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来源：地产豪声音
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点 评
1 投资、开工表现强劲，竣工暂弱、但维持向好判断，土地市场保持活跃
1-7月开发投资同比+3.4%，较前值+1.5pct；1-7月新开工面积同比-4.5%，较前值+3.0pct；1-7月竣工同比-10.9%，较前值-0.5pct；1-7月施工同比+3.0%，较前值+0.4pct。1-7月的土地购置面积同比-1.0%，较前值-0.2pct；土地成交款同比+12.2%，较前值+6.3pct。7月投资、开工双双实现两位数增长，并创下年内新高，持续展现低库存背景下地产开工投资的较强韧性；竣工数据虽阶段性回落，但我们依然维持竣工将呈现2-3年趋势性走好的判断。结构来看，各地区投资均继续恢复，其中东部和西部区域投资增速保持高位运行，中部和东北区域投资增速快速上行。此外，7月中指300城土地成交面积同比+15%，较上月提升3pct，其中一二线城市成交仍较活跃，显示了目前高能级城市库存仍较低。在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。
2 销售数据继续向好，行业集中度保持提升，维持Q3销量反季节走高判断
1-7月销售面积同比-5.8%，较前值+2.6pct；1-7月销售金额同比-2.1%，较前值+3.3pct；1-7月销售均价同比+3.9%，较前值+0.6pct。1-7月来看，累计销售继续修复；7月单月来看，单月销售同比已连续3个月正增长，显示出市场需求韧性持续较强。结构来看，除西部区域销售增速保持稳定以外，其他区域均继续改善，其中东部和中部区域销售增速提升最为明显。此外，1-7月主流50家房企销售面积同比+3.6%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。7月销售数据向好与企业端反馈的同期销售一致性较高，也符合我们之前判断，并且考虑到20Q3推盘反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断。
3 资金改善趋势延续，源于流动性宽松、销售改善、供给支撑政策共同推动
1-7月资金来源同比+0.8%，较前值+2.7pct，首次由负转正。结构来看，国内贷款同比+4.9%，较前值+1.4pct；自筹资金同比+3.3%，较前值+2.5pct；销售回款端，个人按揭贷款同比+6.6%，较前值+3.5pct；定金及预收账款同比-3.4%，较前值+3.6pct。受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，7月国内贷款增速继续高位运行，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等均继续加速改善，并且单月同比均保持两位数以上增长。考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源改善趋势不改，并且这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。
4 投资建议：基本面持续超预期，大偏见蕴藏大空间，重申“推荐”评级
新冠逆境之下，房地产表现异常坚韧、持续超市场预期，并房地产仍是我国经济稳定的压舱石，预计政策将保持稳定状态，而目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，考虑到房地产本身的估值修复以及内外部驱动的估值提升，预计主流优质房企估值将有望提升超40%。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1）住宅开发：金科股份、金地集团、中南建设、万科A、保利地产、世茂集团、旭辉控股、融创中国、阳光城、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂，建议关注：绿地控股、荣盛发展、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福；2）物业管理：招商积余、永升生活服务、碧桂园服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务，建议关注：雅生活服务、时代邻里、奥园健康；3）商业地产：龙湖集团、宝龙地产、新城控股、大悦城，建议关注：华润置地；4）物流地产：南山控股，建议关注：ESR。
5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
一、投资端：投资、开工表现强劲，竣工暂弱、但维持向好判断，土地市场保持活跃
2020年1-7月，全国完成房地产开发投资75,325亿元，同比+3.4%，较1-6月上升1.5pct。其中，7月单月商品房投资增速11.7%，较6月上升3.1pct。住宅方面，1-7月，住宅投资55,682亿元，同比+4.1%，较1-6月上升1.5pct，占房地产开发投资的比重为73.9%，较1-6月上升0.1pct，其中，7月单月住宅投资增速12.4%，较6月上升1.9pct。
分区域来看，1-7月房地产开发投资东部地区同比+4.0%（较前值+1.7pct）、中部地区同比-3.1%（较前值+1.7pct）、西部地区同比+8.3%（较前值+0.7pct）、东北地区同比+2.5%（较前值+1.5pct）; 其中，7月单月来看，东部地区同比+14.0%（较前值+3.9pct）、中部地区同比+6.2%（+4.9pct）、西部地区同比+12.0%（较前值-1.1pct）、东北地区同比+9.1%（较前值+7.3pct）。7月东部和西部区域投资增速继续在高位运行，中部和东北区域投资增速快速上行。
从供应先行指标来看，1-7月的商品房和住宅的新开工面积分别同比-4.5%和-5.1%，分别较1-6月上升3.0pct和上升3.1pct。其中，7月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比+11.3%和+11.3%，涨幅分别较6月上升2.5pct和上升1.7pct。1-7月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长3.0%和增长4.1%，分别较1-6月上升0.4pct和上升0.3pct。1-7月的商品房和住宅的竣工面积分别同比-10.9%和-10.2%，分别较1-6月下降0.5pct和下降0.4pct。其中，7月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比-14.0%和-12.8%，降幅分别较6月下降7.4pct和下降8.2pct。
从土地市场指标来看，1-7月的土地购置面积为9,659万平方米，同比-1.0%，较1-6月下降0.2pct，其中，7月单月土地购置面积同比-1.9%，涨幅较6月下降14.0pct。1-7月的土地成交款为5,382亿元，同比+12.2%，较1-6月上升6.3pct，其中，7月单月土地成交款同比+36.8%，较6月上升32.6pct；1-7月的土地成交楼面均价为5,572元/平米，同比+13.4%，较1-6月上升6.6pct，其中7月土地成交楼面均价为7,946元/平米，同比+39.4%，较6月上升46.4pct。
投资端数据小结：从1-7月累计来看，投资同比+3.4%、新开工同比-4.5%，主要投资数据继续快速修复。7月单月来看，投资同比+11.7%、新开工同比+11.3%，分别较6月+3.1pct、+2.5pct，双双实现两位数增长，并创下年内新高，持续展现低库存背景下地产开工投资的较强韧性；7月竣工同比-14.0%，较6月-7.4pct，主要源于在销售向好以及赶开工保全年销售目标下，房企资金更多向开工倾斜，但考虑到竣工同比向上改善趋势不变，我们依然维持竣工将呈现2-3年趋势性走好的判断。从结构来看，各地区投资均继续恢复，其中东部和西部区域投资增速保持高位运行，中部和东北区域投资增速快速上行。此外，7月中指300城土地成交面积同比+15%，较上月提升3pct，其中一二线城市成交仍较活跃，显示了目前高能级城市库存仍较低。在目前经济下行压力加大的背景下，我们认为房地产行业仍将是我国经济稳定的压舱石，稳经济需要稳房地产。
二、销售端：销售数据继续向好，行业集中度保持提升，维持Q3销量反季节走高判断
从销售指标来看，2020年1-7月的商品房销售面积为8.4亿平米，同比-5.8%，较1-6月上升2.6pct，其中，7月单月销售面积同比+9.5%，较6月上升7.3pct，并且7月单月环比-31.3%。1-7月的商品房销售额为8.1万亿元，同比-2.1%，较1-6月上升3.3pct，其中，7月单月销售额为1.5万亿元，同比+16.6%，较6月上升7.6pct。住宅方面，1-7月全国住宅销售面积为7.4亿平米，同比-5.0%，较1-6月上升2.6pct，其中，7月单月同比+9.9%，较6月上升5.8pct，并且7月单月环比-30.0%。
从区域来看，1-7月分区域商品房销售面积累计增速分别为：东部-2.2%（较前值+3.2pct）、中部-11.1%（较前值+3.0pct）、西部-4.2%（较前值+1.4pct）、东北部-14.5%（较前值+2.8pct），其中，7月单月来看，东部+16.2%（较前值+9.5pct）、中部+6.6%（较前值+12.6pct）、西部+4.8%（较前值-0.4pct）、东北部-2.2%（较前值+1.5pct）。7月东部和中部区域销售增速快速提升，西部区域保持稳定，东北区域降幅继续收窄。
从价格指标来看，1-7月的商品房销售均价为9,736元/平米，同比+3.9%，较1-6月上升0.6个百分点。其中，7月单月销售均价环比+1.0%，同比+3.9%，涨幅较6月上升0.6pct。1-7月的住宅销售均价为9,844元/平米，同比+5.7%，较1-6月下降0.4pct，其中，7月单月住宅销售均价10,263元/平米，环比+1.5%，同比+7.2%，涨幅较上月下降1.1pct。从库存指标来看，7月末商品房待售面积为5.1亿平方米，同比+1.6%，较6月末减少390万平方米，其中，住宅待售面积减少316万平方米。
销售端数据小结：从1-7月累计来看，销售面积同比-5.8%，较上月+2.6pct，累计销售连续5个月修复；从7月单月来看，销售面积同比+9.5%，较6月上升7.3pct，单月销售同比已连续3个月正增长，显示出市场需求韧性持续较强。从结构来看，除西部区域销售增速保持稳定以外，其他区域均继续改善，其中东部和中部区域销售增速提升最为明显。此外，1-7月主流50家房企销售面积同比+3.6%，表现持续优于行业，表明行业集中度仍在提升。7月销售数据向好与企业端反馈的同期销售一致性较高，也符合我们之前判断，并且考虑到20Q3推盘反季节性走高、市场去化率稳定略降、房企销售计划完成约束等因素，预计主流房企20Q3销售金额同比增长有望超20%，并维持后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势的判断。
三、资金端：资金改善趋势延续，源于流动性宽松、销售改善、供给支撑政策共同推动
1-7月，房地产开发企业合计资金来源为10.1万亿元，同比+0.8%，较1-6月上升2.7pct。其中，7月单月同比+16.5%，较6月上升3.3pct。从各资金来源同比来看，1-7月累计数据中，国内贷款同比+4.9%，较1-6月上升1.4pct，其中，7月单月同比+14.2%，较6月下降6.1pct；利用外资同比+29.9%，较1-6月上升21.9pct；其中，7月单月同比+88.9%，较6月上升96.6pct；自筹资金同比+3.3%，较1-6月上升2.5pct；其中，7月单月同比+18.6%，较6月上升12.6pct；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比-1.8%，较1-6月上升3.3pct，其中，1-7月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比-3.4%和+6.6%，分别较1-6月上升3.6pct和上升3.5pct，其中，7月单月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+15.2%和+25.3%，分别较6月上升0.0pct和上升6.0pct。
资金端数据小结：受年初以来行业国内外融资环境持续改善影响，1-7月资金来源同比+0.8%，较1-6月+2.7pct，年内首次由负转正，其中7月单月同比+16.5%，较6月上升3.3pct，再创年内新高，其中国内贷款增速继续高位运行，自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等均继续加速改善，并且7月单月同比均保持两位数以上增长。考虑到：1）目前国内外流动性仍处于偏宽松环境；2）疫情缓解后的销售快速复苏将持续推动后续定金及预收款、个人按揭贷款的走强；3）政府积极推出了供给端支撑政策组合，将缓解房企资金压力。综合以上，预计房地产资金来源改善趋势不改，并且这样才能稳定房地产投资、并稳定地方土地财政，从而稳定经济。
四、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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华创地产研究团队
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复旦大学理学硕士
曾任职于戴德梁行、中银国际
2016年加入华创证券研究所
慕尼黑工业大学工学硕士
2015年加入华创证券研究所
同济大学管理学硕士，CPA，FRM
曾任职于上海地产集团
2017年加入华创证券研究所
哥伦比亚大学理学硕士
2018年加入华创证券研究所
袁 豪 首席分析师
13918096573
鲁星泽 研究员
18390086688
曹 曼 研究员
13816593032
邓 力 研究员
19928735949
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