[信用评分]越秀地产:ROE长期低于10% 盈利能力需提升|越秀地产_新浪财经

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　　新浪财经上市公司研究院大眼楼管/肖恩

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于越秀地产股份有限公司（下称“越秀地产”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予越秀地产的主体信用评分为83.2。

　　越秀地产作为广州国资委下的国有房地产开发公司，主要业务集中在广州、珠三角等地区。尽管越秀地产的销售排名仅仅位列第44位，销售规模仅500亿出头，但经过多年的积累，越秀地产的综合表现较为均衡。

　　近年来，越秀地产保持着较快的增长速度，上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平，土地储备充足，多分布在一二线城市。越秀地产的品牌力在广州及珠三角地区一直处在行业前列，较为均衡的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了基础，背靠国资委，越秀地产的整体财务杠杆率低，融资成本可控，账面资金充足，债务结构相对合理，短期偿债能力有保障。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，越秀地产一方面杠杆率低，另一方面周转率也并不高，加上净利润率并不十分土储，使得公司的总体盈利能力有限。且公司的经营现金流表现差强人意，也会影响公司的主体信用情况。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　越秀地产近年来规模快速提升，2019上半年，越秀地产总资产达到2083亿元，同比增长32.25%，营业收入达到218.08亿元，同比增长114.58%，归母净利润18.7亿元，同比增长42.35%。越秀地产深耕广州和大湾区，无论是产品品牌还是资本品牌在大湾区都有着较为明显的优势，上半年销售额达到369亿元，同比增长31.9%。

　　土地储备充足，五成在大湾区，目前越秀地产的土地储备主要聚集在一二线城市，主要在以广州为首的大湾区，占比达到49%。克而瑞数据显示，截止上半年，越秀地产的土储货值达到3810亿元，为上半年销售的10.33倍，预计可满足公司未来4年的销售。土储充足，越秀地产上半年拿地与销售的比例处于平稳可控的水平，拿地强度（拿地金额/销售金额）为0.25。

　　公司融资成本低，杠杆水平稳健，2019年上半年，越秀地产的加权平均融资成本为4.76%，在行业融资面趋紧的大环境下，越秀地产背靠广州国资委融资更受青睐，越秀地产的资产负债率和净负债率分别为74.74%、63.6%，一直控制在较为合理的水平。越秀地产的短期债务占比为14.16%，债务结构合理，一年到期的债务相对可控，且账面资金足够覆盖。

　　关注：

　　经营现金流表现差，尽管融资是资金来源的重要渠道，但经营现金流是融资回款之外的另一大资金来源，而且健康的经营状态是持续流入的经营现金流。2019上半年，越秀地产的经营活动现金流为净流出2.91亿元，过去十年间，越秀地产只有两年的现金流为流入状态，而筹资活动几乎每年都是流入的状态。受行业调控政策的影响，后续的销售回款存在一定的不确定性，这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。

　　盈利能力有待提升，企业的债务最终是需要盈利来偿还的，企业的盈利能力最终决定着企业的偿债能力。越秀地产一方面杠杆率低，另一方面周转率不高，再和净利润仅有12.65%，导致公司的加权ROE近些年未能超过10%。越秀地产或可以通过降低拿地成本，加快周转率来提升自身的盈利能力以及现金流，从而提升自身的信用等级。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以越秀地产、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。