[信用评分]建业地产：走不出的河南和重仓的三四线

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于建业地产股份有限公司（下称“建业地产”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予建业地产的主体信用评分为73.6。

　　多年来，建业地产一只聚焦在河南省内深耕，经过多年的积累，公司已成为河南省领先的住宅房地产发展商。除物业销售外，集团亦致力扩展酒店及文化旅游项目，实行业务多元化，完善产业链布局，把旗下业务整合成房地产、酒店、文化旅游等业务联动板块。在总资产体量超过1000亿的基础上，依然保持稳健且较快的增长速度，上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平。建业地产具备较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司整体财务杠杆率低，融资成本较高，账面资金充足，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，土地储备也多分布在河南省的三四线城市，或受限于河南省市场，公司的盈利能力并不出色。同时，房地产调控对于整个地产行业以及建业地产的销售及拿地节奏均会产生较大的影响，公司主体信用情况也会受到影响。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　河南最大的开发商，多年来，建业地产一只聚焦在河南省内深耕，经过多年的积累，公司已成为河南省领先的住宅房地产发展商。除物业销售外，集团亦致力扩展酒店及文化旅游项目，实行业务多元化，完善产业链布局，把旗下业务整合成房地产、酒店、文化旅游等业务联动板块。近两年公司保持着稳健的增长和盈利，在河南，建业的产品品牌还是资本品牌都有着较为明显的优势。2019年上半年实现营收90.69亿元，同比增长89.49%，归母净利润6.58亿元，同比增长19.58%。

　　公司杠杆水平稳健，各项偿债指标合理，2019年上半年，建业地产的加权平均融资成本高达8.1%，在行业融资面趋紧的大环境下，龙头房企的融资更受青睐。建业地产的资产负债率和净负债率控制在较为合理的水平。建业地产的短期债务占比为27.15%，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖，现金流近十年来均为正流入状态，是融资回款之外的另一大资金来源。但经营活动现金流对于当期利息支出的覆盖并不充足。

　　关注：

　　土储集中在河南，三四线居多，目前建业地产的土地储备主要聚集河南省，单个省份市场份额最大，但也带来了单个省份的不确定性。且公司的土地储备多在河南的三四线城市，占比超过60%，主要为河南省内出郑州、洛阳等二线意外的城市，包括驻马店、南阳、安阳、周口等。随着三四线居民杠杆率的提高及棚改货币化及PSL贷款的退潮，三四线土地储备面临较大的减值风险。

　　融资成本高企，拖累利润率，2019年上半年，建业地产的银行借款及其他借款的利息支出合计9.73亿元，简单除以公司的有息负债规模计算得出平均融资成本在8.1%左右。相较于2018年7%左右的融资成本有明显提升，近10亿元的融资成本在很大程度上拖累的公司的业绩和现金流表现。建业地产的销售毛利率常在30%左右，而净利润率却一直未能超过10%。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以建业地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑：李勇飞