唉，今天万科又是一根中阴线，难道万科都要暴雷了？
在我几年前公开出的那本书中，曾经写过一个案例，就是我曾经在银行工作的一位老前辈同事，在单位不显山不露水，一辈子勤勤恳恳，结果他退休的时候大家才知道，他从90年代开始就一直有闲钱就买万科，退休的时候居然市值超过八位数了。
我回过头用后复权去看了下万科的股价走势，上市最低价5.54元，时间点是91年，股价最高点出现在2018年，5931.98元，次高点是2021年，也就是这波下跌前的起跌点，5319.55元。
也就是说，万科曾经最高涨了1000倍（当然，这个数据有可能不准确），但不能改变的是，万科的确是一个很牛很牛的公司，给长期股东带来了极为丰厚的收益，而现在，这么牛的公司，市值只有不到1000亿了，而且面临暴雷的风险。
是什么原因造就了万科这样的曾经资本市场的优秀的公司？是时代。是什么原因造就了通过万科实现财务自由的投资人？还是时代，同时再加上他们自己的认知以及有可能的那么一点运气。
是什么原因又造就了现在万科的窘境和地产行业的低迷呢？还是时代，以及地产的天然的高杠杆的商业模式。
先说时代。
我也不知道我的那位前辈同事，到底是有穿透了时代的眼光呢还是运气好，总之他是赚了大钱的。回过头去看，中国整个房地产行业的政策变化，从分房制到商品房，这就决定了房地产行业必然会蓬勃发展，再加上城镇化的大背景，房地产不火都难，同时，房地产在发展的过程中，又加入了金融属性，成为了老百姓们财富沉淀的载体，更加促进了房地产业的红火。
实际上，中国经济高速增长了几十年，房地产行业是做了很大的贡献的，房子价格涨，老百姓有钱，政府有钱，房地产产业链有钱，大家都有钱，消费也起来了。
再说商业模式。
房地产天然的杠杆推动的模式，理论上来说，推一个项目，资本金是需要房地产公司自己来投钱的，但是在行业最火热的时候，市场都认为房价会上涨，只要房价上涨，啥都好说。例如，一个预算10亿的项目，资本金3亿元需要房地产公司自己投，7亿元找银行做房地产开发贷款。但是，最后其实3亿元也不是房地产的自有资金，这怎么玩呢？找一个明股实债的借款人啊，设置项目公司股权结构为一个优先劣后结构的股权结构，例如房地产公司40%，信托公司60%，然后房地产公司为60%的投资人兜底本金，同时负担借款约定的利息（例如8%），而信托公司的钱，很有可能其实是银行的理财资金直接投进来的，或者是保险公司的资金。这样一番操作下来，一个10亿元的项目，实际上房地产公司自己只需要出钱1.2亿元，而这1.2亿元很有可能也不是自己的钱，而是从其他项目挪用过来的买房人的预售款。
因此，最后这项目就成了空手套白狼的自己零资本投入的极高杠杆的游戏。
这个游戏，在房价上涨和销售顺畅的时候，是可以一直玩下去的，但一旦卡壳，就很难玩下去了。
最后来说说我会不会买类似万科这样的房地产？
说实话，我不会。
首先，时代已经过了，房地产已经不会再有以往的高光时刻了，人口减少，城镇化接近尾声，金融属性的剥离，决定了房地产已经成为了一个夕阳行业，不会再有大的成长了。
其次，我无法判断公司是否能迈过去。例如万科，如果没有这么大杠杆的话，甚至没有有息负债的话，亏几年都没问题，公司不得倒闭，就像当年我买秦安股份，资产负债率10%，账上都是现金，亏几年怕什么。但房地产不同了，天然的杠杆决定了一旦销售不畅，公司就会面临极大的偿债压力，能不能扛过去根本不好说。房地产这个行业会永存，毕竟居民都有买房、卖房的需求，最后这行业会成为一个成熟性的行业，但高杠杆吹起来的泡沫，可能只有破干净之后才能看出幸存者是谁了。
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