来源：上市星球
图：朗诗绿色地产董事局主席田明
据港交所1月25日披露信息显示，朗诗绿色生活服务有限公司正式递交招股书。在2020年2月朗诗绿色集团首次传出将旗下物业公司筹备赴港上市近一年后，分拆上市的靴子也终于落地。
从朗诗绿色生活的基本面来看，从2005年成立至今，也有超15年的时间，截至2020年9月30日，朗诗绿色生活物业管理服务涵盖19个城市，包括14个长江三角洲城市及五个中国其他城市。
朗诗绿色生活为2021年冲击港股的第四家物企，与此前的三家物企相比，朗诗绿色生活在管面积规模偏小。
公司同期的在管总建筑面积为1620万平方米，合计117项在管物业，包括94项住宅物业及23项非住宅物业。此外，其总合约建筑面积为2310万平方米。
也就是说，与今年递交招股书的另外3家物企相比，朗诗绿色生活的规模仅超过新希望服务。
截至2020年9月30日，新希望服务的在管总面积为1030万平方米，德信服务为2310万平方米，世纪金源服务为6390万平方米。
2020年上半年30家上市物企在管面积的平均数在9800万平方米，忽略头部物企的绝对性规模优势拉高数据外，其中位数也在5000万平米左右。
与之相比，朗诗绿色生活管理面积水平处于尾部。
按照招股书说法，尽管已将在管物业进一步扩展至深圳、重庆、成都等其他城市，但预计短期内长江三角洲仍会继续占大部分业务。
细看朗诗绿色生活服务的招股书，其主要业务模式依然是物业企业的老三样：为住宅物业提供服务，并不断扩大非住宅物业组合、为非业主（主要是物业开发商）提供增值服务以及为业主提供社区增值服务。
朗诗绿色生活服务的经营模式无他，主要就是依赖规模的扩张。
业绩方面，2018－2019年及截至2020年前9个月，其实现收益分别为3.1亿元、4.33亿元、4.06亿元。
图：招股说明书
报告期内，实现净利润（以公司权益拥有人应占溢利为准）0.25亿元、0.34亿元、0.41亿元。克而瑞数据显示，2020年上半年，30家上市物企平均营收为13.16亿元，平均净利润为2.47亿元。
而截至2020年前9个月，朗诗绿色生活的净利润方才达到0.41亿元，明显低于行业平均水平。
净利润偏低与其盈利能力脱不开关系。《雪山财金》注意到，虽然朗诗绿色生活与近期冲刺IPO的物企规模都较小，但其毛利率却处于最低水平。
图：
招股说明书
报告期内，朗诗绿色生活毛利分别为8266.3万元、1.01亿元、1.07亿元，毛利率分别为26.7%、23.4%、26.3%，平均值为25.47%。新希望服务同期的毛利率均值为43.13%，德信服务为28.6%，世纪金源服务为33.83%。
也就是说，朗诗绿色生活低于2020年上半年上市物企平均毛利率29.27%的水平。
2020年前9个月，朗诗绿色生活录得经营活动现金净额-5466.5万元，较2019年末的1.17亿元下跌约146.62%；录得现金及现金等价物净额为-2.75亿元，而2019年末该指标为5.72亿元。
对于经营活动现金净额大幅下跌的原因，朗诗绿色生活解释称，主要由于贸易应收款项因季节性波动而增加8170万元，“我们相信其反映若干客户因付款偏好及方便而倾向在年末支付其物业管理费，以及部分由于COVID-19疫情所致”。
此外，朗诗绿色生活在风险因素中还提及，其绝大部分业务集中在长江三角洲。2018－2019年及截至2020年前9个月，位于长江三角洲的项目的在管建筑面积分别占在管建筑面积的90.8%、88.8%及87.1%；同期，长江三角洲在管物业产生的物业管理服务收益分别占物业管理服务总收益的92%、89.2%及86.6%。
值得一提的是，朗诗绿色生活报告期内的资本负债比率分别为459.8%、874.2%、227.5%，而日前同样赴港IPO的德信服务同期资本负债比率分别为24%、17.8%、8.6%，二者之间悬殊颇大。
与近期提交招股书的企业相比，朗诗绿色生活的资本负债比率相对处于高位。物企的资本负债率高，较大一部分原因是由于母公司拿物企的现金流为底层资产发布ABS产生的，明面上是属于物企债务，实际债务人为地产集团。这对物企本身生产经营活动并不造成较大的影响，上市后可以通过其他财务手段去解决。
这或许也是朗诗绿色生活谋求IPO的原因之一。
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