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原标题:毛利率下滑成房地产行业共识
在楼市调控政策趋严的背景下,一些房企前些年高溢价率获取的地块,项目结转时间拉长,利润率普遍受到较大影响。重点房企2020年平均毛利率为26.2%,相比历史高位下滑超过10个百分点。从目前实行“两集中”土地出让制度的情况看,土地溢价率下降,而其他配建需求增加,房企的土地、建设成本并未大幅降低,利润率提升的可能性不大。
分化进一步加剧
近年来,房地产行业毛利率下滑已成共识,并呈现加速下滑态势。
多家机构认为,“十四五”期间,房地产行业毛利率仍有一定下探空间,但目前毛利率水平仍高于多数行业。
据机构测算,重点房企2020年平均毛利率达到26.2%,相比历史高位下滑超过10个百分点。除了产品结构、区域结构,也和过去几年房企重点拿地地区密集出台调控政策有关。
业内人士介绍,2016年至2018年,房企拿地意愿高涨,“地王”频现,土地溢价率高企。随后,多地因城施策,相继执行限价调控。该阶段获得的地块转化货值近两三年进入集中结算周期,多数房企的盈利受到挤压。
中指研究院数据显示,2020年,沪深上市房地产公司总资产均值为1400亿元,同比增长13.7%,增速较上年回落4.2个百分点;内地在港上市房地产公司总资产均值同比增长13.8%至2333.0亿元,增速较上年回落7.0个百分点。上市房地产公司总资产增速创近几年新低,行业分化进一步加剧。
房地产上市公司市值呈下跌态势。截至2020年年底,沪深及在港上市的内地房地产公司市值均值分别为184.6亿元、237.0亿元,同比分别下降12.2%、31.2%。
融资难度加大
中指研究院院长莫天全对中国证券报记者表示,近年来房地产融资环境收紧,监管政策趋严。2020年8月,提出试点房企实施融资新规,即“三道红线”。10月,银保监会下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》,要求继续严控房地产信托规模,严禁资金违规流入房地产市场。2020年年底,央行发布了银行“两道红线”,对银行房地产贷款额度进行限制。从房地产贷款方面看,2020年,房地产贷款余额49.58万亿元,同比增长11.7%,低于同期人民币各项贷款余额增速1.1个百分点,8年来首次低于各项贷款增速。
莫天全指出,在“两集中”制度下,房企短借资金需要规范。一方面,防止违规资金流入房地产领域。另一方面,有利于防范风险。有的房企为获取土地项目,短借大量资金,一旦项目经营发生风险,容易导致风险蔓延。
值得注意的是,“三道红线”提出以来,房企负债情况得到较为明显的改善。2020年,房地产上市公司的负债水平有所下降。沪深及内地在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%,剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%,较上年分别下降0.1、0.7个百分点;净负债率分别为75.6%、81.9%,较上年分别下降9.1个、26.8个百分点。
探索多元化发展
从目前实行的“两集中”土地出让制度情况看,土地溢价率下降的同时,其他配建需求不断增加,房企提升利润率的可能性不大。
业内人士指出,房地产行业毛利率下滑态势仍会延续,房企要适应新的行业逻辑。在此背景下,一些房企积极探索多元化发展,已达到对冲地产主业利润率逐渐降低的效果。
对于房企的破局之道,莫天全指出,多元化发展有利于企业防范风险。房地产市场调控趋严,融资环境趋紧,企业利用房地产业务进行融资会有诸多限制。通过多元化布局,可在一定程度上对冲房地产市场波动带来的风险。同时,可以利用非房地产业务进行融资,有利于缓解企业融资困难的局面。
责任编辑:彭佳兵
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退市新规 超百家收到退市风险(名单)2025年退市已经开始实施,目前已经有超过百家个股收到了警示函,或者公布有退市风险,所以,读懂退市新规是立于股市的必备技能,现解读如下:一、财务类退市指标 1、沪深主板:公司连续两年营业收入低于3亿元,且亏损,将被实施退市风险警示。若第三年仍未达到3亿元,则直接退市。连续两年净利润为负值的公司将面临退市风险。净资产连续两年为负值的公司将被强制退市。 2、科创板和创业板:保持原有的退市标准,即净利润亏损且营收不足1亿元。一年内财务造假金额达到2亿,或两年内累计超过3亿,公司将直接被强制退市。若连续三年出现财务造假,无论金额大小,都将被强制退市。 二、交易类退市指标 1、总市值: 主板:公司总市值连续20个交易日低于5亿元,存在市值退市风险。若实际低于3亿元,则触发退市。 科创板、创业板及北交所:公司总市值连续20个交易日每日收盘市值低于3亿元,将被退市。 股价:股票连续20个交易日的每日收盘价低于面值(通常为1元),将被退市。 三、规范类退市指标 1、信息披露违规:若公司存在重大信息披露违规行为,可能导致退市。 2、公司治理问题:包括公司治理结构不健全、内控存在重大缺陷等问题,也可能致使公司退市。3、其他违法行为:如重大环境违法、重大安全事故以及欺诈发行、涉及国家安全等领域的重大违法行为,也可能导致公司退市。上周已经有超过百家个股收到行政处罚、监管函、警示函、公司退市风险等,具体如下:1、被立案调查:思科瑞(sh688053)、*ST中程(sz300208)、清水源(sz300437)、新开源(sz300109)、*ST普利(sz300630)、ST英飞拓(sz002528)等; -
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