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继8月10日发布盈利警告和内幕消息公告后，8月11日傍晚，碧桂园（02007.HK）通过官微发布由碧桂园董事局主席杨惠妍、党委书记、总裁莫斌联合署名的《化危机为生机，锻造更健康的碧桂园》致歉信，信中指出，面临自创办以来的最大困难，坚信房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。
同日，经济学家任泽平发文力挺碧桂园。他表示，应该帮帮碧桂园等优质民营房企，这不仅是帮这些民营房企最后的堡垒，不仅是因为大而不能倒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。
据了解，8月10日晚，碧桂园发布内幕消息称，公司预计上半年出现较大亏损，未经审计的净亏损额度大约介乎约450亿元至550亿元，导致亏损原因主要是由于房地产行业销售下行的影响，业务结转毛利率下降，物业项目减值增加，以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。
8月11日，碧桂园内部人士向《华夏时报》记者表示，目前是有阶段性的流动压力，但依然是在积极自救，保交付，有信心通过相关债务安排保障公司的可持续发展并完成保交楼的任务，履行企业的社会责任，维护投资者合法权益。截至2022年底，碧桂园仍有1.2万亿元的可售资源，3096亿元的净资产，净负债率40%。
出现了阶段性的流动压力
碧桂园在8月10日晚的公告中指出“自2021年以来，行业步入了前所未有的困难时期，多重不利因素叠加，导致行业销售和公开市场融资面临严峻的困难和挑战”，同时也承认“公司遇到了自成立以来最大的困难”。
数据显示，2023年1—7月，碧桂园实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%，较2021年下降61%，7月单月实现权益销售金额121亿元，连续第4个月环比下降，同比下降60%，较2021年下降78%。与此同时，销售端的困境也传导到业绩端，对比2022年6月30日半年度净利润约19.1亿元，碧桂园预期今年上半年的净亏损介乎450亿元到550亿元。
碧桂园表示，虽然公司上下已全力以赴自救，但市场整体尚未回暖，行业绝对规模下降，资本市场信心修复尚需时间，公司整体经营压力有增无减，导致2023上半年预计出现较大亏损，公司账面可动用资金持续减少，出现了阶段性的流动压力。
从公告的内容可看出，碧桂园采取了加快销售回款和应收债权回收、积极拓展融资、加速盘活大宗资产、最大限度削减支出等措施开源节流。其中，更是做好保交付、保信用工作。数据显示，2022年碧桂园连同其合营企业和联营企业分别交付房屋近70万套和27.8万套，2023年预计全年还要交付70万套房屋，而上半年已顺利完成27.8万套的交付任务，交付量继续稳居行业第一。在债务兑付方面，截至今年7月，碧桂园仍保持着零违约的纪录。
对于出现了阶段性的流动性压力，碧桂园管理层也进行了深刻反思。碧桂园方面表示，“虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施，未能洞见房地产市场供求关系已发生重大变化，对三四线及更低线城市投资比例过大、负债率压降速度等不够潜在风险的认识不够深刻、化解行动不够及时有力。”
“碧桂园与恒大不同”
需要注意的是，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，碧桂园的问题，可以称为时代的通病。在李宇嘉看来，碧桂园的问题，主要是预期悲观、资产流动性和和资产价格的问题。某种程度上，也是房地产“高周转、高杠杆、高成本”的产物。在这一点上，碧桂园和其他企业（比如恒大）的问题是一致的，“三高”是那个时代所有企业共同的模式。
不过，李宇嘉也表示，“尽管都是近万亿级房企，但是碧桂园与恒大不同的是，碧桂园没有搞非理性的多元化经营，没有搞资本运作。而且，碧桂园在物业管理、建造技术等方面做出了向高质量发展转型，向新模式转型的重大贡献。”
也有业内人士向记者指出，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。而且，截至2022年末，该公司仍有超过1.2万亿元的充裕可售资源，足以保障未来经营的有序开展。相信伴随着碧桂园的积极自救以及销售、融资环境的好转，其流动性压力可得到有效缓解。
数据显示，截至2022年年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元，净资产约3095.73亿元，总权益可售资源约12083亿元，其中已获取的权益可售资源约9555亿元，剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，现金短债比为1.6倍。
而碧桂园也在公告中表示，将尽最大努力做好销售，努力盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，同时加强内部管控，进一步精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益，更好保障供应商、合作方等各利益相关方的权益。
此外，碧桂园还采用专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务；与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力；成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，建立工作机制，努力渡过难关。
碧桂园表示，“从哪里跌倒就从哪里爬起来。虽然公司遇到了自成立以来最大的困难，但我们始终对中国经济的前景充满信心，房地产行业经过这一轮的深刻调整，终将回归健康平稳发展的轨道。”
任泽平发文呼吁帮助碧桂园等优质民营房企
值得一提的是，8月11日，经济学家任泽平在其个人社交平台发文呼吁，应该帮帮碧桂园、龙湖等优质民营房企。他认为，这不仅是帮民营房企最后的堡垒，而是守住金融风险底线、守住民生底线的需要。
在任泽平看来，如果第一大房企轰然倒下，将冲击市场信心、经济恢复、金融风险、居民购房预期以及上下游60多个行业，关系几千万人就业，龙湖这些民营房企最后的堡垒也可能难以自保，这是不可承受之重。根据国际经验，房地产是周期之母，十次危机九次地产。
任泽平分析称，近年房地产市场和企业困境的根本原因是，长周期拐点出现，大开发时代落幕，叠加过去三年调控收紧，即使优质民营房企也遇到了暂时的经营和流动性困境。房地产长期看人口，1962—1976年婴儿潮人口退出购房人群，城镇化率超过65%接近尾声，全国套户比1.09套、70%以上的城市住房基本饱和，人均住房面积34平甚至超过部分发达国家水平，人口老龄化少子化不婚化加速到来，热点城市房价偏高，等等。
近期政策积极信号频出，任泽平指出，“黎明就在前方，优质民营房企不要倒在黎明前”。7月24日国家提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。7月27日，住建部表示，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
任泽平还提出如下几点建议，优质民营房企走出困境，一方面要靠自身开源节流，债务重组，保交楼，积极开展自救，坚决不能躺平，另一方面靠以三支箭为代表的政策支持以及落地，打通最后一米，更根本的是要恢复市场信心。
任泽平称，“市场销售恢复-房企现金流恢复-拿地恢复-土地财政恢复，这才是治本之策。因此，以下政策可以考虑，比如，降低首套房首付比、降低房贷利率、降低改善型住房交易税费、‘认房不用认贷’、适当放开限购限贷限价限售措施等，大力支持刚需和改善型需求。”
此外，任泽平还提到，如上述措施快速实质有力，即将到来的“金九银十”市场则将率先回暖，如此，中国房地产软着陆可期，优质民营房企、上下游建筑建材产业链、地方财政、几千万人就业的问题有望化解，中国经济有望避免大的风险。
华夏时报
责任编辑：石秀珍 SF183
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