海通中期策略会-REITS 圆桌会观点|REITS_新浪财经

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涂力磊

海通证券房地产研究首席分析师

S0850510120001

债券姜珮珊：公募REITS 发展回顾与后市解读。我国公募REITS 试点平稳进行，近期政策频出，投资体系逐步完善。2021 年开始政策密集释放，涵盖项目入库、险资入市、税收试点、扩募机制等多个环节。截至目前，我国共有12 只公募REITS 产品，涵盖产业园、高速公路、仓储物流及生态环保领域。

房地产涂力磊：公募REITS 发展大有可为。美国 REITS 市场起步较早，发展相对成熟，行业覆盖面广，目前规模居于世界首位，且收益规模可观，或可为我国 REITS 市场的长期发展提供参照。据 NAREITS 统计，截至2022 年2月15 日，美国共存续 192 支 REITS，其中权益型 REITS 共 159 支，约占REITS 总数量的 82.29%。底层资产的种类看，我们认为美国权益型 REITS 主要涵盖购物中心、租赁住宅、办公楼、数据中心、基础设施、工业地产、仓储等。相比海外，国资REITS 市场仅仅放开保障性租赁住房、产业园区（大部分也是园区办公楼，但土地属性为工业属性），暂时还未放开底层资产中规模较大的商业不动产、写字楼、停车场。目前已上市REITS 中园区基础设施、交通基础设施是主要方向。风险提示：购物中心、商业和住宅方向暂时政策未放开。何时能放开暂时仍具有不确定性。

交运虞楠：仓储物流行业“热度”高；高速公路行业“波动”小。我国目前12只公募REITS 中，交通运输行业相关的共6 只：4 只高速公路公募REITS 基金，2 只仓储物流公募REITS 基金。从两批交运REITS 的整体收益来看，仓储物流>高速公路。截至2021 年12 月31 日，仓储物流REITS 上市以来年化平均收益率为53.02%，受益于近年电商业务的蓬勃发展，以及进出口需求的不断攀升，有力带动仓储物流行业快速发展，预期现金流成长性高。高速公路REITS，发行规模目前最大，两批共计发行156.04 亿元，首批高速公路REITS 上市以来的年化平均收益率为15.27%，主要受新冠疫情影响，车流量受阻，导致整体收益率较低。风险提示：行业受疫情影响加大。疫情爆发具有不确定性。

公用事业吴杰：节能环保REITS，政策红利明显。目前公募REITS 中，节能环保行业相关有2 只，富国首创水务REITS（污水处理）和中航首钢绿能REITS（垃圾焚烧及餐厨处理），截止2022.6.10，上市以来累计收益率分别为53%/42%，平均高达47%，领先市场。首年分派率也较高，中航首钢绿能REITS全年分红两次共1.68 亿元，分派率达12.6%，富国首创水务REITS 分派率为7.2%。风险提示：公用事业与经济活动总量相关。未来需要关注经济整体恢复速度。

建筑张欣劼：REITS 助力盘活存量资产，对建筑行业意义重大。我们认为REITS破局对建筑企业意义重大：短期看公司当期可获投资收益，并提前回收资金，降低资产负债率；长期看，开展基础设施REITS 能够打通资产退出的通道，释放投资能力，形成投资良性循环，构建完整覆盖“投资建设-运营孵化-成熟退出”的闭合资本运作模式。风险提示：建筑行业与固定资产投资总量相关。未来需要关注经济恢复速度。

债券姜珮珊：公募REITS 发展回顾与后市解读

（证书: S0850517070004）

我国公募REITS 试点平稳进行，近期政策频出，投资体系逐步完善。2021 年开始政策密集释放，涵盖项目入库、险资入市、税收试点、扩募机制等多个环节。截至目前，我国共有12 只公募REITS 产品，涵盖产业园、高速公路、仓储物流及生态环保领域。

已上市公募REITS 整体表现良好。已上市公募REITS 维持底层资产优质特点，首批9 只均完成2021 年分红，需关注疫情对底层资产运营的后续影响。二级市场方面，整体价格涨势持续至2 月份后，因溢价风险提示和停复牌有所回落，目前溢价率仍处相对高位。

市场前景乐观，短期警惕解禁带来的价格波动。新增REITS 认购热情高涨，扩募机制逐步完善。首批公募REITS 解禁在即，需警惕短期价格波动。已发REITS 产品领域保持乐观，后续可关注尚未有相应REITS 产品的市政设施（水利）、旅游及新型基础设施等领域的潜在机会。

风险提示：REITS 市场属于新生阶段，仍具有不确定性。

房地产涂力磊：公募REITS 发展大有可为

（证书: S0850510120001）

我们认为在社会投资增速不足时，REITS 是监管层盘活存量资产，保持持续新增投资资金的重要手段。

美国 REITS 市场起步较早，发展相对成熟，行业覆盖面广，目前规模居于世界首位，且收益规模可观，或可为我国REITS 市场的长期发展提供参照。据 NAREITS 统计，截至 2022 年2 月15 日，美国共存续 192 支 REITS，其中权益型 REITS 共 159 支，约占 REITS 总数量的 82.29%。底层资产的种类看，我们认为美国权益型 REITS 主要涵盖购物中心、租赁住宅、办公楼、数据中心、基础设施、工业地产、仓储等。

相比海外，我们认为我国REITS 市场仅放开保障性租赁住房、产业园区（大部分也是园区办公楼，但土地属性为工业属性），暂时还未放开底层资产中规模较大的商业不动产、写字楼、停车场。目前已上市REITS 中园区基础设施、交通基础设施是主要方向。

2022 年，国务院办公厅印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》。我们认为以上文件将对公募REITS发展起到积极推动作用。

风险提示：购物中心、商业和住宅方向暂时政策未放开。何时能放开暂时仍具有不确定性。

交运虞楠：仓储物流行业“热度”高；高速公路行业“波动”小

（证书: S0850512070003）

我国目前12 只公募REITS 中，交通运输行业相关的共6 只，其中包括4 只高速公路公募REITS 基金、2 只仓储物流公募REITS 基金。

仓储物流REITS 属于产权型REITS。该类资产在我国以仓储物流、产业园区基础设施为主，通过出租资产以及相关资产增值获取收益，收益潜力更强。高速公路REITS 属于经营权型REITS。该类资产以交通、市政、能源等基础设施为主，通过与政府签署特许经营协议进行收费获取收益，其特许经营权有一定期限。

经营权类REITS 和产权类REITS 对比来看，经营权类REITS：预计现金分派率相对更高，有明确的到期期限，随着剩余特许经营期限减少，如果没有新资产注入，资产价值递减最终归零；产权类REITS：预计现金分派率在4%~5%，除租金收入外，底层资产还具有增值潜力，权益属性或可带来长期增长空间。

从前两批交运REITS 的整体收益来看，仓储物流>高速公路。截至2021 年12 月31 日，仓储物流REITS 上市以来年化平均收益率为53.02%，受益于近年电商业务的蓬勃发展，以及进出口需求的不断攀升，有力带动仓储物流行业快速发展，预期现金流成长性高。高速公路REITS，发行规模目前最大，两批共计发行156.04 亿元，首批高速公路REITS上市以来的年化平均收益率为15.27%，我们认为是主要受新冠疫情影响，车流量受阻，导致整体收益率较低。

仓储物流行业“热”度不减，是经济发展的重要载体，2021 年全国社会物流总额达到335 万亿元，同比增加9.2%，总量与增速同比提高。电商大发展背景下，电商平台与第三方物流共同推动仓储物流快速发展。从实物网购金额看，2021年，中国实物网购金额已经达到10.8 万亿，实物商品网上零售额占社会消费品零售总额的比重达到24.5%，而2015 年仅为10.8%，网购渗透率一再提高。

但另一方面，行业发展还比较粗放，物流成本远高于国际水平。2021 年，我国社会物流总费用为16.7 万亿元，同比增长12.5%，整体呈现上升趋势，物流费用成本规模逐年扩大。占全国GDP 的14.60%，与19 年、20 年变动不大；但相比美国、日本社会物流费用占GDP 的比例，中国物流成本还远高于国际发达国家，仍有较大降本增效需求。我们认为，一方面未来需要进一步优化布局和投资如冷链仓、高标仓等效能更高的方向来实现降本增效；另一方面，有效利用资本证券化手段例如REITS 来盘活优质存量资产以实现资本更优化。

例如，中金普洛斯仓储物流REITS，基础设施项目分布于京津冀、长三角、大湾区三大城市群；红土创新盐田港仓储物流REITS 底层资产位于深圳盐田保税区，其现代物流中心项目作为高标准物流仓储基础设施背靠世界罕见的天然良港盐田港，承载着盐田港港区庞大的货物仓储物流需求。由于资产区位优势突出，两只REITS 上市后均较快实现正收益，我们认为其未来资本增值空间还很大。

从高速公路行业情况来看，我们认为，中国对高速公路的建设投资高峰期已过，且高速公路特许经营年限通常为25年，其中一部分成熟的收费公路资产可作为REITS 的潜在标的，通过创新金融手段进行盘活，另外，铁路公路具有明显区位优势、丰富管理经验，充足的专业管理人员，持续经营能力、产生稳定现金流和盈利等独特优势，符合REITS 长期稳定回报、风险波动较小的特点。

已发行高速公路项目底层资产，我们认为其核心相似点在于区位优势突出且历史现金流较为稳定。以华夏越秀REITS为例。底层为汉孝高速，由汉孝高速公路主线及机场北连接线组成，是国家高速公路网福州-银川的重要组成部分。沿线产业包括武汉市的临空产业园、临港经济区等。汉孝高速出行车辆主要以小型客车为主，2020 年1 类客车占比80.17%，刚需明显。

风险提示：行业受疫情影响加大。疫情爆发具有不确定性。

公用事业吴杰：节能环保REITS，政策红利明显

（证书: S0850515120001）

目前公募REITS 中，节能环保行业相关有2 只，富国首创水务REITS（污水处理）和中航首钢绿能REITS（垃圾焚烧及餐厨处理），截止2022.6.10，上市以来累计收益率分别为53%/42%，平均高达47%，领先市场。首年分派率也较高，中航首钢绿能REITS 全年分红两次共1.68 亿元，分派率达12.6%，富国首创水务REITS 分派率为7.2%。

我们认为，首先，REITS 可以盘活现有沉淀的运营资产，实现资产价值重估，减少对传统债务融资的依赖，起到改善流动性、降低有息负债和资产负债率、优化长期资产负债结构等作用，能够降低负债率满足65%的底线要求，未来负债率较高的水务、固废、电力等运营资产均有望推进REITS；其次，国营环保REITS 相当于推进改革，引入市场化考核，提高降本增效积极性，有利于提升底层资产的经营效率；第三，目前新一批电力资产REITS 已在路上，包括深圳能源、华电国际相关天然气发电资产，电力企业肩负着能源转型投资的重担，开启电力资产REITS 将缓解电企新能源高额资本开支的现金流压力，助力双碳目标达成。

第一批环保REITS 的收益率及分派率较高，未来节能环保类REITS 估值有望提升。

风险提示：公用事业与经济活动总量相关。未来需要关注经济整体恢复速度。

建筑张欣劼：REITS 助力盘活存量资产，对建筑行业意义重大

（证书: S0850518020001）

我们认为REITS 破局对建筑企业意义重大：短期看公司当期可获投资收益，并提前回收资金，降低资产负债率；长期看，开展基础设施REITS 能够打通资产退出的通道，释放投资能力，形成投资良性循环，构建完整覆盖“投资建设-运营孵化-成熟退出”的闭合资本运作模式。从建筑央企的运营资产可以看出，我国基础设施资产将全面进入运营阶段，截至2021 年6 月底，中国建筑在手PPP 项目合计394 个，其中前期33 个、建设期210 个、运营期138 个，拟提前终止13 个；截至2020 年末中国中冶在手运营的水务项目共计27 项；截至2019 年末中国中铁PPP（BOT）运营项目37 个等等。

风险提示：建筑行业与固定资产投资总量相关。未来需要关注经济恢复速度。

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