三大信号来袭！“房价永远上涨”神话破灭！这十城房价跌幅超5％|楼市_新浪财经

LPR利率连续6个月按兵不动，央行也重提“货币供给总闸门”，这是货币政策转向最直接的信号。此外，这一轮楼市调控“火力”全面覆盖，大涨必有调控，谁也逃不了。值得关注的是，中国社科院报告指出，部分城市房价下跌，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。

来源:国民经略(ID:guominjinglve)

作者:凯风

另据澎湃新闻

中国货币政策正在悄然发生转向。

信号之一，降息连续6个月落空，与全球大放水的节奏形成明显对比。

10月20日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与上期持平。

这意味着，LPR利率连续6个月按兵不动。事实上，即便面临疫情冲击，1年期LPR也仅仅降了30个基点，5年期LPR则只下降15个基点。

且不说这一力度无法与全球大放水相匹比，即便是历史周期里的2008和2015年相比，降息力度同样可以忽略不计。

数据显示，2008年连续5次降息，累计降了189个基点；2015年也是5次降息，累计降了125个基点。

利率与房价走势可谓强相关。

正因为降息不及预期，所以全国楼市未能迎来普涨走势，热门地区万人抢房，冷门地区一再降价无人问津，大分化趋势越发明显。

信号之二，央行重提“货币供给总闸门”，这是货币政策转向最直接的信号。

近日，2020年金融街论坛上，央行行长易纲发表讲话指出，“货币政策需把好货币供应总闸门，适当平滑宏观杠杆率波动，使之在长期维持在一个合理的轨道上”。

“总闸门”这一说法并不陌生。凡是央行提及“总闸门”之际，货币政策或多或少都会发生变化。

同时，央行还提出“平滑宏观杠杆率波动”。这一说法有个大背景，今年以来，全国宏观杠杆率大幅攀升，无论是总体杠杆率还是居民杠杆率，都创下历史新高。

据国家金融实验室数据，2020年上半年，全国宏观杠杆率由上年末的245.4%上升到266.4%，增加21个百分点。居民部门杠杆率由上年末的55.8%上升到59.7%，上升3.9个百分点。

前两年的“去杠杆”政策令人记忆犹新，这一次虽然不会直接转向“去杠杆”模式，但“稳杠杆”应该是大概率事件。

这背后的原因也好理解，疫情冲击之下，货币政策走的是非常规模式；中国经济迅速反弹，有望成为主要经济体中唯一正增长的国家，货币政策回归常态也是大势所趋。

这种背景下，货币政策转向也就不难理解了。

信号之三，这一轮楼市调控，一改过去只盯着重点城市的思路，而是火力全面覆盖，大涨必有调控，谁也逃不了。

今年7月和8月，住建部等部门先后两次“约谈”10+6个城市，这些城市绝大多数应加码了楼市调控。

第一轮约谈涉及北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市，第二轮约谈涉及成都、北京、沈阳、长春、银川、唐山、常州等6个城市。

在这“10+6”个城市里，成都、沈阳各自被约谈2次，北京、长沙是“楼市调控”标兵，上海楼市相对稳健。

截至10月底，除了北京、上海、广州、长沙4个城市，其他城市全部出台楼市新政，将新一轮楼市调控推向“史上最严”的高度。

值得注意的是，这里有几个新的现象。

一是，与过去相比，连银川、唐山、常州这些往常不再重点监控之列的城市都被纳入“火力”范围，足以说明楼市调控正在全面覆盖，不论是一二线还是三四线，凡是大热都必有调控。

二是，不在约谈名单之列的徐州、无锡、绍兴也都主动加强了调控。可见在楼市调控上升到“政治觉悟”高度之后，越来越多的城市开始主动收紧了。

这三大转向，对楼市影响究竟有多大？

其一，楼市普涨时代过去，大分化模式开启。一旦失去了大水漫灌的加持，楼市普涨就失去了支撑。未来，只有那些经济基本面良好、人口持续涌入、资金不断聚集的区域，还有不断上行的可能。强者恒强，是未来的主旋律。

其二，楼市有横盘之虞，但无大跌之困。从国家政策来看，“稳楼市“是这几年的主基调；从房地产经济、土地财政依赖来看，房地产仍旧举足轻重，无论是国家层面还是城市层面，都不会放任大跌。

其三，大分化时代，不是每个城市都值得选择，也不是哪种房子都有前景。在经济新常态之下，一定要守住中心城市和大都市圈，守住商品住宅这一核心资产，不要将有限的资金浪费在各种各样的“非标”房子上。

十城房价跌幅超5％

10月25日，中国社科院财经战略研究院住房大数据纬房指数显示，根据2020年9月最新纬房指数，近一年多数样本城市房价稳中有升，东莞、深圳、宁波等城市还有较大的涨幅，但也有部分城市房价下跌。

数据显示，近一年来，有十个城市房价累计跌幅超过5%，分别是：广东省肇庆（同比跌9.45%）、贵州省遵义（同比跌9.22%）、云南西双版纳（同比跌8.68%）、广西北海（同比跌7.96%）、山东淄博（同比跌7.44%）、河北保定（同比跌6.83%）、河北廊坊（同比跌6.08%）、湖南衡阳（同比跌6.07%）、山东济南（同比跌6%）、广西防城港（同比跌5.13%）。

报告指出，上述城市12个月累计跌幅均在10%以内，总体属于理性回归、风险可控的范围。其中，多数跌幅靠前的城市房价下跌是由于投资投机出现退潮后，本地有效需求不足。典型的如廊坊、保定、西双版纳、北海等。这些城市都经历过一波房价的快速上涨，随后供求关系发生逆转，进入供大于求的阶段。如廊坊房价在经历迅速冲高后，受调控等因素的限制，投资投机需求萎缩，房价距最高点接近腰斩。

部分城市除了本地房地产热减退外，还受到区域楼市整体下行的影响。如济南房价的下跌，除了和当地收入暂难以支撑涨幅有关，也受到环渤海湾各大城市如北京、天津、青岛等城市房价整体下降的作用。

另一现象是，上述城市在进入下跌周期以来，基本都未出现明显的阶段性反弹，而是每年都有一定幅度的下跌。

报告指出，这些城市房地产市场走势，揭示了“房价永远上涨”神话的破灭。而多数样本城市房价相对稳定，显示出“房住不炒”、“因城施策”方略已经开始有效发挥市场稳定器的作用。