中信证券：如何看待房地产信贷集中度管理制度？|房地产贷款_新浪财经

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　　来源：中信证券研究

　　文丨明明章立聪余经纬

　　2020年12月31日，中国人民银行联合银保监会共同发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。那么《通知》的核心内容是什么？我们应当如何理解《通知》中的集中度分档要求以及过渡期安排？对信贷投放以及银行配置的影响几何？本篇将加以讨论。

　　▍《通知》的核心内容是明确设置了分档管理要求，适配不同银行的特定情况。

　　《通知》规定，银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于中国人民银行和银保监会确定的管理要求上限。具体的计算方式即为直接计算各家银行房地产信贷以及个人住房信贷在该行人民币各项贷款余额中的占比。同时对于第三档至第五档的商业银行，监管机构也会针对不同机构的特定情况以2.5%为上下限调整集中度要求。

　　▍《通知》也提供了较长的过渡期时长，相关银行无需快速调整。

　　集中度不达标的银行也将依据情况的不同（房地产贷款集中度是否超过上限2%）获得2年或4年的过渡期（到期后某些压降压力较大的银行甚至可以申请延长过渡期）。实际上由于分档管理安排中的前三档银行中有不少上市银行，从我们对其公布的财务报表的观测看，仅有个别银行不符合集中度要求。考虑到后两档银行规模较小，银行业所面临的存量调整压力实际上相对可控；相对长的过渡期也使得调整压力可控。

　　▍房地产信贷的具体认定仍然值得关注。

　　在《通知》中明确，为支持大力发展住房租赁市场，响应中央经济工作会议的相关要求，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。但房地产企业债券融资以及相关的住房抵押信贷ABS是否纳入房地产信贷集中度讨论仍未明确说明。虽然从住房抵押信贷ABS的存量看总规模依旧非常有限，但其单月净融资实际上已经具备了一定规模，因此这部分证券是否被计入房地产信贷总量中仍然值得我们观察。

　　▍如何理解分档管理：匹配当下，控增量不控存量。

　　从上市银行贷款结构数据看，当前《通知》中的比例安排基本是根据当前的银行信贷集中度现状设定的。但考虑到达标银行“保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定”的大要求，《通知》对新增房地产信贷增量的调控力度是较为明显的。从这个角度看，当前房地产信贷集中度制度对后市新增房地产信贷的控制力度更为明显，也符合政策层支持制造业、科技以及小微三农等信贷的政策导向。

　　▍新增房地产信贷或受到限制，从资本占用角度中长期利好银行对利率债的配置。

　　从银行资产端配置的角度说，新增房地产相关信贷将会有所受限，而居民相关住房融资需求可能相对稳定。这可能在中长期内引发居民住房信贷利率的上升或者银行按揭信贷投放门槛的提高。房地产相关信贷增量的减少在中长期也会对银行债券配置产生影响：考虑到居民按揭贷款的资本计提比例仅有50%，将按揭信贷替换为其他信贷会有拉低资本充足率的压力，从历史经验看在中长期内利好利率债配置。

　　▍后市展望：

　　本文对《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的主要内容及其相关影响做了详尽阐述。从主要内容上说，《通知》的核心要求即为分档管理要求与集中度要求；从后续影响上说，《通知》主要从后市房地产信贷投放以及银行债券配置两方面利好银行债券配置。不过从节奏上说，由于较长的过渡期设置，预计《通知》的影响总体较为温和。从短期来看，春节前流动性宽松大概率仍将延续，基本面的一些筑顶信号或为债市带来更多的机会。