[信用评分]中国金茂:现金流起伏大 二线城市土储多

[信用评分]中国金茂:现金流起伏大 二线城市土储多
2019年11月08日 11:02 新浪财经

  新浪财经上市公司研究院 大眼楼管/肖恩

  基本观点:

  新浪财经上市公司研究院针对于中国金茂控股集团有限公司(下称“中国金茂”)当前经营中的存量及流量数据进行综合分析,给予中国金茂的主体信用评分为85.6。

  近年来,尽管销售增速有所下滑,但中国金茂在销售规模上从2018年的24名提升至18名,进入TOP20,经过多年的积累,总资产规模虽然只有近3000亿,依然保持着较强的盈利能力。上半年公司拿地与销售的比例处于平稳可控的水平,土地储备也多分布在一二线城市。中国金茂的品牌力一直处在行业前列,较强的综合竞争力也为公司稳健的盈利能力打下了稳固的基础,公司土地储备充足,整体财务杠杆率低,融资成本可控,债务结构相对合理。

  同时,新浪财经上市公司研究院也注意到,中国金茂的“总债务/EBIT“指标较高,且账面资金仅刚刚覆盖完一年内到期的债务,在销售回款增速下落之际,短期偿债压力值得注意。

  概况数据(2019H):

  优势:

  中国金茂盈利能力较强,公司的总资产及净资产规模并非巨大,借助拿地与销售之间较大的价格差,上半年的销售均价与拿地均价之比达到4.14,中国金茂的利润率水平较为可观。2019年上半年公司销售毛利率为36.85%,销售净利润率为31.7%,整体的半年加权ROE达到10.03%。

  土地储备充足,聚焦一二线,克而瑞数据显示,截止上半年,中国金茂的土储货值达到8929.8亿元,为上半年销售额的11.38倍,约合5-6年左右的销售量,其中二线土储居多。且账面有着相当于上半年营收3.84倍的预收款等待结算确认。

  公司融资成本低,杠杆水平稳健,2019年上半年,中国金茂的加权平均融资成本为4.96%,在行业融资面趋紧的大环境下,龙头房企的融资更受青睐,中国金茂的融资成本甚至明显低于万科。这主要是由于公司账面自持资产较多,且公司资产负债率仅73.73%的低水平,净负债率一直控制在较为合理的水平。

  关注:

  销售增速有所放缓,2019上半年,中国金茂的销售金额同比增速仅为9.39%,较2018、2017年的销售增速有逐渐下滑的趋势,受行业调控政策的营销,后续的销售回款存在一定的不确定性,这将会对公司的拿地、销售政策、现金流以及偿债能力产生直接的影响。近年来,公司的经营活动现金流起伏较大。

  存在一定短期资金压力,截止上半年,货币资金+受限制使用资金共有274.79亿元,短期债务为256.78亿元,长期债务为631.36亿元。短期偿债压力指数是评估一家房企一年内的债务压力情况,中国金茂短期偿债压力指数为0.93,高于主流房企数据均值0.66,存在一定的短期偿债压力。且“总负债/EBIT”较高,公司自持的商业物业和酒店短期对于盈利的贡献还有限,且酒店的盈利存在不确定性。

  关于2019新浪财经年度上市房企主体信用评分

  改革开放41年来,中国国内生产总值及人均可支配收入实现了跨越式发展,人们的生活水平也得到了极大的提高。尤其是自1998年房改以来,我国居民的居住条件得到了显著的改善,根据国家统计局数据显示,我国目前人均居住建筑面积已经高达40平方米左右。不仅如此,在提高人均居住面积和提升城镇化率的过程中,在以中国金茂、碧桂园、中国恒大为代表的中国房地产行业里,在深化改革开放的红利下,市场主体所迸发出来的活力是巨大的。

  进入社会主义新时代,房地产市场也从“黄金时代”一步步过渡到“白银时代”和“存量竞争”的时代,市场高度分散的地产行业面临着整合的必然趋势,尤其是在“房地产不作为短期经济刺激的手段”的大背景下,融资端明显趋紧,而杠杆率普遍高企的房地产公司的主体信用则明显分化。

  因此,在行业整合之际,深入剖解、对比分析各主要上市房企的主体信用情况显得尤为必要。主体信用评分的最终结果,反应的是:借款人偿还债务能力的强弱,违约风险的高低,而房地产公司作为高杠杆经营的典型,从拿地、开发建设、销售等环节都有资金需求,因此对于资产负债率动辄超过80%,净负债率又差异较大的房企来说,测评其主体信用显得更为专业。目前,在A股、H股两地上市的房地产开发公司多达几百家,新浪财经从中甄选出80家主流房地产开发商,并站在融资端的角度,对各公司的偿债能力进行全面的归纳和分析,并最终得出新浪财经年度上市房企主体信用评分。

责任编辑:李勇飞

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