宝龙商业2023 年业绩符合市场预期
宝龙商业公布2023 年业绩：收入同比增长3.4%至26.4 亿元，归母净利润同比增长2.2%至4.53 亿元，符合我们及市场预期。
由于母公司债务重组条款，公司未派发2023 年末期股息。母公司宝龙地产于2023 年12 月公告境外债整体解决方案，其中选项涉及到债转宝龙商业股份，方案中规定如宝龙商业有派息等动作，则需与债权人小组就转股价重新达成一致。因此，宝龙商业建议不派发2023 年末期股息。
购物中心新开业大致符合预期；解约部分低质效合同。2023 年公司新开出10 个购物中心（其中4 个为母公司项目），进展大致符合市场此前预期。此外，公司解约8 个购物中心项目，其中5 个为此前并购的宝龙星汇签署的咨询顾问合约、1 个为第三方委托管理项目，另有两个为母公司项目。综合考虑解约项目的规模体量、区位布局以及合约形式，我们认为其中有公司主动调整优化资产质量的因素存在。整体看，截至2023 年末公司在管购物中心项目净增2 个至95 个，在管面积达到1,077 万平米。
购物中心经营表现在低基数下有所改善。2023 年公司购物中心零售额同店同比增长18%、客流同店则同比提升23%，可见2023 年零售额修复主要由客流在低基数下的反弹所驱动。2023 年平均出租率同比下行1.4ppt 至91.2%，部分主力店解约对出租率造成一定拖累。
发展趋势
在稳定基本盘的基础上谋求有质增长。公司在业绩会提出预计未来2-3 年收入及利润的平均增速水平在5-8%区间，其中存量项目的提质增效为重要内生增长动能，公司采用优化招商端组织架构、总部与区域分工协作等方式大力优化存量项目经营表现。规模增长方面，公司2024 年计划新开出12 个购物中心（其中6 个母公司项目）；对于外拓，公司2024 年目标为新获取不少于50 万平米管理面积（2023 年新拓4 个项目、面积45 万平米）。
关注公司后续派息政策。考虑母公司境外债整体解决方案条款，我们预计母公司债务重组方案落地后宝龙商业方可恢复派息。上市时宝龙商业明确提出每年派息不低于归母净利润的30%、且2019-2022 年派息率均高于30%，我们建议继续关注公司进一步的派息政策。
盈利预测与估值
我们下调2024 年归母净利润预测10.7%至4.76 亿元（同比+5.1%）以反映公司购物中心出租率有所承压及部分项目解约影响；引入2025 年预测5.15 亿元（同比+8.2%）。维持中性评级，下调目标价3.3%至2.9 港元（对应3.5 倍2024 年市盈率和9.4%上行空间）以反映盈利预测调整。公司交易于3.2 倍2024 年市盈率。
风险
后续派息政策不及预期；购物中心经营表现超预期下滑。
VIP课程推荐
APP专享直播
热门推荐
收起
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）
