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本文来自方正证券(7.930, 0.01, 0.13%)研究所于2024年7月5日发布的报告《政策发力见效,静待盈利能力恢复——房地产行业2024年中报业绩前瞻》,欲了解具体内容,请阅读报告原文。
刘清海 S1220523090001
核心观点
政策发力见效,销售降幅持续收窄,优质龙头有望优先受益。517新政前后,政策效果已于成交端初步显现,需求侧信心有所恢复:2024年6月单月,百强房企销售金额同比录得-25.5%,单月销售降幅由24年2月低点持续收窄,其中绝大多数优质龙头实现同比正增长。伴随政策发力见效,优质地产龙头有望持续优先受益于需求侧信心恢复。
结算收入步入调整期,期待销售持续企稳带动拿地信心恢复。24Q1营收同比降幅再扩大,由于住宅预售制度下的结算规则,24年结算收入约对应22年左右的销售金额,而22年开始商品房市场步入深度调整期,同时房企坚持量入为出的拿地策略(百强房企24年上半年全口径新增货值同比收缩-33.7%),故24-26年板块结算收入或将持续调整,期待政策不断发酵下的销售复苏,进而带动房企投资拿地的信心恢复。
毛利率或仍将承压,但中长期维度盈利能力回升具备客观条件。受早期高地价项目陆续于2023-2024年结转影响,结合行业结构性调整背景之下,房地产板块整体毛利率暂未结束下滑态势。2024Q1,75家A股房企整体实现毛利率15.5%(较2023年毛利率-0.8pct),预计2024H1及2024全年房地产板块毛利率仍将承压,但近年来房企拿地较为谨慎,中长期维度看,房企盈利能力回升具备客观条件。
重点房企2024H1业绩前瞻。结合Wind一致预期值及24Q1实际业绩,主流房地产相关标的2024H1归母净利增速情况为:
① 增速≥20%:招商蛇口(9.930, 0.00, 0.00%)、我爱我家(3.030, 0.07, 2.36%);
②20%>增速≥10%:滨江集团(8.630, 0.17, 2.01%)、建发国际集团、绿城中国、招商积余(9.680, -0.06, -0.62%);
③10%>增速≥0%:中国国贸(24.280, -0.05, -0.21%)、中国海外发展、越秀地产、龙湖集团、华润置地。
投资建议:24Q1财报来看,房企盈利能力延续下滑趋势,考虑到24年依然处于高地价项目结转周期,24H1板块收入及利润或仍将磨底。但政策发力见效,成交端边际改善显著,且近年来房企拿地较为谨慎,集中核心城市,中长期维度看,房企盈利能力回升具备客观条件。标的方面重点关注:我爱我家、新城控股(11.390, -0.02, -0.18%)、龙湖集团、建发国际集团。此外,建议关注:①二手房(我爱我家、贝壳-W);②商业运营和地产开发双轮驱动(新城控股、龙湖集团、华润置地);③高股息及现金流健康的物管公司(南都物业(8.590, -0.03, -0.35%)、招商积余、保利物业);④一二线城市的纯开发企业(招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展(8.420, 0.03, 0.36%))。
风险提示:政策落地不及预期;信用风险持续蔓延;楼市回暖不及预期。
正文如下
方正房地产团队
刘清海
方正证券研究所
房地产首席分析师
刘清海:重庆大学工科学士、同济大学管理学硕士,7年房地产研究经验曾任职于长江证券(6.580, 0.03, 0.46%)、兴业研究及天风证券(4.270, 0.01, 0.23%),2018年水晶球公募第四名,善于把握房地产周期拐点,秉承踏实勤奋、锐意进取的研究风格,坚持做基于扎实数据的基本面研究。
刘张驰:南洋理工大学应用经济学硕士,2年产业经验,曾任职于万科区域总部第一管理中心,深度覆盖房地产开发等领域。
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股市直播
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数字江恩2025-01-24 09:41:46
其实春节前的下周只有一个交易日,更多的问题都可以节后再说。只是从技术面来看,春节前后一个交易日都处于a3之内,无非是继续向上攻击还是横盘震荡消化,都不存在这种的下跌。至于其后如何,都可以节后再说,毕竟长假的影响也需要考虑。 -
数字江恩2025-01-24 09:41:39
将5分钟级别和15分钟级别的推论,画到30分钟图上。那么3674后跌破三角形红色轮谷线,其后3140第一次反弹难以直接站上红色轮谷线。这次反弹之后还会重新回踩蓄势,方才能再有大级别的上涨动能。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:41:25
15分钟图来看,3140的反弹,在图上的3464-3418蓝色轮峰线是有压力的,哪怕最终略为突破轮峰线,也难以站稳。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:41:10
5分钟图来看,a3依旧没有结束,这一点在春节前后一个交易日都不会改变。其后可以参照图上的红色轮谷线支撑,若红色轮谷线不跌破,则大盘的a3还会继续冲高3286-3336压力区间;反之,若站不稳红色轮谷线,则a3将在3200-3286之间反复震荡用时间消化应有的力度。无论哪一种情况,春节前后都没有真正的下跌。【更多独家重磅股市观点请点击】 -
数字江恩2025-01-24 09:40:54
板块来看,本周依旧是科技和机器人(sz300024)最强,前半周为硬件+机器人(sz300024)为主,而周四周五则是AI应用和算力这些细分为主。 -
数字江恩2025-01-24 09:40:48
A股两市今日成交4807 + 7413 = 12220 亿人民币,相对昨日缩量约1300亿。本周大盘略微缩量在3203-3273的70个点间震荡,向上攻击了5周均线,最后收盘在5周均线附近。目前5周线3254,10周线3303也是节前最后一个交易日的压力。 -
数字江恩2025-01-24 09:40:41
春节前后行情预判 -
波段擒龙2025-01-24 07:14:02
A股三大指数今日集体上涨,截至收盘,沪指涨0.70%,深成指涨1.15%,创业板指涨1.36%,北证50指数涨0.60%。全市场成交额12337亿元,较上日缩量1357亿元。全市场超3900只个股上涨。板块题材上,AI智能体、机器人(sz300024)、铜缆高速连接板块涨幅居前,白酒、房地产板块跌幅居前。 -
宋谈股经2025-01-24 07:10:38
1月24日收评:沪指缩量反弹涨0.7%,AI智能体概念集体爆发1、市场全天缩量反弹,创业板指领涨。AI智能体概念集体爆发,汉得信息(sz300170)、杰创智能(sz301248)、思特奇(sz300608)、新炬网络(sh605398)、南兴股份(sz002757)等多股封板。机器人(sz300024)概念股反复活跃,晋拓股份(sh603211)、中大力德(sz002896)、冀东装备(sz000856)、祥鑫科技(sz002965)等多股涨停。下跌方面,房地产板块走低,中交地产(sz000736)、荣盛发展(sz002146)跌停。个股涨多跌少,沪深京三市近4000股飘红,今日成交1.23万亿。截止收盘沪指涨0.7%,深成指涨1.15%,创业板指涨1.36%。2、板块概念方面,AI智能体、软件开发、机器人(sz300024)、铜高速连接等板块涨幅居前,房地产、多元金融、中药、油气等板块逆势下跌。3、两市共3783只个股上涨,73只个股涨停,1147只个股下跌,30只个股跌停,9只股票炸板,炸板率12%。 -
巨丰投资张翠霞2025-01-24 07:08:15
4小时运行结束,总结全天市场运行,1)除北交所外其余指数全部低开高走收光脚阳线,护盘+看好节后行情,且沪指收盘点位3256点下方,收一根周线假阴线,因节前只剩一个交易日,一天定周线,收涨概率较高,反包中阳概率较高,标准的反包修复组合K线;2)量能,沪深两市今日成交额12337亿元,较上个交易日13695亿元减少1358亿元;3)行业板块方面,以加权涨幅来看56家行业50家红盘,软件服务、互联网、通用机械等板块涨幅居前;供气供热、房地产、酿酒等板块跌幅居前;4)市场延续结构型行情,题材热点快速轮动。详细解盘,可关注《翠霞首席课》的“热点直击”和“操盘指南”~~~