【华泰地产】万科A2019半年报点评：结算量质齐升，拓展渐趋积极

来源：地产真心话

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公司发布半年报，2019H1实现营收1393亿元，同比+31%；实现归母净利润118亿元，同比+30%；业绩略超预期。我们认为在房地产融资收紧背景下，公司经营和融资优势凸显，有望把握下半年土地市场和收并购机遇；重点城市韧性保障销售增长。维持2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元的盈利预测，维持“买入”评级。

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量质齐升推动业绩略超预期，增长具备可持续性

2019H1公司竣工面积1060万平，同比+16%，带动结算面积同比+21%，结算收入同比+32%。结算质量同步提升，房地产毛利率同比+2.1个百分点至36.8%。业绩增速略低于收入的原因在于少数股东权益占比自去年底31%提升至39%，从拿地权益比例来看，调整已基本到位。2019H1已售未结金额同比+20%，公司计划全年竣工面积+12%，为结算收入增长打下基础。尽管行业结算利润率拐点将至，但公司近三年楼面价/销售均价恒定在40%左右，我们认为未来三年毛利率下行幅度有限，业绩稳增长可持续。

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销售增速领跑TOP3，滚存充沛新开工降速，全年有望稳健增长

2019H1公司以去化库存为主，新开工面积1953万平，同比-16%，主要因为17H2至18H2新开工同比增速持续高达40%，滚存货值充沛，上半年末可售总量依然维持在1亿平左右。1-7月公司销售面积2464万平，同比+5%；销售金额3822亿元，同比+9%，销售增速大幅领跑TOP3房企，市占率达4.6%，较18年进一步+0.55个百分点。公司深耕能力出众，根据中报，上半年75个有项目销售的城市中，在41个城市销售金额位列前三。我们预计公司全年销售有望保持稳健增长。

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受益融资收紧拓展渐趋积极，一二线和权益比例提升

上半年土地市场热度较高，公司适度放缓拿地力度，而5月以来市场降温，公司逐渐转向积极拓展。1-7月公司开发项目新增建面同比-36%，拿地总价同比-18%，拿地强度为37%，较去年-5个百分点，其中5-7月拿地强度已经回升至50%。根据月度拿地数据，1-7月一线、二线、三四线新增建面分别占7%、67%、26%，权益比例为71%，继续加强一二线城市布局，提升权益比例。截至2019H1，公司在建和规划中项目总建面分别为9868、5473万平，权益比例分别为59%、63%；旧改项目权益建面341万平。

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融资优势助力把握拓展机遇，维持“买入”评级

公司股债融资优势明显，年内发行20亿元公司债、17亿元ABS、6亿美元境外债，利率仅为3.65%、3.62%、4.2%；4月配售2.63亿H股，融资78亿港元。在融资收紧的背景下，公司经营和融资优势进一步凸显，35%的净负债率依然处于行业低位，有望把握土地市场和收并购机遇。我们维持2019-2021年EPS为3.62、4.17、4.78元的盈利预测。参考可比公司2019年7.13倍PE估值，我们认为公司融资和经营优势显著，2019年合理PE估值为9-10倍，目标价32.58-36.20元，维持“买入”评级。

风险提示：房地产基本面下滑；钜盛华及其一致行动人持股行为不确定。

风险提示

融资收紧的节奏、范围、力度，“一城一策”落地的节奏、范围、力度，房地产税推进的节奏和力度存在不确定性。

行业下行风险：若调控政策未出现较大力度放松，行业经历2008年以来最长上行周期后，需求存在一定透支，叠加居民加杠杆空间和能力的收窄，本轮下行期的持续时间和程度存在超出预期的可能（尤其是部分三四线城市），使得行业销售、投资增速低于我们在悲观情景下的假设值。

截至2019年6月末，钜盛华及其一致行动人仍持有公司15.99%股份，并未披露股份处置计划，持股行为存在一定不确定性。

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