【房地产】需求侧按揭总量受控，供给侧融资加速分化——光大房地产行业流动性跟踪报告（2020年9月）（何缅南/黄帅斌）|融资_新浪财经

特别声明：

本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券研究所编写，仅面向光大证券专业投资者客户，用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户，请勿订阅、接收或使用本订阅号中的任何信息。本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。光大证券研究所不会因关注、收到或阅读本订阅号推送内容而视相关人员为光大证券的客户。

报告摘要

9月新增居民中长贷同比+28.7%，后续投放或总体受限，增速逐步趋缓

9月新增居民中长贷6362亿元，环比+14.2%，同比+28.7%，占整体信贷增量的比重回落至33%，全国首套、二套房贷平均利率均环比-1BP。整体三季度来看，新增居民中长贷1.8万亿，环比+16.9%，同比+29.5%，全国首套、二套房贷平均利率-4BP、-5BP。得益于楼市销售复苏，短期按揭供需表现较强。

1-9月新增居民中长贷4.6万亿，同比增速提升至+11.1%，已高于2019年全年增速+10.1%。考虑到：

1）下半年货币政策回归常态化；2）银行房地产信贷全盘管控，叠加房企融资新政控负债；3）9月开始楼市热度结构性回落，40家主流房企9月销售额同比增速环比-8pc至16%；我们认为当前按揭供需均处于阶段性高点，后续增速相对受限。

当然，在银行资产质量压力下、按揭投放结构占比分散化（中小银行投放增加）、以及房地产融资调控偏重供给侧的影响下，银行按揭供给总量调控存在一定难度，增速或维持平稳放缓的态势。

9月供给侧流动性边际趋紧，融资分化，回款优先

9月行业供给侧资金面边际趋紧。房企境内外单月合计发债922亿元，环比-23%，同比+14%，单月净融资收窄至125亿元。其中9月境内发债650亿元，环比-7%，同比+47%，单月净偿还18亿元；9月境外发债272亿元，环比-46%，同比-26%，单月净融资收窄至143亿元。9月房地产集合信托成立金额约430亿元，环比下降35%，同比下降44%，占单月集合信托成立规模的比重下降12pc至26%。

资金价格方面，受市场避险情绪以及部分主体信用风险影响，民营房企融资成本出现分化，偏高资质的大中型民营房企新发债利率较前期继续改善，偏低资质主体新发债利率有所抬升。9月1日至10月14日，Markit Iboxx亚洲中资房地产美元债指数下跌0.89%，其中投资级上涨0.73%，高收益级下跌1.46%。

1-9月房企境内外合计发债9451亿元，同比增长5%，净融资约3276亿元，同比下降19%。1-9月房地产集合信托募集资金5647亿元，同比下降10.6%，占整体集合信托募集资金的比重约29%（2019年全年约37%）。

9月行业供给侧资金面数据显示，融资调控的影响已开始显现。未来四个季度，房企境内债季度到期规模均超过2200亿元，再融资压力处于高位。考虑到上半年增量融资较多、以及拿地开支存在弹性，我们认为货值充裕、布局良好、推盘积极的主流房企资金压力基本可控，部分债务到期规模较大的主体信用风险或有所抬升。

风险分析：海外疫情对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性；行业将迎来债务到期高峰，中小房企信用风险提升。

发布日期：2020-10-16

免责声明

本订阅号是光大证券股份有限公司研究所（以下简称“光大证券研究所”）依法设立、独立运营的官方唯一订阅号。其他任何以光大证券研究所名义注册的、或含有“光大证券研究”、与光大证券研究所品牌名称等相关信息的订阅号均不是光大证券研究所的官方订阅号。

本订阅号所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告，仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流，其中的资料、意见、预测等，均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断，可能需随时进行调整，本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务。如需了解详细的证券研究信息，请具体参见光大证券研究所发布的完整报告。

在任何情况下，本订阅号所载内容不构成任何投资建议，任何投资者不应将本订阅号所载内容作为投资决策依据，本公司也不对任何人因使用本订阅号所载任何内容所引致的任何损失负任何责任。

本订阅号所载内容版权仅归光大证券股份有限公司所有。任何机构和个人未经书面许可不得以任何形式翻版、复制、转载、刊登、发表、篡改或者引用。如因侵权行为给光大证券造成任何直接或间接的损失，光大证券保留追究一切法律责任的权利。

“光溯”小程序

光大证券机构签约客户如需阅读完整的报告内容，请注册小程序后查看！

免责声明：自媒体综合提供的内容均源自自媒体，版权归原作者所有，转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人，不代表新浪立场。若内容涉及投资建议，仅供参考勿作为投资依据。投资有风险，入市需谨慎。