【天风地产|周观点】政策利好不断、地产加配正当时

来源：天诚地产会

投资建议：

地产或有小阳春：因疫情影响短期冲击地产销售和竣工数据，但我们认为地产需求不同于消费需求，后续有望回升，甚至随着推盘的后置，如果叠加政策宽松，或迎来三四月小阳春。供给端政策宽松力度持续加大，地产企业现金流将反而改善。近期针对地企业的宽松政策频频出台，再加上央行大规模逆回购投放+超预期降息、以及多地政府降低拿地门槛，允许缓交土地出让金，融资容易拿地也容易，如若非标融资放开，流入增加流出减少，资金或将改善明显。需求端政策也开始松动，2019年多地放宽户籍认定，变相放宽限购，目前多地从企业端允许缓交社保、公积金，此外，对个人，深圳的公积金四大举措提到受疫情影响可放松申请条件、延长还款期限等，成都政策保证购房人员资格（1季度未缴社保人员购房不受影响），安徽、江西等地房协呼吁放宽限购限价、降低首付比例，后续居民购房需求有望在“因城施策”指导下得到更多支持。

综合来看，地产政策严厉调控已经超过三年，供需两端的放松都有必要，在“因城施策”指导下也符合中央精神，放宽地产不是刺激地产，不能理解为“走老路”，而是让地产需求正常化。综上，我们看好地产板块贝塔机会，主要逻辑：

1）疫情短暂影响销售，但一二线城市（非返乡置业）的需求只是被后置，但长期置业需求仍在，三四月或因推盘上升而出现小阳春；2）房企现金流或将改善：多地土地款宽松政策，且开发贷和非标融资都传言放松，房企现金状况获将明显改善。3）政策宽松或超预期：之前市场普遍认为地产政策不会松，一致预期过强，但随着疫情对经济的冲击，主要矛盾又从新回到稳经济，地产政策宽松或超预期。4）估值低业绩好有预期差：整体估值相比18年初明显偏低，且业绩对应的是过去两年销售不用担心，对政策不会宽松的预期过于一致导致配置偏低或有明显预期差。

重点推荐优质龙头和基本面好的高杠杆标地，短期重点推荐：万科A、金地集团、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商积余、保利物业；持续建议关注：1）优质地产公司：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、金科股份、中南建设、阳光城、融创中国、世茂、龙湖集团、旭辉控股、美的置业等；2）物业管理龙头：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、绿城服务、雅生活、新大正等；3）商业地产及旧改棚改：大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城投控股、城建发展。

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