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原报告
观点指数
敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。
摘要：随着政策进一步放宽，例如北京通州调整优化商品住房销售政策，能建城发亦成为政策的受益者，有望逐渐摆脱历史困境，驶入新轨。
观点指数 随着房地产行业格局的转变，国企发展商在市场中的存在感越来越强。
一方面，在土地市场上民企的声音逐渐微弱，使得中建、中交、中铁建、中国中铁、中能建等企业更显眼；另一方面，随着“三大工程”建设的提出，这些国企在城市更新方面也有更加积极的表现，包括与当地进行合作签约，以及与企业合作参与到项目中。
其中，2022年2月葛洲坝联合体签订保定竞秀区城中村改造项目合作合同，涉及保定市竞秀区7个村，计划总投资约88.19亿元；2022年5月，葛洲坝再传入局旧改，与天心国资、中建信和共同推进天心区新开铺片区城市更新的相关工作。
据了解，目前葛洲坝旗下进行房地产开发的主要主体为中能建城市投资发展有限公司（简称“能建城发”）。
今年1月初，能建城发联合天心城发底价竞得长沙天心区新开铺南二环以北的一幅宅地，总地价5.74亿元，继续拓展在长沙天心区的布局。
观点指数认为，目前能建城发在住宅开发这个板块的体量不算大，这与以往葛洲坝的拿地策略有一定关系，但在当下的市场环境里，这也让其有了重新规划的空间。
从近两年能建城发的表现来看，其当下的发展策略较为贴合市场发展的趋势，市场地位有机会出现提升。
重启招拍挂
葛洲坝地产曾经是房地产上升周期的参与者，在与中国能建合并之拿下许多重要的项目。不过，由于其地价存在一定“泡沫”，加之市场调整周期的到来，这些让经历合并之后的能建城发负债高企。
据了解，2020年开始，能建城发不再通过招拍挂拿地。
不过，随着市场环境的不断变化，一些拿地机会开始显现。同时，由于能建城发存量项目的去化存在一定困难，因此近期其重新开始拿地。
据观点指数统计，2022年至2024年1月，能建城发在9个城市通过招拍挂等方式获得11个地块，总用地面积近40万平方米，总地价249.7亿元。
其中2022年和2023年拿地金额分别为82.7亿元和161.3亿元。
从地块位置来看，能建城发选择的是一些具有价值潜力的地块，但未必十分繁华和发达。
例如2022年9月能建城发和通州投发联合竞得的北京通州梨园地块，位于通州文化旅游区，靠近环球影城，距离北京地铁7号线不远，但周围多为住宅小区、公园或景区，与商场、菜市场等日常生活所需的配套设施有一定距离。
整体来看，地块条件有“美中不足”之处，但文化旅游区的资源足够成为项目的吸睛点。因此，虽然项目的开盘达不到十分火爆的效果，但亦有一定保障。
又如广州天河智慧城的地块，位于智慧城核心区，靠近广州地铁6号线高塘石站。不过，天河智慧城尚处于发展中，目前已有不少网游电竞、高新技术产业相关企业入驻，但片区内还有城中村、旧城区，土地利用效率仍待提高。
2023年3月天河区委、区政府印发实施的《天河智谷片区与智慧城核心区重点区域开发建设三年行动计划》，提出将在重点区域通过城市更新、土地收储等方式，新增土地供应111公顷，其中新增产业用地约95公顷、居住用地约16公顷。
据了解，能建城发天河智慧城项目已在年初完成施工招标。观点指数认为，项目若能把握周边刚需需求，合理打造产品，销售不会太差。
值得注意的是，能建城发许多项目为底价拿地，土地成本相对可控。另外，与当地城投的合作也随着拿地数量的上升而增加，风险得以分摊。
观点指数统计发现，能建城发在2023年上半年及以前拿地的项目均已入市，部分项目成为当地“红盘”。
“红盘”与库存
近期能建城发销售的项目中，既有以往高杠杆时期未消化的库存，也有近期获取去化良好的新项目。
其中，南京中宁府于2022年7月拿地，2023年5月开盘，并在年内三次加推，合计入市房源285套；据能建城发官方披露，南京中宁府4批产品入市共达成58.9亿元的销售额。
南京中宁府位于建邺区双闸街道邺城路以北、平良大街以东，主打高端改善型住宅，单套建面涵盖198至517平方米，均价7.5万元/平方米。观点指数认为，项目热销的主要原因是地块的稀缺性，叠加片区内较为罕见的户型建面。
除此之外，据能建城发披露，杭州瞰奥府2023年销售金额20.9亿元，据观点指数估算，2023年杭州瞰奥府完成销售约500套。
杭州瞰奥府位于宁围老城区，靠近亚奥城，生活便利，新房价格低于亚奥城板块均价。此外，宁围老城区板块有一批新盘待入市，但瞰奥府开盘时竞品较少，因此销售表现较好。
此外，能建城发还有一批正在缓慢消化的库存项目，包括广州南沙的湾区金融城、北京中国府等。
湾区金融城于2021年10月首次开盘，目前，项目完成网签1463套，剩余未售490套。据观点指数监测，2024年前两月，湾区金融城完成网签14套。
该项目主要受制于南沙市场热度下降，自2021年8月广州官宣取消人才购房政策以来，南沙区新房市场热度持续降温。另外，去年广州920新政亦未解封南沙限购，目前南沙新房仍处于去库存周期，同时此前拿地土地成本较高，价格调整空间较小，因此整体去化较慢。
而北京中国府的问题主要在于项目定位与市场需求有偏差。该项目规划有187至590平方米的产品，目前在售户型建面330至590平方米，表明意在打造高端顶奢产品。
虽然项目地理位置优越，但该项目周边多为老旧小区，2019年6月开盘至今销售不畅。
整体来看，能建城发重启招拍挂之后的项目表现还算理想，一定程度上帮助其弥补库存项目造成的损失。随着政策进一步放宽，例如北京通州调整优化商品住房销售政策，能建城发亦成为政策的受益者，有望逐渐摆脱历史困境，驶入新轨。
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