成交创8年来新低，行业终迎重磅宽松_新浪财经

4月创2016年以来最差单月成交，市场再迎重磅政策

4月，市场继续下挫，单月销售面积和金额均创2016年以来的新低。具体而言，4月商品房销售面积和销售额分别为0.7亿平米和0.7万亿元，环比分别下降41.7%和37.8%，绝对值不仅是2024年内新低，也是2016年以来的单月最低水平。

1-4月，商品房销售面积和销售额仅2.9亿平米和2.8万亿元，亦为2016年以来最低的前四月水平，市场之差有目共睹。

在此背景下，政策的宽松也逐渐加码。首先是放开购房行政限制上，4月至5月初，一二线城市密集放松限购，包括北京、深圳、天津边际打开限购，杭州、成都、长沙、西安完全取消限购措施。从目前的市场反馈来看，取消限购的主城区短期内的热度确有攀升，但对于这一波行情能持续多久，预期普遍还是偏负面。

其次是全国层面的信贷宽松，5月17日，央行先后宣布三条重磅政策，包括首套房、二套房最低首付比例进一步降至15%、25%，取消全国层面首套房和二套房贷款利率政策下限，以及个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点，值得注意的是，15%的首套贷款利率下限为历史新低，公积金贷款利率下限亦是历史最低，信贷政策来到历史最宽松时刻。

核心城市购房限制打开，结合史上最宽松的信贷政策，这一套组合拳的力度不可谓不大，这对于缓解市场下挫将产生积极的作用，当然根本的支撑还是经济面的复苏，收入预期和价格预期的改善。

更为重要的是，保交房工作会议上对于政治局会议重提的“去库存”进行了明确，即“商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”，资金支持上，央行拟设立保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，由21家选定的银行按照自主决策、风险自担的原则，向地方政府选定的国有企业发放贷款，中国人民银行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

政治局会议后各方对于政府出手收储有诸多测算和估计，此次会议的表态基本已经透露出大体的框架，即政策的目标还是帮助消化库存，实现的方式是地方政府自己出手收购而不是中央统一设置基金，但是收购的体量是要“酌情控制”的。

应该来说，“去库存”政策力度大概率会低于乐观派的预期，但是还是有可以期待的地方，如何定义商品房库存较多的城市，如何“酌情”确定收购的量，收购的对象如何确定，何为合理的价格，这些关键问题的明确都会影响政策对于市场的作用。

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

累计开发投资下降9.8%，“三大工程”对投资拉动作用有限

4月，开发投资活动继续收缩，新开工面积、施工面积和竣工面积分别为0.6亿平米、0.9亿平米和0.4亿平米，同比分别下降14.0%、上升19.4%和下降19.1%，单月开发投资额为0.9万亿元，同比下降10.5%。1-4月，新开工面积、施工面积和竣工面积分别下降24.6%、10.8%和20.4%，累计开发投资额为3.1万亿元，同比下降9.8%。

1-4月，固定资产投资增长4.2%，较1-3月回落0.3个百分点，其中基础设施投资同比增长6.0%，制造业投资增长9.7%，房地产开发投资下降9.8%，扣除房地产开发投资后的固定资产投资增长8.9%，房地产开发投资继续形成对固定资产投资的拖累。

相较于销售市场，开发投资的下降短时间更难遏制，在疲软的市场环境下，曾被寄予厚望的“三大工程”也被证明并不能明显促进投资，据统计局公布，“三大工程”实施以来拉动房地产投资0.6个百分点，这对于降幅已接近10%的房地产开发投资来说还是远远不够的。同时，若地方政府更多采取收购存量的方式来筹建保障性住房，那么也意味着保障性住房这一领域的新增投资还会减少。