[信用评分]中国金茂：现金流起伏大 二线城市土储多

　　新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

　　基本观点：

　　新浪财经上市公司研究院针对于中国金茂控股集团有限公司（下称“中国金茂”）当前经营中的存量及流量数据进行综合分析，给予中国金茂的主体信用评分为85.6。

　　近年来，尽管销售增速有所下滑，但中国金茂在销售规模上从2018年的24名提升至18名，进入TOP20，经过多年的积累，总资产规模虽然只有近3000亿，依然保持着较强的盈利能力。上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平，土地储备也多分布在一二线城市。中国金茂的品牌力一直处在行业前列，较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础，公司土地储备充足，整体财务杠杆率低，融资成本可控，债务结构相对合理。

　　同时，新浪财经上市公司研究院也注意到，中国金茂的“总债务/EBIT“指标较高，且账面资金仅刚刚覆盖完一年内到期的债务，在销售回款增速下落之际，短期偿债压力值得注意。

　　概况数据（2019H）：

　　优势：

　　中国金茂盈利能力较强，公司的总资产及净资产规模并非巨大，借助拿地与销售之间较大的价格差，上半年的销售均价与拿地均价之比达到4.14，中国金茂的利润率水平较为可观。2019年上半年公司销售毛利率为36.85%，销售净利润率为31.7%，整体的半年加权ROE达到10.03%。

　　土地储备充足，聚焦一二线，克而瑞数据显示，截止上半年，中国金茂的土储货值达到8929.8亿元，为上半年销售额的11.38倍，约合5-6年左右的销售量，其中二线土储居多。且账面有着相当于上半年营收3.84倍的预收款等待结算确认。

　　公司融资成本低，杠杆水平稳健，2019年上半年，中国金茂的加权平均融资成本为4.96%，在行业融资面趋紧的大环境下，龙头房企的融资更受青睐，中国金茂的融资成本甚至明显低于万科。这主要是由于公司账面自持资产较多，且公司资产负债率仅73.73%的低水平，净负债率一直控制在较为合理的水平。

　　关注：

　　销售增速有所放缓，2019上半年，中国金茂的销售金额同比增速仅为9.39%，较2018、2017年的销售增速有逐渐下滑的趋势，受行业调控政策的营销，后续的销售回款存在一定的不确定性，这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。近年来，公司的经营活动现金流起伏较大。

　　存在一定短期资金压力，截止上半年，货币资金+受限制使用资金共有274.79亿元，短期债务为256.78亿元，长期债务为631.36亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况，中国金茂短期偿债压力指数为0.93，高于主流房企数据均值0.66，存在一定的短期偿债压力。且“总负债/EBIT”较高，公司自持的商业物业和酒店短期对于盈利的贡献还有限，且酒店的盈利存在不确定性。

　　关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

　　改革开放41年来，中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展，人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来，我国居民的居住条件得到了显著的改善，根据国家统计局数据显示，我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此，在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中，在以中国金茂、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里，在深化改革开放的红利下，市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

　　进入社会主义新时代，房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代，市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势，尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下，融资端明显趋紧，而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

　　因此，在行业整合之际，深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果，反应的是：借款人偿还债务能力的强弱，违约风险的高低，而房地产公司作为高杠杆经营的典型，从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求，因此对于资产负债率动辄超过80%，净负债率又差异较大的房企来说，测评其主体信用显得更为专业。目前，在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家，新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商，并站在融资端的角度，对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析，并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑：李勇飞