370亿！黑石再出大手笔 欲收购英国最大学生公寓集团

　　原标题：370亿！黑石再出大手笔，欲收购英国最大学生公寓集团

　　来源：英伦投资客

　　英国大选最后冲刺期，美国人和加拿大人出手了。

　　这一次，他们盯上了有‘现金牛’之称的英国学生公寓。

　　英伦投资客（2019年12月8日）获悉，全球私募基金之王黑石（Blackstone）和加拿大房地产巨头Brookfield出价40亿英镑（约53亿美元，370亿人民币），欲收购英国最大学生公寓集团——IQ学生公寓（IQ Student Accommodation，简称IQ）。

　　《金融时报》：黑石和Brookfield出价40亿英镑竞价英国学生公寓集团IQ

　　目前这笔交易之所以还未正式敲定，主要是因为黑石和Brookfield组成的收购联合体遭遇了另一家美国地产公司的激烈竞争。

　　英国IQ学生公寓集团第三大股东——美国学生公寓投资公司Greystar也表现出了志在必得的决心，想要收购IQ更多的股份。

　　另据彭博报道，作为IQ第一大股东的美国投行高盛（Goldman Sachs）除了在帮其寻找买家，还考虑明把IQ放在伦敦进行IPO。

　　目前，高盛持有英国IQ学生公寓集团70%的股份，第二大股东英国慈善基金会Wellcome Trust持有28%的股份。

英国最大学生公寓集团IQ

　　住过英国学生公寓的读者，可能对IQ有所耳闻。

　　从市值上看，IQ是英国排名第一的学生公寓集团；即便从床位数量上看，IQ也仅次于Unite Students，排在第二位。

IQ旗下位于伦敦的学生公寓

　　据《金融时报》预估，IQ学生公寓集团旗下资产组合价值高达35亿英镑，且明年市值会进一步升高到40亿英镑，这也是黑石和Brookfield刚刚开出的最新竞标价。

　　官网显示，IQ的学生公寓遍布英国27个城市，共有67栋学生公寓楼，持有近2.8万个床位。

　　此外，IQ还在持续扩张，未来将新增近4千个床位，对于现有的学生公寓，IQ还规划了2100万英镑的年度翻新计划。

IQ学生公寓分布图

　　官网显示，IQ旗下有83%的学生公寓位于罗素大学集团（Russell Group）所在的城市。

罗素大学集团共包括24所学校

　　在英国房价最高的伦敦，IQ持有至少14栋学生公寓大楼。

IQ在伦敦持有的学生公寓

　　从报表上看，IQ之所以受到黑石等一众北美投资者的青睐，主要来自于其强劲的现金流和资产升值能力。

　　据IQ2017-18年报披露，公司去年年收入高达2亿英镑，对比前一年增长了29%。

　　在资产增值方面，IQ总市值同比前一年增长了34.6%，租金方面则上涨了4.7%。

　　IQ极其漂亮的财报数据，完全碾压了其它英国房地产资产在近两年的投资表现，远超包括写字楼、酒店、联合办公空间等资产在内的地产类别。

　　供不应求的英国学生公寓

　　在财报中，我们留意到了一个相当亮眼的数据，IQ的学生公寓拥有高达98%的入住率，仅有的空置期来自于暑假期间改作酒店用途时，极其短暂的空置。

　　这一数据反映出英国学生公寓的供不应求。

　　以伦敦为例，上一学年伦敦市政府统计在伦敦共有约30万名学生，但在伦敦却只有82，500张学生公寓床位，比例为3：1。

　　这意味着三个伦敦留学生中，只有一个人能住上学生公寓，其他两个人则要到校外租房住。

　　除了供给端的严重短缺，需求端的强劲增长也进一步造成了供不应求。

　　最近英国面临脱欧，但其留学产业却丝毫没有受到影响，反而还因为脱欧后英镑大跌导致留学成本大大降低，刺激了更多国际学生来英留学。

　　事实上，会受到脱欧影响的欧盟学生只是国际留学生中的少数，非欧盟学生才是英国留学的主力。

　　Knight Frank发布的数据显示，自从2016年脱欧公投以来，欧盟学生申请英国大学的数量稳步不前，甚至在英国大学的接受数量上出现了大幅下降。

　　对比之下，非欧盟国家学生近三年来增长势头非常迅猛。

英国大学申请者数量变化（红色为非欧盟，蓝色为欧盟，橙色为英国）

英国大学接受国际学生数量（深色为非欧盟，浅色为欧盟）

　　在所有非欧盟国家中，中国留英学生数量增长的最快。

　　英国高等教育统计局（HESA）的最新数据显示，目前已经有超过11万中国留学生在英国大学读书，比欧盟所有国家留学生的总和还要多。

　　英国大学本科通用申请系统（UCAS）发布的最新数据也显示：

　　‘在2019年申请来英国读本科的中国学生，同比去年猛增了30%，达到了19，760人。’

　　除此之外，英国文化交流协会近期公布的最新留学数据也显示：

　　在最近六年，中国大陆地区留学英国人数呈现出持续增加的趋势。

　　2018年，英国对中国签发了9.9万个T4学生签证，截止2019年9月底，英国签发了119，697个T4签证，与去年同期相比增长了21%。

　　事实上，最近中国留英学生数量之所以大增，除了英国教育自身的优势，还有很大一部分原因是由于近期的国际局势。

　　简单总结来说，包括中国学生在内的非欧盟留学生的强劲增长，进一步增加了对英国学生公寓的需求，导致出租率居高不下，学生公寓租金水涨船高。

　　而这，也是黑石等美资财团这次出手IQ学生公寓集团的最主要原因。

　　趁着脱欧，精明的黑石还在英国买了什么？

　　1． 英国铁路桥洞物业（Arches）

　　2018年9月10日，黑石打败了李嘉诚等其他竞标者，斥资14.6亿英镑（约130亿人民币），从英国国家铁路公司（Network Rail）手中买下了英国铁路桥洞物业（Arches）。

　　黑石买下的资产包由约遍布全英各地的5200处物业组成，大部分是铁路车站的桥洞，目前多被出租出去用于零售、办公用途。

部分位于伦敦的桥洞物业

　　虽然名义上是桥洞，但这其实就是商业地产，带有长期租约和稳定现金流，非常符合黑石重仓优质房地产的思路。

　　2． 默林娱乐集团

　　除了桥洞物业，黑石在脱欧期间还拿下了英国的娱乐产业巨头。

　　2019年6月28日，美国黑石联手丹麦乐高家族、加拿大养老金CPPIB，斥资60亿英镑（约531亿人民币），买下了英国最大的休闲娱乐公司默林娱乐集团（Merlin）。

　　英国默林娱乐集团是全球第二大的旅游景点运营商，拥有2.8万名雇员，在全球25个国家拥有130多个景点。

　　我们耳熟能详的乐高乐园、伦敦眼、杜莎夫人蜡像馆等标志性景点，都在默林手中。

　　3． 英国工业地产资产包

　　在收购默林之前，黑石还顺手花了3.2亿英镑（28亿人民币），买下了英国工业地产资产包。

　　该资产共包括40个工业物业（工厂），面积高达450万平方英尺，大部分位于英国西北部和中部。

　　这样看来，黑石不只说的到，还做的到，资本之王就是能为所欲为。

　　小结

　　从上面所列出的案例和最新曝光的竞购来看，作为全球最大的私募基金公司，黑石还是很看好英国资产的长期投资价值，趁着脱欧混乱期，来英国收购了不少优质资产。

　　这一次，黑石又眼光毒辣地盯上了英国学生公寓资产，准备抓住留英学生猛增的红利，再次精准操作一把。

　　（文章略有删减）

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责任编辑：张玉洁 SF107