[信用评分]正荣地产：销售无增长利润率未能超过10%|正荣地产_新浪财经

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　　新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于正荣地产集团有限公司（下称“正荣地产”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予正荣地产的主体信用评分为75.6。

　　正荣地产起家于江西，发家于福建，经过多年的积累，在销售规模上进入前20。近年来，在总资产体量超过1500亿的基础上，保持稳健且较快的增长速度，上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平，土地储备也多分布在一二线城市，公司具备较强的综合开发竞争力以及品牌优势。正荣地产整体财务杠杆率低，融资成本稍高，账面资金较为充足，短期偿债能力有保障，但债务结构不尽合理。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，正荣地产多年来的盈利能力相对较弱，且今年来的销售增速明显放缓，现金流状况进一步恶化，使得公司的账面资金相对于短期债务来说并不是十分充足。房地产调控对于整个地产行业以及正荣地产的销售回款、现金流以及拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　正荣地产近年来规模稳居行业前20，在总资产超过1500亿规模的基础上，保持着较为稳健的增长和盈利，2015-2018年公司销售金额复合增长率达到67.3%，并在2018年首次突破千亿规模，正荣地产以住宅为主业，并逐步发展商业地产业务，具备较强的综合开发竞争力以及品牌优势。2019年上半年实现营收136.52亿元，同比增长10.84%，归母净利润9.33亿元，同比增长11.07%。

　　业务发展趋于平稳，中梁控股1998年从江西起家，2005年走出江西开始向海西经济区扩张，在经历过一段快速向全国化扩张后，公司开始步入平稳发展阶段。上半年，正荣地产的销售额增速明显回落，拿地强度（拿地金额/销售金额）保持在平稳的水平，销售均价和拿地均价为2.45，处在合理的水平。且公司账面可供结算的预收款较为充足，为后续平稳业绩提供了较为充足的储备。

　　主要聚焦在一二线，土地储备风险更低，目前正荣地产的土地储备主要聚集在一二线城市，主要为苏州、南京、福州、合肥、武汉等二线城市，占比超过70%。集中的区域包括长三角、海西经济区、中西部地区以及环渤海就经济区等，且分布均衡。

　　关注：

　　销售增速明显放缓，2019上半年，正荣地产的销售金额同比增速仅为0.8%，几乎未能有增长，较2018、2017年的销售增速有明显下滑的趋势，受行业调控政策的影响，后续的销售回款存在一定的不确定性，这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

　　融资成本稍高，账面现金并不充足，2019年上半年，正荣地产的加权平均融资成本为7.6%，在行业融资面趋紧的大环境下，龙头房企的融资更受青睐，正荣地产的融资成本稍高，这或是在公司资产负债率和净负债率一直控制在较为合理的水平的情况下，主要有公司的债务结构和账面现金情况所致。

　　但正荣地产的短期债务占比为47.41%，一年到期的债务占比相对较大，尽管账面资金足够覆盖短期债务，但近几年快速突进是的公司现金流状况堪忧，短债现金比为0.84．经营现金流是融资回款之外的另一大资金来源，2016年来，正荣的经营现金流多数为大幅超越净利润地流出的状态，而筹资现金流为流入的状态。

　　盈利能力长期不强，正荣地产的各项盈利指标，相较于行业平均来看较低，与前20的龙头房企相比更是竞争力不足。2019年上半年，公司的销售毛利率仅为20.32%，净利润率仅为8.64%，加权ROE为6.8%。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以正荣地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。