产城发展企业观察

来源：观点

对于企业而言，无论是早入局的行业领头羊，还是后起之秀，都是难得的机遇。

观点地产网 过去这一年，产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点：一是房地产交付结转大幅减少；二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

内部市场波动，国际环境亦不明朗。而内外部环境的变化，亦使得政府更大力推动新基建投资，以及应急保障、民生保障相关产业升级，这必然会增加产业地产投资的资源供给与流动性。对于企业而言，无论是早入局的行业领头羊，还是后起之秀，都是难得的机遇。

中国产业地产报告热点回顾

疫情带来下行压力，

M0政策与新基建成焦点

上半年疫情对经济的冲击，在数据中得到明显体现。一季度GDP同比下降6.8%，是改革开放以来的首次负增长。到了第二季度，经济重启，GDP同比增长3.2%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从制造业PMI上看，受疫情影响2月份该数值急跌至35.7，不过随后在次月复工复产政策的推动下回升至52。其后数月回落，但依然处在50的荣枯线上，表明经济仍在持续恢复，但速度有所放缓。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

而从PMI的分指标上观察，下跌最为明显且反弹速度最慢的为新出口订单指数，2月份最低点为28.7，尽管该指标在6月份出现明显拉升，但也只恢复到42.6。显示外需复苏压力依然较大，更为重要的是挖掘内需潜力。

4月20日，国家发改委首次明确“新基建”范围，包括信息基础设施、融合基础设施、创新基础设施三大类。

细分包含5G基建、特高压、城际高速铁路和城市轨道交通、新能源汽车充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大领域。其中5G技术、物联网、云计算等被认为是这波由国家主导、企业响应的新基建浪潮里的重要技术组成。

“新基建”范围在国家层面得到确定，但如何进行顶层设计以及落实到各园区，仍需与地方政府配合，厘清不同地方的规划要求、产业定位，进而在前期规划建设，以及运营阶段的招商引资中有更明确的指导。

除此之外，今年上半年，新型产业用地（M0）政策在不同地方都有出台，如广州、成都、河南等。

企业盈利能力仍受疫情影响

多家产业地产上市企业陆续在10月份公布三季度业绩，观点指数选取了8家产业地产上市企业进行部分盈利指标对比；因部分港股上市产业地产商不公布三季报，此处不作比较。

数据来源：企业公告，观点指数整理

营业收入同比变化上，8家中仅招商蛇口实现了正增长，增长幅度为96.21%，主要源于房地产销售的结转收入增加，若仅考虑园区收入部分，招商蛇口作为央企需对租赁物业采取租金减免，预计并不理想。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在扣非归母净利润同比变化上，8家中有2家实现了同比增长，为上海临港和张江高科两家国有园区企业，分别增长346.97%和113.83%。

根据此前信息显示，张江高科扣非净利润的大幅增长，主要源于公司的投资收益，其下属合营企业 Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation 持有的已上市股票在期内录得可观收益，张江高科的战略转向在特殊经济环境下显露出独特韧性。

而上海临港的大幅增长，源于去年同期发生的企业合并所造成的净损益，本期并无该项发生。

数据来源：企业公告，观点指数整理

从毛利率看，8家企业中上海临港毛利率最高，为64.59%，略高于中新集团的64.48%。中新集团前三季度毛利率实现了大幅增长，主要原因在于实现了中新科技城苏地2020-WG-17号成功出让，而土地出让的一级开发收入毛利率较高，预计此次土地出让将增加归母净利润6亿元左右，占报告期内总归母净利比重63%。

可以看到，今年产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点：一是房地产交付结转大幅减少；二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

公募REITs起步，

园区融资模式多元化需求迫切

4月，证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。而在基础设施包含范围里，文件提到了仓储物流、国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等，给市场情绪打了一剂“强心针”。

对一直以来困扰产业地产行业的投融资痛点而言，REITs是一个巨大利好，也是目前国内投融资体系里急需，且具有较大潜力的融资模式。

具体来看，《通知》将园区定义为公共服务性质基础设施，而不是房地产范畴，使产业园区避免了房地产调控政策的直接波及。而从发行REITs的资产条件上看，要求项目具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力和较好的增长潜力。

《通知》有效排除了部分经营不善的园区资产。但对于部分运营多年的优质园区，特别是部分国资园区平台，是否有足够动力将优质资产投入REITs进行资本化，也是一个疑问。

不少产业地产运营商表示了对《通知》的关注，其中6月份，东湖高新宣布与平安基金管理有限公司就推动产业园基础设施公募REITs开展战略合作。

疫情之下，企业经营收入下降，且由于防疫需要，管理运营成本上升。因此，在关注基础设施REITs政策的同时，上半年各大产业地产运营商都在拓宽自己的融资渠道。除了常规发行公司债外，还有企业发行永续债、ABS、CMBS、PPN等产品。

近期产业地产热点回顾

华夏幸福11月在广东江门、河北廊坊、江苏南京、浙江嘉兴获得产业新城及相关业务6宗土地使用权，其中5宗为涉宅用地，1宗为商业用地。河北地块将打造成河北廊坊固安首个大型商业综合体，而南京项目则会引入金茂、美的共同开发。

可以看到，华夏幸福今年在商业地产及相关业务上着力不少，“双轮驱动”的战略不断推进。

外企方面，凯德集团月内再次施展了“私募基金+REITs”的双基金模式，凯德商用中国信托（“CRCT”）宣布首次进军产业园区项目，将以49.45亿元向凯德集团关联公司收购五个产业园区项目，本次收购为凯德商用中国信托迄今最大笔收购。

本次收购项目包括位于苏州的腾飞新苏投资组合（51%股权）、位于西安的新加坡腾飞科汇城（100%股权）和腾飞创新中心（80%股权）、位于杭州的新加坡杭州科技园1期和2期（各80%股权）。

凯德的“私募基金+REITs”模式先期通过私募基金负责商业项目前期的开发、收购以及培育，后期将资产打包注入 REITs 实现退出，该模式是凯德已运用娴熟的扩张操作。

“双11”助力明显，仓储指数升至56.9%

根据中国物流与采购联合会发布的数据显示，11月份中国物流业景气指数为57.5%，较上月回升1.2个百分点；中国仓储指数则为56.9%，较上月大幅拉升4.1个百分点。

11月份物流业受到电商“双11”活动的带动明显，物流业景气指数加快回升，显示出物流行业呈现出稳中向好的特点。

特别是快递快运业，在电商购物节的带动下，再创年内新高。而从企业规模看，大中小微型物流企业均保持在景气区间，增势向好。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

分指标看，各分项指数均保持在扩张区间。可以看到业务总量指数为57.5%，较上月回升1.2个百分点；设备利用率指数较上月回升0.1个百分点，保持在56.3%的较高水平，从侧面反映物流业务量的持续增加。

另外，库存周转次数指数为55.4%，平均库存量指数为53.4%，该两项指数保持在50%以上的景气区间，显示受经济复苏的带动下，消费需求旺盛，消费品供需平衡，物流效率继续维持高效率。

11月，中国仓储指数比上月再高出4.1个百分点，达到四个月以来的高点，连续九个月保持在荣枯线以上，且达到了20个月以来的高位。反映出在国内经济持续恢复背景下，消费者的消费欲在“双11”期间得到激发，带动仓储行业整体业务规模扩大。

分指标看，新订单、业务利润、库存周转次数及企业员工等主要分项指数均保持在荣枯线上。

数据来源：中国物流信息中心，观点指数整理

其中，业务量指数达到68.5%，创下指数调查以来的新高；库存周转次数指数为59.5%，较上月上升7.6个百分点；业务利润指数为58.5%，较上月上升7.9个百分点；新订单指数为62.3%，较上月上升9.2个百分点。四项分指标均达到二十个月来的高点。

2021中国产城发展企业运营表现TOP20即将发布

过去这一年，产业地产企业的盈利能力普遍受到疫情影响。而影响主要围绕两点：一是房地产交付结转大幅减少；二是因租金减免或优惠政策导致的收入减少，特别是对于一些国有园区平台。

内部市场波动，国际环境亦不明朗。而内外部环境的变化，亦使得政府更大力推动新基建投资，以及应急保障、民生保障相关产业升级，这必然会增加产业地产投资的资源供给与流动性。对于企业而言，无论是早入局的行业领头羊，还是后起之秀，都是难得的机遇。

那么在众多的产城发展企业中，哪些才是行业内标杆者和引领者？又有哪些先进的产城模式与经营理念值得借鉴和推广？

观点指数研究院通过对产业地产领域及企业各方面数据的深入剖析与考量，更加真实、客观、深入的衡量产城发展企业的硬实力。同时根据分析结果，观点指数研究院将在3月重磅发布2021中国产城发展企业运营表现TOP20，以客观公正的态度记录与表彰过去一年在产业地产中追求卓越，能力出众的房地产企业。

具体来说，2021中国产城发展企业运营表现TOP20主要从4个维度来衡量物业企业的运营表现，分别为营运指标，管理指标，商业模式和品牌指标。

其中，营运指标考量了企业的规模与布局，管理指标衡量企业是否具有成熟的产业园区运营经验与规范体系，商业模式考查企业在融资能力、资源链接能力以及其产品独特性等方面是否具有行业领先的能力，而品牌指标更是反映企业在该领域的熟知度和认可度。

2021中国产城发展企业

运营表现TOP20评价体系

#  营运指标

    经营收入    收入来源占比

    园区总产值    管理面积

    税收贡献    项目个数

    入驻率    城市布局

#管理指标

    运营管理    招商能力

    产业规划    团队建设

#  商业模式

    资金运用与融资    产业园独特性

    革新的发展方式

#  品牌指标

    区域影响力    租户认可度

    社会贡献

2021中国房地产卓越100

业态分榜单

3月 · 重磅发布

2021中国物业服务企业运营表现TOP50

2021中国产城发展企业运营表现TOP20

2021中国长租公寓服务商运营表现TOP10

2021中国养老机构运营表现TOP10

2021中国联合办公企业运营表现TOP10

2021中国文旅企业运营表现TOP10

2021中国物流企业运营表现TOP10

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