房地产泡沫哪最大?加拿大各项泡沫指数均"名列前茅"

　　新浪美股讯 在全球超低利率环境下，资本涌入房地产资产不足为奇。对许多投资者来说，房地产被认为是最好的投资场所，但近年来，专家们一直在密切关注一些指标，这些指标表明一些房地产市场的泡沫风险正在上升。此外，他们还警告称，加拿大和新西兰等国可能早该调整房价了。

　　日前，经济学家尼拉吉-沙阿（Niraj Shah）发布了一项自己的新研究，他通过跟踪四个关键指标构建了一个房地产泡沫仪表盘。四个指标分别是房价租金比（房价与年化租金之比）、房价收入比（房价与家庭收入之比）、实际房价（经通货膨胀调整后的房价）和家庭信贷占GDP的比例（家庭持有的债务与总经济产出之比）。

　　仅在其中一项指标上排名靠前，就对这个国家的房地产市场发出了警告信号，而在多项指标上排名靠前，则表明该国的房地产市场非常脆弱。

　　需要指出的是，这里的大多数指标都以2015年为基准年，以指数形式列出。换句话说，这些数据并不能代表这个比率本身，而是代表了自2015年以来这个比率上升或下降了多少。

　　房价租金比

　　这一指标说明了相对于租房者支付的租金房价上涨的速度有多快。如果房价上涨的速度远快于房屋的收入（即租金），那么从长期来看，它可能是不可持续的。

　　在比较房价和租金时，有四个国家表现突出。自2015年以来，新西兰（196.8）和加拿大（195.9）的房价租金比几乎翻了一番。瑞典（172.8）和挪威（168.2）也紧随其后。

　　在世界其他地方，这一比例与预期更为一致。举例来说，在葡萄牙，近年来房价飞涨，但房租也以几乎相同的速度上涨。

　　房价收入比

　　这一指标展示了相对于人们的收入水平房价上涨的速度有多快。如果房价上涨过快，可能会变得不可持续，因为人们再也负担不起生活。

　　在这项房价泡沫指标的顶部有三个熟悉的名字：新西兰（156.8）、加拿大（155.3）和瑞典（145.7）。在这些租金增速落后于房价增速的地方，家庭收入水平增速也落后于房价增速。

　　实际房价

　　这一指标显示了房价是否正在超过通货膨胀——如果是的话，涨幅有多大。快速上涨的价格可能是泡沫的迹象。

　　除意大利（95.5）外，这22个市场的实际房价都有所上涨。就这一指标而言，有5个国家表现突出，价格快速上涨：葡萄牙（131.8）、爱尔兰（127.6）、荷兰（121.9）、加拿大（124.1）和新西兰（121.9）。到目前为止，加拿大和新西兰在所有三个泡沫指标中都名列前茅。

　　家庭信贷占GDP的比例

　　高债务比表明，消费者的财务状况面临压力——而当财务状况紧张时，违约的可能性就会增加。 如果消费债务远远超过GDP的100%，这可能是一个迹象，表明这种贷款是不可持续的。如果消费者开始拖欠抵押贷款，可能会导致市场调整或崩盘。

　　瑞士（128.7%）、澳大利亚（120.3%）和丹麦（115.4%）高居榜首，债务远远超过了国家GDP水平。然而，加拿大以100.7%再次跻身前五，该国是唯一一个在所有泡沫指标中均位列前五名的国家。

　　研究结果显示，全球房价刚刚回到上一轮金融动荡之前的峰值水平。加拿大和新西兰是房地产泡沫最严重的地区，此外，澳大利亚、挪威、瑞典和英国也令人担忧。

　　加拿大房地产网站Better Dwelling日前发布的一份报告显示，自2000年以来，加拿大几大城市的房价经历了爆炸式增长。截至2019年3月，多伦多房地产价格同比上涨239.9%；蒙特利尔的房价上涨了189%；最夸张的是温哥华，房价飙升了315%。

　　政策制定者已经在采取行动了。加拿大政府开始对外国买家征收额外的税收，而新西兰则限制海外投资者购买房产。当下，这些国家面临的最主要挑战是随着美联储和其他央行开始降息，房价是否会继续上涨。

　　沙阿说，“全球范围内的货币宽松政策有可能助长房地产泡沫。尽管各国央行正专注于避免全球经济衰退，但更宽松的货币政策可能会播下另一场危机的种子。”

责任编辑：张宁