绿地控股8000亿负债超上海 张玉良欲重回巅峰

　　来源：楼市资本论

　　7月12日，绿地控股发布2019年上半年业绩快报。在营收、利润、收益等指标“稳中快进”的同时，绿地特意强调，截止6月底，其资产负债率下调至88.22%，比去年末下降了1.27个百分点。

　　楼市资本论获知，去年，绿地总资产突破万亿元，达到10037亿元，成为上海首家资产破万亿的房企。但其总负债目前仍高达8775.8亿，相比2018年末上海市政府债务余额仅5034.9亿元，债务率为41%。

　　不比不知道，一比吓一跳！作为上海下属国资企业，绿地控股的债务规模，竟然比上海市政府负债还高。让人不能不为绿地“钱”景捏一把汗。这对已届国企退休年龄的掌门人张玉良来说，挑战着实不小。

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　　绿地负债超出上海市政府3000亿

　　作为沪系房企的代表，绿地控股曾经执行业牛耳，与碧万恒等巨头同台竞技。在其最风光的2013-2014年度，绿地年度销售面积力压恒大、碧桂园，实现行业登顶；年度销售额仅次于万科，高居行业第二。

　　此后，绿地的行业排名开始一路滑落：2015年以 2015.1亿元销售额退居行业第三；2016年销售2513.1 亿元，退至行业第四；2017年销售3042.1亿元，跌至第六位，同期万科、恒大、碧桂园三家均超5000亿元。

　　2018年，绿地董事长张玉良锁定销售目标4000亿，但当年仅实现3812.2亿元，行业排名仍维持第六位，与房企一线阵营渐行渐远。

　　在规模扩张放缓的同时，绿地的债务规模却持续增长。总负债自2015年的5286.0亿一路飙升，至2018年高达9276.2亿，三年净增4000亿；资产负债率也从88.04%增至89.49%，双创历史新高。

　　▲上海市财政局预算报告截图

　　楼市资本论据上海市财政局的预算报告，截至2018年底，上海市政府债务余额仅5034.9亿元，债务率为41%。绿地同期债务规模比上海市政府高出4000亿，负债率是上海市政府的两倍多，这种高杠杆显然难以长久维持。

　　如果剔除预售房款对总负债的影响，以净资产负债率来反映真实负债情况。截至2018年末，绿地有息负债余额2689亿元，减去持有货币资金810.2亿元，再除以净资产1089.3亿元，计算可得净负债率约为172%。

　　楼市资本论发现，碧桂园、万科、保利、中海等与绿地规模相近的房企，同期净负债率分别是49.6%、30.9%、80.55%、59.5%。行业内横向对比，绿地的财务状况也不容乐观。

　　今年上半年，绿地控股加快项目周转和结转、加强应收账款回收，着力下调负债率。但从半年报来看，总负债尽管下降了500亿，但资产负债率仍高达88.22%，依然没有得到根本改善。

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　　张玉良破格连任，规模剑指5000亿

　　尽管近五年来债务高企，业绩表现不尽人意，张玉良对绿地的未来仍信心不减。他在去年10月高调推出绿地新一轮战略规划，宣称房地产主业在未来三年，年均销售规模要保持在5000亿元左右。

　　楼市资本论注意到，张玉良1956年出生于上海，毕业于山西大学。1986年开始任职上海市农业委员会，1992年以上海农委副主任身份领衔创建绿地。由上海农委和建委各出资1000万成立的绿地总公司，大量参与上海棚户区改造项目，很快成长为一家规模房企。

　　在世纪之交中国那一轮国企改革潮中，张玉良适时推出职工持股会，以每股一元的价格向员工增资扩股。到2003年，职工持股会已经拿到绿地59%的股份，压倒农委和建委两大国资股东，成为绝对控股绿地的第一大股东。张玉良直言其改制意图，就是避免被国家管死，将企业的命运交由董事会而不是哪个政府领导来决定。

　　但随着国企管理层收购在社会上广受病垢，绿地改制很快被叫停，其组织关系在2009年转隶上海国资委，职工持股会的股权也回调到46%，重新实现了国资绝对控股。不过，幸运的是，上海国资委并没有介入绿地的具体经营。到2015年绿地成功在A股上市，张玉良一直稳坐大位，执掌绿地。

　　2018年，张玉良年满62岁，按照国企领导60周岁退休的规定，交棒的时候到了。但坊间报道，这个工作狂并没有任何交棒的打算：一天飞三个城市，依然大块吃肉，用一斤的酒量和地方官员们谈笑风生。当年11月，绿地控股第九届董事会选举张玉良为董事长并任总裁。

　　在破格连任后，张玉良举65岁连任格力集团董事长的董明珠为例，表示要继续为国家做贡献。他说，绿地是混合所有制企业，他连任董事长，并不是由上级党政机关来任命，而是由股东选举产生，这里面也有国有股东的信任。

　　他还对媒体大打感情牌。声称作为绿地的创始人，“对企业的感情更深，企业就像自己的孩子一样，时间越长感情越深。”

　　为全力完成5000亿销售目标，张玉良连任后加快了拿地节奏。资料显示，今年上半年，绿地控股斥资416亿元，拿地面积1795万平方米，仅次于碧桂园的2924万平方米，高居行业第二。

　　绿地做大规模的勃勃雄心，于此可见一斑。不过，在急速追求规模扩张，也让绿地不得不加快周转速度，爆出违规施工、死伤事故等事件。

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　　违规施工，绿地郑州被罚571万

　　7月3日，郑州市城市管理局网站公布行政处罚公示，绿地旗下两家公司——河南绿地商城置业有限公司和河南瑞海房地产开发有限公司，因违规施工分别被罚款406万元和165万元。

　　绿地在2004年5月正式进驻郑州，成立了河南老街坊置业有限公司。上述两公司分别由河南老街坊持股80%和100%，此次违规事由包括：未取得施工图设计文件审查合格书擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未按规定依法办理建筑工程施工许可证擅自施工；施工图设计文件未经审查擅自施工、未按规定办理工程质量监督手续擅自施工、未取得建设工程施工许可证擅自施工。

　　楼市资本论注意到，除了违规施工，绿地还在40天内连发两起死亡事故：

　　先是4月1日，绿地澳洲开发项目悉尼NBH工地发生脚手架坍塌事故，造成一死一伤；

　　接着在5月7日，江苏省住房和城乡建设厅通报，扬州市江都区（荣华）房地产开发项目工地发生物体打击事故，致1人死亡。该项目由江苏省建筑工程集团第一工程有限公司总承包，系绿地旗下子公司。

　　5月底，媒体还曝出绿地郑州项目拖欠农民工工资。据报道，绿地在郑州的滨湖国际城，共拖欠农民工工资1200万元，涉及10个班组，220多人。绿地方面解释欠款理由是建筑公司面临破产，导致工资没有发放给工人，绿地高层正在协商支付通道。

　　根据wind数据，绿地控股存货周转率和总资产周转率分别是0.53和0.37。而240多家上市房企，这两项指标的中位值分别为0.28和0.19。另据《国际金融报》统计，前30强房企中，绿地的周转速度最快。

　　老骥伏枥，志在千里。

　　张玉良以退休之年，引领绿地勇攀5000亿规划高峰，斗志不衰，勇气可嘉。不过，绿地在8000亿负债高压之下，的确应该建立相应的新机制。

　　扩张路上，如何协调好高增长、高负债和高周转的平衡关系，绿地需要勇气，更需要智慧。

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责任编辑：白仲平