【天风地产|周观点】8月销售再超预期，关注偿债优秀、销售回款足的优质房企

来源：天诚地产会

投资建议：

克而瑞公布2020年8月百强房企销售额，5强、10强、50强、100强8月单月分别为2827亿元、4177亿元、9255亿元、11175亿元，同比增速分别为+23.0%、+21.7%、+28.3%、+29.2%，环比变动-9.0%、-2.5%、+2.7%、+2.0%。TOP10中多数企业实现20%以上同比增长，其中碧桂园、万科、融创、保利、世茂、华润等单月增速实现30%左右的同比增长。TOP10-20房企中旭辉、招商蛇口、中梁等表现十分亮眼，实现单月50%以上的高速增长。1-8月累计销售额分别为20440亿元、29276亿元、60827亿元、73186亿元，同比增速分别为+6%、+3%、+5%、+5%，环比1-7月增速分别变动+3.06、+2.5、+3.4、+3.4个pct。前20中累计增速转正的房企数量达到16个，而6、7月对应数据分别为7、11个，恒大、金地、金茂等累计增速突破20%。从单月及累计的数据来看，8月房企销售数据再超预期，体现出地产基本面韧性。

8月融资需求足，关注偿债优秀、销售回款足的优质房企。据统计， 8月单月房企境内外债券融资共发行123笔，较上月增加14笔，发行规模折合人民币约1247亿元，较去年同期上升44%。其中，8月房企境内共发行99笔融资债券，较上月增加17笔，融资规模约758亿元，环比增长4%，同比增长8%；8月房企发行境外债65.6亿美元，较去年同期的23.8亿美元增加176%。8月房企融资需求足，或与偿债压力有关，8月房地产企业信用债总发行量680亿，同时总偿还量为707亿，净融资额转负。随着重点房地产企业资金监测和融资管理规则逐步落地，预计房企信用资质将分化，销售回款充足、偿债能力优秀的房企将更受资金青睐。

政策持续中性化，热门城市调控不减。东莞住建局、东莞不动产登记中心等七部门3日印发《关于进一步贯彻落实商品住房限购、限转让政策的通知》，根据《通知》，2017年4月11日零时至2020年7月24日24时期间完成网签的商品住房，须取得不动产权证满2年后方可交易转让(含赠与)；2020年7月25日零时以后完成网签的商品住房，须取得不动产权证满3年后方可交易转让(含赠与)。8月28日-10月31日，两江新区将举办房交会，期间，在符合银行信贷政策前提下，属首房首贷的，可享受银行按揭贷款首付两成优惠。杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室9月4日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出加大无房家庭房源倾斜比例，房源倾斜比例达到80%的商品住房项目，无房家庭以优先购买方式取得的住房，自买卖合同网签备案之日起5年内不得上市交易。7月份深圳出台收紧政策至今，本轮政策监管增加了企业端的资金等方面的管理，而购房端并未出现大面积收紧，重庆等城市近期在购房端已然有所松绑。

流动性相对宽松，“房住不炒、因城施策”下，未来房地产区域市场表现将逐渐分化；以往政策博弈机会在当下或不适用，我们认为短期内疫情带来的影响逐渐减小，地产基本面韧性足，三季度房企销售有望超预期；改造城镇老旧小区落实迅速，旧改和物业管理有望成为房企新增长点；同时关注地产开发、商业地产和物业管理等多业态、强运营管理、偿债能力突出的公司。短期重点推荐：保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等；持续建议关注：1）优质地产：万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等；2）物业管理：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等；3）商业及reits：南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。

风险提示：政策变化不及预期；房屋销售不及预期；疫情二次反弹

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