公司发布2023 年度业绩公告，营业收入同比下降1.6%至70.10 亿元，毛利润同比增长4.0%至16.68 亿元，归母净亏损同比降低9.7%至4.35 亿元，归母核心净利润同比增长3.0%至7.93 亿元。
23 年业绩承压，核心业务保持规模，非业主增值业务持续收缩。公司23 年实现收入70.10 亿元(-1.6%)；归母净亏损4.35 亿元，主要原因为非业主增值业务的收缩以及应收账款和商誉的减值。分业务看，物管业务/生活服务/非业主增值收入同比增速分别为12%/-16%/-64%。受地产下行和关联方信用风险影响，公司基于市场化原则，大幅收缩非业主增值服务业务。而核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，占总收入比例从85%上升至95%，毛利合计为16.2 亿元，占比提升至97%。
进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化。公司23 年计提8.5 亿元的坏账准备，其中大部分是针对关联方应收账款的减值。在剔除减值、摊销等影响后，23 年的归母核心净利润为7.9 亿元(+3.0%)。近两年公司对应收计提大额减值后，23 年末公司关联方贸易应收账款净值进一步下降至14.4 亿元，关联方应收压力持续消化。
聚焦核心城市，在管基础盘稳定。公司核心在管面积稳定，23 年末达到2.73 亿方，同比增长12%。公司积极实施聚焦核心城市的战略，23 年基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市的物业费单价达约人民币3.1 元/平方米/月。此外，公司坚决把控盘面质量，主动撤场一些经营界面不佳的项目，撤场合约面积中80%为第三方，20%为关联方项目。由于关联方储备面积交付具备不确定性，中长期来看新增合约面积难以依赖，公司未来在管规模增长主要依靠市场化拓展能力，在聚焦核心城市的导向下，23 年公司实现单年合同签约额4 亿元，核心城市占比92%，大客户签约额占比提升至39%。
维持增持评级，调整目标价至2.12 港元。根据公司23 年业绩公告，我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值，上调了公司费用率的预测，调整后公司23-25 年 EPS 预测值为-0.14/0.24/0.26 元（原预测23-24 年为0.34/0.43 元），可比公司24 年PE 为8x，对应目标价2.12 港元（1 港元=0.907 人民币）。
风险提示
关联方应收账款压力进一步增大。外拓具备不确定性。资产减值损失风险。
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