房企巨头的初冬：恒大领衔 三巨头单月销售锐减300亿

　　来源：面包财经

　　硬币不止一面，数据中藏着趋势。

　　房企巨头们最近发布的月度销售数据犹如一面镜子，与近期的海外债券、股价走势一同折射出上市房企当前的境况：销售额在前期冲高后面临急剧的下滑，回款速度放缓的同时融资利率在走高。

　　华丽与压力都写在公告里，直接看数据。

　　创纪录：恒碧万融前11月销售额近2万亿元 

　　2018年前11个月，恒大、碧桂园、万科和融创的累计销售总额创出历史新高。以下为2016年至今前11个月恒碧万融的累计销售额变动图：

　　如图所示，恒碧万融四大房产巨头前11个月的累计销售额自2016年至今逐年增长，截止2018年11月末，四巨头的累计销售额达1.985万亿，较去年同期的累计销售额增长了12.15%。其中，万科和恒大前11个月销售额已经超过了5000亿，分别为5439.5亿和5352亿元，均超过了2017年全的销售额。

　　融创中国前11月的销售总额为4162.4亿元，排在四巨头的最末位，但相比2017年同期的累计销售额2978.6亿元来说，增长高达39.74%。

　　但这只是硬币的一面，如果拆解单月销售数据则是另一番光景。11月份，不少房企的单月销售额经历猛烈的同比和环比下降。

　　强弩之末？三巨头单月销售额环比减少超300亿元 

　　单看11月的销售数据，除万科还在继续增长外，恒大、碧桂园和融创的销售额环比和同比均出现了下降。

　　从数据来看，恒大、碧桂园和融创11月合计销售额为1127.5亿元，与10月的合计销售额相比环比减少了329.4亿元，下降了22.61%。不仅如此，较2017年同期相比，三巨头的销售额也出现了明显的下降，合计减少342.4亿元，降幅达23.29%。

　　其中，恒大11月的总销售额为340.7亿元，环比上月下降35.77%，与去年同期相比下降23.29%，在三巨头中降幅最大。

　　除此之外，中小房企中也有不少公司11月单月的销售额出现了大幅下滑。合生创展11月的销售额仅有8.63亿，环比上月下降了53.58%；新城发展控股11月的销售额高达172.26亿元，但与10月相比仍然下滑了20.85%。

　　回款压力：三季末A股上市房企经营性净现金流出33亿 

　　2018年，对于房企而言，销售回款是个更重要的任务。至少从A股上市房企的三季报来看，回款情况并不乐观。龙头房企在11月份出现销售额下滑，是否预示着其他中小房企在四季度的销售回款情况压力将更大？

　　先重温一下三季报的数据。根据wind数据统计，申万行业分类标准下，房地产开发行业2018年三季报合计经营性净现金流为净流出。

　　从上图来看，截至三季末A股上市房企的经营性现金流合计流出33.23亿元，虽然较2017年同期相比净流出大幅减少，但仍然处于净流出状态。

　　如果剔除掉一些今年三季度经营性净现金大额流出的房企，整体行业数据可能更差。今年三季度中经营性现金流表现最好的地产公司是阳光城，三季度单季的经营性现金流净流入80.42亿，前三季度合计净流入113.18亿元，较去年同期相比增长高达93.27%，而增长的原因也是因为销售回款的增加所致。

　　销售回款面临压力的不仅仅是中小房企，即便是万科，今年前三季度的情况也未必有多乐观。公司三季报显示，截止三季末万科的经营性现金流累计净流出高达257.31亿元，较去年同期下降了254.02%。其中，三季度单季的流出高达214.76亿元，较去年同期相比下滑317.50%。

　　如上文所述，万科11月份的销售情况已经是四大房企巨头中最好的了。由于其他三家在港股上市，不发三季报，无法得知最新的季度销售回款情况。

　　但是，签约销售额通常是销售回款的先行指标，销售额同比环比皆下降，是否预示着四季度的销售回款情况也不会太乐观？

　　销售回款是房企成本最低最可靠的现金流，增发股票融资虽然没有利息负担，但却受到诸多外部不确定性环境的影响。除此之外，房企获取现金流的手段中，成本较低的恐怕就要数债券了。但是，房企债券利率正在飙升，尤其海外债券。

　　债券利率攀升：便宜钱越来越难找 

　　借新还旧对于地产企业来说并不是稀罕事，但面对越来越庞大的债务问题，再融资和再融资成本将成为摆在房企面前的另一难题。

　　以富力地产为例，根据公司2018年11月底公布的相关债券募集说明书，截止2018年6月末富力的有息负债高达1589.58亿元，较2017年末增长了169亿元。

　　今年11月底富力地产发布公告称，将公开发行不超过40亿元的公司债券，而此次募集资金扣除发行费用后，拟全部用于偿付2019年公司已发行公司债券的到期回售部分。

　　如上图所示，2019年到期回售的相应债券利率仅有3.95%，而富力地产此次发行的债券利率已上升至6.58%，利率上升了2.63个百分点。

　　富力地产的融资利率虽然较此前有所攀升，但从绝对值上看来，其实还是低的。海外美元债券的利率飙升的更明显。以下为6月至今房地产公司发行的美元债情况：

　　从以上数据来看，6月至今房企的发债利率半数以上都在10%左右，而如此高利率的债券，期限并不长，其中时代中国发行的3亿美元债期限仅两年，票面利率已高达10.95%。

　　冬至未至，房企巨头们已经感受到凌冽的寒风。（JW）

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责任编辑：陈悠然 SF104