离婚办理过户手续的法律风险，虽然最终法院判决认可了双方隐藏的真实房屋买卖法律关系，但据以登记的婚内赠与法律关系被认定无效，登记行为也面临被撤销或确认违法的风险。从不动产登记角度看，进一步明确并统一婚内夫妻间赠与房屋的登记类型已是登记制度建设的必然要求，因为不同的登记类型，申请要件、审查要点和由此承担的法律责任都有所不同。而现实中存在的不同做法，也有损登记制度的严肃性、权威性。

来源：《中国不动产》2024年第4期

作者：钟京涛

作者单位：自然资源部不动产登记中心

新媒体编辑：曲冰洁

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